بخشی از مقاله
تحلیل تجارب جهانی مسکن اجتماعی در جهت استفاده از آموزههای آن مطالعه موردی شهر ادمونتون کانادا
.1 چکیده:
از اولین مراحل تاریخی زندگی بشر تا به امروز مسکن یکی از نیازهای اساسی انسان بوده که در راه تامین آن به اشکال گوناگون تلاش و کوششهای فراوانی نموده است. تلاشهای اخیر کشورهای درحال توسعه برای تامین زمین و مسکن طبقات کم درآمد بر تهیه زمین و مسکن دولتی که بطور کامل، واجد خدمات مورد نیاز می باشند متمرکز گردیده است. مسکن اجتماعی برای اولین بار در کشورهای اروپایی و مقارن با انقلاب صنعتی پدیدار گشته است. این امر در سالهای اخیر برای اولین بار در بخش مسکن کشور تحت عنوان "مسکن اجتماعی" مطرح گردیده است بطوریکه میتوان گفت اجرای طرح مسکن اجتماعی یکی از راهکارهای حل معضل مسکن در ایران است. هدف اصلی از تحقیق حاضر بررسی شیوههای تامین مالی شرکتهای تهیه مسکن و برنامه های آنها جهت تامین مالی مسکن اقشار کم درآمد میباشد. در این پژوهش ابتدا مرور مختصری به سابقه مسکن اجتماعی در دنیا داشته و سپس به بررسی تجربه مسکن اجتماعی در ایالت آلبرتا کانادا - شهر ادمونتون پرداخته میشود.
کلمات کلیدی: مسکن اجتماعی،مسکن، شرکت سرمایه گذاری، ادمونتون.
2. مقدمه
پیدایش مسکن اجتماعی مقارن با انقلاب صنعتی میباشد. با وقوع انقلاب صنعتی مبانی تولید دگرگون شده و همزمان با آن، دامنه مهاجرت روستاییان به شهرها به منظور اشتغال در کارخانه ها و مراکز تولیدی افزایش چشمگیری یافت. یکی از آثار این مهاجرتها افزایش نرخ شهرنشینی و به تبع آن توسعه و گسترش شهرها بود. در چنین شرایطی تقاضا برای مسکن شهری رشد یافته و به دلیل ناکافی بودن عرضه مسکن مناسب جهت استقرار روستاییان مهاجر، گروهی از آنها در خانه هایی محقر و فاقد تجهیزات بهداشتی و رفاهی ساکن شدند . مجموعه عوامل ذکر شده موجب گردید از نیمه دوم قرن نوزدهم تفکر ایجاد مسکن اجتماعی در گروهی از کشورهای اروپایی مطرح شود. انگلیس، آلمان و دانمارک از جمله کشورهایی بودند که طی سالهای فوق، اقدام به ساخت و اجاره مجتمعهای مسکن اجتماعی نمودند.[3]
وقوع جنگ جهانی اول موجب تخریب گسترده واحدهای مسکونی گردید . این تخریب به همراه رکود سالهای جنگ منجر به بروز بحران مسکن شد . پس از جنگ، دولتهای اروپایی به منظور بازگرداندن شرایط ثابت به بازار مسکن، سیاست ساخت مسکن اجتماعی را پیگیری نمودند . اجرای سیاست مسکن اجتماعی در این دوره زمانی علاوه بر نزدیک نمودن بازار عرضه و تقاضای مسکن به نقطه تعادل، روشی برای مقابله با بیکاری و بحرانهای ناشی از آن بود.
