بخشی از مقاله
مقدمه :
بشر داراي زندگي اجتماعي است. لازمه زندگي اجتماعي مجاورت و مشاركت با سايرين است. لذا تدوين پاره‌اي از مفاهيم و رعايت بعضي قوانين از ضروريات زندگي اجتماعي ميباشد. از جمله اين مفاهيم مي‌توان به حقوقي كه اشخاص نسبت به املاك خود و سايرين دارند اشاره كرد. اهميت رعايت حقو ق همسايگان به قدري است كه پيامبر اكرم (ص) ميفرمايد : للجار حق (همسايه حقي دارد) و در جايي ديگر ميفرمايد اذا اراد احدكم ان يبيع عقاره فليعرضه علي جاره (وقتي كسي بخواهد خانه يا ملك خود را بفروشد بايد نخست همسايه خويش پيشنهاد كند.)
در اين مقال سعي شده تا آثار و احكام مربوط به ارتفاق ،املاك مجاور، حرائم املاک ، قوانين مربوط ، ضررهاي نامتعارف همسايگي و همچنین محدودكننده هاي مالكيت مورد بحث و بررسي قرار گيرد.
حق ارتفاق در شهرسازی
مبحث اول : حق ارتفاق نسبت به ملك غير
از آنجا که حق ارتفاق یکی از تبعات مالکیت می باشد در ابتدا به بررسی مالکیت تبعی می پردازیم:
مالكيت تبعي ـ ثمرات و متعلقات اموال كه طبعاً يا در نتيجه عملي حاصل شده باشد يا بالتبع مال مالك همان اموال ميباشد همچنين است نما و محصول حاصل از زمين و نتایج حيوانات تحت شرايط مقرر بدين معني كه اگر نما يا حاصل از اصله (نهال) يا حبه (دانه) غير حاصل شده باشد درخت و محصول مال صاحب اصله يا حبه خواهد بود اگرچه بدون رضايت صاحب زمين كاشته شده باشد.
مالكيت فضا و قرار زمين ـ مالكيت زمين مستلزم مالكيت فضاي محاذي آن است تا هر كجا با لارود و همچنين است نسبت به زير زمين تا هر كجا كه پائين رود به همين جهت دادن در، پنجره يا هر نوع خروجي از ملك مجاور به فضاي خانه همسايه بدون اجازه ممنوع ميباشد و در مورد داخل شدن
شاخه و يا ريشه درخت در فضاي خانه، يا زمين همسايه مالك درخت بايستي نسبت به عطف آن اقدام كند. در صورتيكه كسي در ديوار اختصاصي خود در مجاورت ملك همسايه روزنه يا شبكه ايجاد كند همسايه ميتواند جلو شبكه و روزنه مانع ايجاد كند. با وجود موارد ياد شده مالكيت حقي نامحدود نيست و حدودي براي آن مقرر شده است. حدود ديگر مالكيت را مي‌توان به دو دسته تقسيم كرد:
حق ارتفاق در شهرسازی
(الف) حدودي كه مبتني بر قاعدة لاضرر است و (ب) حدودي كه براي حفظ منافع عمومي به موجب قوانين خاص مقرر شده است.
الف ـ حدودي كه مبتني بر قاعدة لاضرر است
اين قاعده از حديث نبوي لاضرر و لاضرار في الاسلام گرفته شده است. در مواردي كه تصرف مالك در مال خود به موجب نقص خاصي منع نشده است و تصرف اصولاً جزء لوازم حق و از لحاظ نوعي داخل در قلمرو اعمال حق است، مالك نبايد در مال خود تصرفي كند كه از آن زياني به ديگري برسد. چنين تصرفي در اصطلاح حقوقي سوء استفاده از حق ناميده ميشود. در حقوق ما نيز اصل چهلم قانون اساسي سوء استفاده از حق را ممنوع اعلام كرده است. در اين اصل چنين مي‌خوانيم: «هيچكس نمي‌تواند اعمال حق خويش را وسيله اضرار به غير يا تجاوز به منافع عمومي قرار دهد». با وجود اين، اصل چهلم قانون اساسي معيار تشخيص سوء استفاده از حق را به دست نمي‌دهد.