وقوع جنگ جهانی دوم باعث ویرانی واحدهای مسکونی و نیز توقف فعالیتهای ساخت مسکن شد . بعد از سالهای وقوع جنگ، دولتهای اروپایی به منظور پاسخ به تقاضای رو به افزایش مسکن و کنترل بحرانهای بالقوه خطرناک اجتماعی و نیز واداشتن اقتصاد ملی به تحرک و رونق بیشتر، سیاست گسترش ساخت مسکن اجتماعی را در دستور کار قرار دادند . سیاست ساخت مسکن اجتماعی در سال 1965 به اوج خود رسید[3] اغلب کشورهای اروپایی سیاست کاهش ساخت مسکن اجتماعی و در مقابل اتخاذ سیاست گسترش سکونت ملکی را انتخاب نموده اند. این سیستم در اروپا سه نوع مشخص دارد، گونه اول شکلی است که دولت در ساخت خانههای مسکن اجتماعی دخالت مستقیم دارد. به طور مثال مسکن اجتماعی در کشورهای انگلیس و فرانسه با شکلی دوگانه ساخته میشود. در این کشورها دولت به صورت مستقیم در ساخت و اجاره مسکن به مردم دخالت میکرد. البته دولت انگلستان و فرانسه به این کمکها اکتفا نکردند و منابع مالی دیگری مثل صندوقهای وام پس انداز نیز به متقاضیان ارائه میدادند. در این مدل دولت در بازار به صورت مستقیم دخالت کرده و خانهای به عنوان مسکن اجتماعی میسازد و به اقشار مختلف اجاره میدهد تا دهه 70 میلادی این مدل از ساخت مسکن اجتماعی شیوه مسلط تأمین مسکن در کشور انگلستان بود. در گونه دوم دولت با ارائه سوئیتهای اجاره ای که اجاره آنها پایین تر از بازار است به افرادی که به اجاره پایین تر نیاز دارند کمک میکند . گونه دیگر این طرح بصورتی است که مشتریان خانه ای را از یک مالک خصوصی اجاره میکنند و مبلغی از اجاره را براساس درآمد خالص خود به مالک پرداخت می کنند و بقیه اجاره بها را دولت به مالک پرداخت می کند. برای تأمین بودجه مورد نیاز این طرح دولت مالیات میگیرد و آن را به خانوارها برای تهیه مسکن مناسب میدهد. بعنوان مثال اگر خانواری متقاضی خرید مسکن مناسب است، بخشی از قسط آن را دولت می-دهد یا اگر خانهای اجاره کرد دولت بخشی از تأمین اجاره بها را تعهد میکند، البته در چنین سیستمی به این خانوارها عنوان فقیر اتلاق نمیشود. 5 عنصر اساسی این نظام رفاهی شامل مسکن، آموزش، بهداشت، انواع بیمههای بازنشستگی و بیکاری و مددکاری هستند که در صورت عدم همخوانی این 5 عنصر با نظام کلان اقتصادی، میتوان شاهد شکست این طرح بود. [2] در این میان البته نمیتوان به طور دقیق گفت الگوی اجرا شده در کدام کشور مناسب ایران خواهد بود. به هر روی سابقه طرح مسکن اجتماعی در کل دنیا به نیم قرن میرسد. قطعاً اجرای این طرح در ایران مثل سایر کشورها افق نامعلومی خواهد داشت. در حقیقت خانوارهایی با درآمد کم یا خانوارهایی که برای تهیه مسکن مناسب نباشد مشمول این طرح هستند سال 93 زمان آغاز طرح مسکن اجتماعی در ایران است که البته با 8 سال تأخیر صورت گرفته است. لازم به ذکر است که نام این طرح در برنامه دوم آمده بود. تفاوت عمدهای که میان مسکن مهر و مسکن اجتماعی در ایران است، میزان آورده است که در مسکن مهر به جز تسهیلات مابقی هزینه ها توسط متقاضیان ارائه می شود، اما در مسکن اجتماعی واحدها متناسب با وسع درآمد خانوار قیمت گذاری می شود و حداکثر با 30 تا 40 درصد از سهم درآمد آنها امکان سکونت پیدا میکنند.
مبنای مسکن اجتماعی این است که دولت واحدهای مسکونی را می سازد و با پرداخت یارانه آنها را با اجاره بهای پائین در اختیار نیازمندان (دهکهای 1 و (2 قرار میدهد.
.3 روش تحقیق
در این پژوهش، جمع آوری اطلاعات از طریق مطالعه کتابخانهای و جمع آوری اطلاعات از شرکتهای تهیه مسکن براساس ×انجام پذیرفته است.
.4 تجربه مسکن اجتماعی در شهر ادمونتون کانادا1
براساس تعریف بانک جهانی، اجرای پروژههایی که در آن قیمت مسکن تمام شده، در حد توان خرید فقرا باشد را مسکن اجتماعی گویند .(1970) مالکیت مسکناجتماعی نزد دولت به عنوان ذخیره مسکونی برای کنترل آسیبهای اجتماعی، باقی مانده و واحدها برای مدتی به اجاره افراد نیازمند درمیآید. متولی ساخت این نوع مسکن، نهادهای اجتماعی بوده و دولت نقش حمایتی دارد.