به موجب مادة 132 اين قانون: «كسي نمي‌تواند در ملك خود تصرفي كند كه مستلزم تضرر همسايه شود، مگر تصرفي كه به قدر متعارف و براي رفع حاجت يا رفع ضرر از خود باشد». گرچه اين ماده ناظر به تصرفي است كه مالك در مال غيرمنقول خود مي‌كند و از آن زياني به همسايه وارد ميشود، ليكن مي‌توان، بنا بر وحدت ملاك، و با توجه به اصل 40 قانون اساسي حكم آن را به كلية تصرفات زيان‌آور مالك (اعم از اينكه مال، غيرمنقول يا منقول باشد و اعم از اينكه ضرر به همسايه وارد شود يا به ديگري) گسترش داد،
حق ارتفاق در شهرسازی
مشروط بر اينكه شرايط مندرج در مادة 132 در آن جمع باشد. حتي مي‌توان قاعدة مذكور را به حقوق ديگر (غير از مالكيت) تعميم داد و قاعدة كلي «سوء استفاده از حق» را از آن به دست آورد. اطلاق به اصل 40
قانون اساسي مؤيد اين نظر است. قاعدة لاضرر نيز كه مأخذ اين حكم است يك قاعده كلي است و اخصتاص به مورد مذكور در مادة 132 ندارد.
تصرفات زيان‌آور مالك هميشه موجب مسئوليت او نيست، بلكه وي ميتواند در ملك خود تصرفي كند كه مستلزم ضرر غير باشد، به شرط اينكه:
اولاً، تصرف به قدر متعارف باشد. براي تشخيص اينكه تصرف به قدر متعارف است يا نه بايد به عرف محل مراجعه كرد. ممكن است ساختن عمارت 5 طبقه در محلي متعارف و در محلي ديگر
غيرمتعارف محسوب شود. آب دادن مكرر به باغچه با فاصله‌هاي كوتاه كه به ديوار خانة همسايه زيان رساند ممكن است غيرمتعارف به شمار آيد. البته اگر مقررات آمره‌اي وجود داشته باشد، بر عرف مقدم خواهد شد و رعايت آن الزامي است، چنانكه در مقررات شهرداري محدوديتهايي از نظر طبقات ساختمان (تراكم) پيش‌بيني شده است.
ثانياً، تصرف براي رفع حاجت يا رفع ضرر از مالك باشد، چنانكه كسي براي رفع احتياج چاهي در حدود متعارف در ملك خود بكند و از آن ضرري به همسايه برسد، يا آنكه براي رفع ضرر از خود، گله گوسفند را از ملك خويش دور سازد و در نتيجه گله به ملك ديگري وارد شده، خسارتي وارد آورد.
حق ارتفاق در شهرسازی
بنابراين، اگر مالك در ملك خود تصرفي كند كه به قدر متعارف و براي رفع حاجت يا رفع ضرر از خود باشد و از آن خسارتي به غير وارد آيد مسئول نيست. اما اگر تصرف زيان‌آور وي واجد دو شرط مذكور
نباشد، چنانكه به قصد اضرار و بدون احتياج چاهي در ملك خود، در مجاورت ديوار همسايه، بكند و موجب خرابي آن گردد، مسئول و مكلف به جبران خسارت است.
سوء استفاده از حق نه تنها موجب مسئوليت مدني است، بلكه زيان ديده ميتواند، علاوه بر جبران خسارت، از بين بردن منبع ضرر و جلوگيري از ادامة خسارت را نيز از دادگاه بخواهد، چنانكه پركردن چاه يا تعمير مجراي آبي را كه باعث ضرر شده است تقاضا كند. روية قضائي مؤيد اين نظر است.
ب ـ حدودي كه براي حفظ منافع عمومي به موجب قوانين خاص مقرر شده است.
در قديم، مالكيت فردي را حقي مقدس مي‌شمردند و قانونگذاران از تجاوز به آن بيم داشتند و سلب آن را، به ويژه بدون پرداخت قيمت عادله، مخالف حقوق فطري مي‌دانستند. ليكن قانونگذار جديد در راه مصالح اجتماعي و براي حفظ منافع عمومي، در موارد بسياري، تصرفات مالك را محدود و حتي سلب مالكيت را تجويز كرده است. قوانين و مقررات خاصي در موضوعات مختلف، از قبيل اصلاحات ارضي، ملي شدن جنگلها و مراتع، سهيم شدن كارگران رد سود كارخانه‌ها، حفظ و حراست
آبهاي سطحي و زيرزميني،
حق ارتفاق در شهرسازی
بهره‌برداري از معادن، روابط مالك و مستأجر، حفظ آثار ملي، توسعة معابر و غير اينها، اختيارات مالك را محدود و يا سلب مالكيت را در راه مصلحت عمومي پيش‌بيني كرده است.
تعریف حق ارتفاق :
ماده 93 ـ ارتفاق ، حقي است براي شخص، در ملك ديگري. ارتفاق از کلمه رفق (به فتح رأ ی )به معنی مدارا مشتق می شود و به این حق ارتفاق گفته شده برای اینکه مالک ملک باید با صاحب حق ارتفاق به وفق ومدارا رفتار کند و جلوگیری از استفاده او ننماید . حق ارتفاق در اصطلاح، حق كسى است در ملك ديگرى براى كمال استفاده از ملك خود؛ مانند آنكه باغى در مجاورت خانه ديگرى است و مالك باغ، براى سيراب نمودن درختان باغ خود، حق بردن آب از خانه همسايه داشته باشد. حق ارتفاق گاهى جنبه مثبت دارد؛ مانند حق شرب، حق عبور، حق فاضلآب، حق ناودان و حق پنجره، و گاه نيز جنبه منفى دارد؛ مانند حق عدم ساختمان و حق عدم بالا بردن بنا بيش از دو طبقه و... هر مالكى مىتواند آزادانه در ملك خود، هر گونه حق ارتفاقى را به طور رايگان و يا دربرابر عوض، براى مالك ملك ديگر قرار دهد.حق ارتفاق شامل حق انتفاع نیز می شود . حق انتفاع که از کلمه نفع می آید به معنی سود بردن از ملکی است البته با عقد قرار داد . مثلا ّ اگر شخصی ملکش را اجاره دهد از آن ملک منتفع شده است .
حق ارتفاق در شهرسازی
بالحاظ تعريف مندرج در قانون مدني بنظر ميرسد حق ارتفاق تفاوتي با حق انتفاع ندارد در حاليكه بين اين دو حق تفاوتهائي وجود دارد كه از جمله عبارتست از:
1ـ حق ارتفاق بنفع ملك ديگر برقرار ميشود لذا تابع ملك ميباشد در حاليكه حق انتفاع بنفع شخص برقرار ميشود و به لحاظ استقلال قابل نقل و انتقال و بازداشت ميباشد.
2ـ حق ارتفاق به تبع ملك منتقل مي‌گردد لكن حق انتفاع حقي مستقل ميباشد.یعنی اگر کسی خانه ای را که درای حق ارتفاق است بفروشد حق از آن صلب نمی شود و به شخص خریدار بعدی واگذار می شود.
3ـ حق ارتفاق بر منحصراً غير منقول (زمين) برقرار ميشود ولی برقراري حق انتفاع در مورد اموال منقول نيز ممكن ميباشد.
4ـ حق ارتفاق براي كمال استفاده از ملك صاحب حق است ولي حق انتفاع مستقيماً براي استفاده شخصي متنفع برقرار ميشود.
5ـ حق ارتفاق دائم است ولي حق انتفاع جز در مورد حبس مويد موقت ميباشد.
مصاديق عمده حق ارتفاق از جمله عبارتست از: حق العبور، حق المجري، حق پنجره و روزنه و شبكه، حق الشرب، حق منظره، حق ناودان و حق مجراي فاضلاب.
حق ارتفاق در شهرسازی
حق ارتفاق محدوديتي است نسبت به حق مالكيت صاحب ملكي كه حق ارتفاق بر عليه آن برقرار شده است. ارتفاق بموجب اذن (اجاره) نيز ميتواند برقرار شود و در اينصورت اذن دهنده در هر زمان ميتواند از اذن خود رجوع كند.یعنی قرار داد را فسق کند.