اَلبرتا یکی از ایالت های کانادا و مرکز آن شهر ادمونتون است . وسعت ایالت آلبرتا 660,000 کیلومتر مربع و جمعیت آن در سرشماری سال 2011 برابر 3,645,257 نفر بوده است. آلبرتا در سال های اخیر میزان رشد زیادی را به دلیل اقتصاد رو به رشد تجربه کرده است که شامل زاد و ولد بالا و مهاجرت از شهرهای دیگر کانادا و همچنین خارج از کانادا بوده و دارای یکی از ارزان قیمت ترین بازارهای مسکن در بین شهرهای اصلی کانادا میباشد. میزان بالای مهاجرت به این استان و همچنین افزایش درآمد برای ساکنان آلبرتا موجب به وجود آمدن موجی از تقاضاها و منجر به افزایش قیمتها شدهاست، اما همچنان این استان، محلی مقرون به صرفه برای خرید و یا اجاره مسکن باقیماندهاست. با سرعت بخشیدن به تولید خانههای جدید توسط خانه سازان در این منطقه، انتظار میرود که هزینه مسکن در چند سال آینده نیز کاهش پیدا کند. میانگین قیمت خانه در آلبرتا تقریباً بین 38 تا 48 پایین تر از تورنتو و ونکوور دیگر ایالات کاناداست. شهر ادمونتون مرکز ایالت آلبرتا دارای جمعیتی در حدود 201،812 نفر و مساحت آن 684 کیلومتر مربع است.
شرکت CRHC2 یک شرکت غیر انتفاعی است که بیش از 1200 واحد مسکن اجارهای ارزان قیمت را در ناحیه مرکزی ادمونتون ، فراهم آورده است . مسکن ارزان قیمت ، اساس یک جامعه سالم و از لحاظ اقتصادی قوی ، به شمار می رود .
این شرکت متعلق به بخش مرکزی ( پایتخت ) است و از سوی هیات مدیران اداره می شود که شامل اعضای جامعه و مدیرانی از بخش ناحیه مرکزی است که تحت مصوبه شرکت های آلبرتا در سال 2000 ایجاد شد و در 19 سپتامبر 2002 در یک موسسه خیریه ثبت شده تبدیل شد .
این موسسه بوسیله دوگروه از سهامداران اداره می شود: )Capital Region Housing Corporationخصوصی) CTD Housing solutions Edmonton (دولتی)
همچنین برای انجام تمام اهداف مورد نظر، شرکت CRHC ، همکاری نزدیکی را با یک گروه از شرکت ها ایجاد کرده که هر کدام دارای یک نقش کلیدی در تدارک مسکن ارزان قیمت هستند :
- یک موسسه خیریه ثبت شده
- یک شرکت توسعه مسکن غیر انتفاعی
- یک بنگاه معاملات ملکی برای صدور مجوز
-4-1 اهداف این موسسه عبارتند از :
- شناسایی نیاز مسکن خانوارهای کم درآمد در ناحیه ادمونتون .
- طراحی ، تامین اعتبار ، ساخت ، نگهداری ، مدیریت ، حفظ و راه اندازی مسکن برای خانوادههای کم درآمد .
- جستجوی منابع و سرمایه گذاری های جدید برای برآوردن نیازهای مسکن خانوادههای کم درآمد.
- ایجاد برنامه ها و یا پروژه های مسکن برای برآوردن نیازهای مسکن خانوادههای کم درآمد .
- تقویت همکاری ، مشارکت و نوآوری میان آژانس های اجتماعی ، بخش خصوصی و دولت ها برای بهبود دسترسی به مسکن برای خانوادههای کم درآمد.
- وصول ، خرید ، انتقال ، فروش یا تعیین هر ملک خصوصی یا حقیقی مورد نیاز برای دستیابی به اهداف شرکت.
- به انجام رساندن یا متوقف ساختن کلیه اقدامات فرعی و غیر فرعی برای دستیابی به اهداف و فعالیتهای اخیر موسسه .
-4-2 راهبردهای کسب و کار اصلی این شرکت جهت دستیابی به اهداف مورد نظر خود عبارتند از:
-3-2-1 مدیریت دارایی :
این شرکت مدیریت حرفه ای دارایی و مسکن را برای متقاضیان ، مستاجران ، سرمایه گذاران و مالکین دارایی ها فراهم میآورد .
-3-2-2 اجرای برنامه :
این شرکت چند برنامه اجرایی حمایتی و کمک هزینه ای برای اجاره مسکن دارد ( توضیح در ادامه ) .
-3-2-3 توسعه دارایی :
این شرکت به تولید یا خرید واحدهای مسکن می پردازد تا مسکن ارزان قیمتی را برای برآوردن نیازهای منطقه آلبرتا فراهم بیاورد .
-3-2-4 اصول اجتماعی: CRHC متعهد به اصول زیر است :
- بررسی و انتخاب مشتریان برای انتخاب های مسکن مناسب.
- حفظ شرایط ، ایمنی و امنیت در تمام سایت های ( جایگاههای ) .CRHC
- ایجاد رابطه مشخص و مناسب با جامعه .
- تلاش جهت حل مسائل رسمی برای مشتریان .
- آگاه ساختن مشتریان در مورد خدمات اجتماعی شرکت.
- اطمینان از اینکه توسعه های مسکن جدید استانداردهای ساخت دستور داده شده را رعایت کرده یا از آن فراتر رفته است یا خیر .