حق ارتفاق بوسیله عقد (قرار داد)برقرار می شود:
بر اساس ماده 94 ـ صاحبان املاك مي‌توانند در ملك خود هر حقي را كه‌بخواهند نسبت به ديگري قرار دهند در اين صورت، كيفيت‌استحقاق ، تابع قرارداد و عقديست كه مطابق آن، حق داده شده است.
بر اساس این ماده قانون هر مالکی می تواند آزادانه در ملک خود هرگونه حق ارتفاقی که می خواهد مجاناً و یا در مقابل عوضی برای مالک ملک دیگری قرار دهد و هیچکس حق ندارد بدون اجازه مالک در ملک او تصرفی نماید.و به همین دلیل در ماده 99 گفته شده است که " هيچ كس حق ندارد ناودان خود را بطرف ملك ديگري بگذارديا آب باران از بام خود به بام يا ملك همسايه جاري كند و يا برف‌بريزد مگر به اذن او".
عقد بودن حق ارتفاق از این جهت است که در این حق دو طرف وجود دارد یک صاحب مال و دوم منتفع. حال طبق ماده ۹۸ ق.م اگر کسی حق عبور در ملک غیر ندارد ولی صاحب ملک اذن داده باشد که از ملک
حق ارتفاق در شهرسازی
او عبور کند هر وقت بخواهد می تواند از اذن خود رجوع کرده و مانع عبور او بشود و همچنین است سایر ارتفاقات .
تصرف در حق ارتفاق:
مالك نمىتواند با تصرف در ملك خود موجب تضييع حق ديگرى يا وقفه افتادن در استفاده او از ارتفاق گردد. ازاين رو، ماده 106 ق.م. تصريح مىكند:
«مالك ملكى كه مورد حق الارتفاق غيراست، نمىتواند در ملك خود تصرفاتى نمايد كه باعث تضييع ياتعطيل حق مزبور باشد، مگر با اجازه صاحب حق...».
و تصرف در اعمال ارتفاق دلیل بر دارا بودن آن است یعنی اگر کسی فقط ادعا کند که در ملکی حق ارتفاق دارد ادعای وی قابل قبول است مگر اینکه عدم استحقاق او معلوم شود یعنی عمل او غاصبانه بوده است مثلاً «هرگاه زمين يا خانه كسى، مجراى فاضل آب يا آب باران زمين ياخانه ديگرى بوده است، صاحب آن خانه يا زمين نمىتواند جلوگيرى از آن كند، مگر در صورتى كه عدم استحقاق او معلوم شود یعنی موجب ضرر مالک عین گردد.»
حق ارتفاق در شهرسازی
قانون مدنی می گوئید:ماده 95 ـ هرگاه زمين يا خانة كسي مجراي فاضلاب يا آب باران زمين ياخانه ديگري بوده است صاحب آن خانه يا زمين نمي‌تواند جلوگيري‌از آن كند مگر در صورتي كه عدم استحقاق او معلوم شود.
و همچنین در ماده 97 می گوئید: هرگاه كسي از قديم در خانه يا ملك ديگري مجراي آب به‌ملك خود يا حق مرور داشته، صاحب‌خانه يا ملك نمي‌تواند مانع‌آب‌بردن يا عبور او از ملك خود شود و همچنين است ساير حقوق از قبيل حق داشتن در و شبكه و ناودان و حق شرب و غيره.
اذن در استفاده از ارتفاق:
اذن در ارتفاق احتیاج به قبول ندارد یعنی احتیاج به قرارداد ندارد . مالک می تواند بدون آنکه قرار دادی ببندد حق ارتفاق در ملک خود را به دیگری واگذار نمایید و در واقع اذن ارتفاق معین از ملک خود را میدهد.
حال طبق ماده ۹۸ ق.م اگر کسی حق عبور در ملک غیر ندارد ولی صاحب ملک اذن داده باشد که از ملک او عبور کند هر وقت بخواهد می تواند از اذن خود رجوع کرده و مانع عبور او بشود و همچنین است سایر ارتفاقات .
حق ارتفاق در شهرسازی
تفاوتهاى حق ارتفاق، با اذن : 1 - حق ارتفاق از توافق اراده طرفين عقد حاصل مىشود و اراده مالك، به تنهايى در تحقق آن مؤثر نبوده، و قبول كسى كه از حق ارتفاق بهره مىبرد نيز لازم است. در حالى كه اذن به اراده اذن دهنده واقع مىشود و قبول يا رد مأذون در حدوث يا بقاى آن نقشى ندارد.
2 - حق ارتفاق، دائمى و هميشگى است. بنابراين، مالك نمىتواند مانع استفاده ديگرىاز ارتفاق خود شود.
در مقابل، اذن قابل رجوع است و كسى كه به ديگرى در استفاده از ارتفاق معينى اذن داده است، هرگاه بخواهد مىتواند از اذن خويش رجوع كند؛ به همين خاطر است كه ماده 98 ق.م. پس از بيان مطلب فوق، آن را در قالب يك اصل به تمامى ارتفاقات تسرى داده، مىگويد:
«اگر كسى حق عبور در ملك غير ندارد، ولى صاحب ملك اذن داده باشد كه از ملك او عبور كند، هر وقت بخواهد مىتواند از اذن خود رجوع كرده و مانع عبور او شود و همچنين است ساير ارتفاقات».
و نيز ماده 108 ق.م. آن را به صورت قاعده، اين چنين بيان مىكند:
«در تمام مواردى كه انتفاع كسى ازملك ديگرى به موجب اذن محض باشد، مالك مىتواند هر وقت بخواهد از اذن خود رجوع كند، مگر اينكه مانع قانونى موجود باشد».
3 - موضوع حق ارتفاق، فقط مال غير منقول است، در حالىكه موضوع اذن نه تنها به مال غيرمنقول اختصاص ندارد، بلكه غير مال را نيز شامل مىشود.
حق ارتفاق در شهرسازی
باید توجه کرد که اثر اذن ایجاد اباحه است نه التزام یعنی التزام نمیکند و می تواند از اذن خود برگردد و به همین جهت می توان از اذن رجوع کرد، گاه بدون اینکه قراردادی بسته شود ، مالک به دیگری اذن می دهد که از ملک او استفاده کند . در اینگونه موارد هیچ حقی به سود ماذون ایجاد نمی شود و مالک نیز ملزم نیست وسایل استفاده او را فراهم کند و بر اذن خود باقی بماند مگر منظور دو طرف بر قراری حق ارتقاق باشد و این دو اراده به خاطر ایجاد حق با هم موافق شود نتیجه قرارداد ایجاد حق است و مالک نمی تواند از عهد خود عدول کند.ولی اگر مقصود مالک ایجاد تکلیف برای خود نباشد ،اثر اذن او فقط مباح ساختن تصرف ماذون است و مالک هیچ الزامی در نگهداری اذن ندارد . ماد۰ ۱۰۸ ق.م می افزاید در تمام مواردی که انتفاع کسی از ملک دیگری به موجب اذن محض باشد مالک می تواند هر وقت بخواهد از اذن خود رجوع کند مگر اینکه مانع قانونی موجود باشد، آن امکان ندارد .
مواردی که از اذن نمی توان رجوع کرد :
1. موردی که رجوع مالک مستلزم انجام دادن کاری باشد که به حکم قانون ممنوع است . یعنی مثلاً پیس از دفن مرده مالک زمین نمی تواند از اذن خود رجوع کرده و بخواهد که نبش قبر صورت گیرد.زیرا طبق ماده 206 قانون کیفر همگانی نبش قبر جرم می باشد.
2. در صورتی که مالک حق رجوع را از خود سلب کرده باشد.
حق ارتفاق در شهرسازی
حال سوال قابل توجه آن است که اگر حق ارتفاق حق تبعی ملک حساب می شود و اگر این حق با انتقال املاک به اشخاص نیز منتقل می شود پس چگونه است که قانون مدنی در ماده ۹۸ ذکر کرده است که صاحب اذن می تواند از اذن خود برگردد و همچنین در سایر ارتفاقات . این در حالی است که ارتفاق حق است نه اذن پس چگونه است که قانون تصریح کرده صاحب حق اذن می تواند از حق ارتفاق خود رجوع کند . و آیا طبق این ماده اگر ضرر و زیانی به منتفع برسد ضامن خواهد بود یا خیر؟
در اصل ۴۰ قانون اساسی آمده است که : هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد .و همچنین در ماده ۳۲۸ق.م آمده هر کس مال غیر را
تلف کند ضامن آن است وباید مثل یا قیمت آن را بدهد اعم از اینکه از روی عمد تلف کرده باشد یا بدون عمد و اعم از اینکه عین باشد یا منفعت و اگر آن را ناقص یا معیوب کند ضامن نقص قیمت آن مال است حال اگر طبق ماده ۱۲۰ق.م کسی اذن دهد تا صاحب ملکی سر تیر خود را روی دیوار اختصاصی او بنا نهد و ملک خود را بالا برد و صاحب اذن از اذن خود برگردد و به مال آسیبی برسد ضامن نیست در حالی که طبق ماده ۳۲۹ق.م باید آن را به مثل صورت اول بنا نماید و اگر ممکن
نباشد باید از عهده قیمت برآید هرچند برخی از حقوقدانان معتقدند چون صاحب ملک اذن داده و رجوع کرده دینی بر گردن ندارد اما به نظر میرسد به علت آنکه خسارات کلی را به ماذون وارد ساخته می بایست جبران خسارت ماذون را نماید و از عهده آن برآید همچنین
حق ارتفاق در شهرسازی
در ماده ۳۳۱ ق.م هر کس سبب تلف مالی بشود باید مثل یا قیمت آن را بدهد و اگر سبب نقص یا عیب آن شده باشد باید از عهده نقص قیمت آن برآید .
تکالیف مالک:
طبق ماده 106 قانون مدنی مالک ملکی که مورد حق الرتفاق غیر است نمی تواند در ملک خود تصرفاتی نماید که باعث تضییع یا تعطیل حق مزبور باشد مگر با اجازه صاحب حق .
منظور ازتضییع حق از بین بردن حق است. مثلاُ در یک خانه قدیمی پنجره ای رو به زمین کناری قرار دارد و مالک زمین مجاور با ساختمان سازی جلو پنجره ساختمان صاحب حق را بگیرد و حق او را ضایع کند.
و منظور از تعطیل این است که مالک کاری بکند که فرد دارا ی حق ارتفاق تا مدتی نتواند از حق خود استفاده کند . یعنی مثلاً فرد مالکی در اثر ریختن آجر و مصالح ساختمانی معبر را طوری سد نماید که صاحب حق العبور نتواند از آن راه بگذرد و پس از مدتی مصالح را جمع کند.
در دو مورد بالا مالک مسئول خسارات دارنده حق ارتفاق می باشد.
به غیر از ماده 106 که در بالا ذکر شد در ماده 101 نیز دراین باره صحبت شده است.
حق ارتفاق در شهرسازی
ماده 101 ـ هرگاه كسي از آبي كه ملك ديگري است بنحوي از انحاء،حق انتفاع داشته باشد از قبيل دايركردن آسيا و امثال آن، صاحب آن‌نمي‌تواند مجري را تغيير دهد بنحوي كه مانع از استفاده حق ديگري‌باشد.
تکالیف صاحب حق ارتفاق:
صاحب حق ارتفاق نمی تواند بیشتر از مواردی که در قرار داد ذکر شده یا عرف محل اقتضا می نماید از حق ارتفاق خود استفاده نماید.مثلاً فردی صاحب حق ناودان در حیاط ملک مجاور است و علاوه بر آب باران سایر آب های حاصل شستشوی خانگی و... را به حیاط مجاور بریزد. در این صورت از حق خود عدول کرده و در این مورد ماده 107 قانون مدنی می گوید: تصرفات صاحب
حق در ملك‌غير كه متعلق حق‌اوست بايدبه‌اندازه‌اي باشد كه قرار داده‌اند و يا به مقدار متعارف و آنچه‌ضرورت انتفاع، اقتضاء مي‌كند.
چون استفاده صاحب حق ارتفاق از حق خود مستلزم وسایل مقدماتی می باشد فرد مالک در این موارد مسئول نیست و به عهده خود صاحب حق است و ماده 104 قانون مدنی می گوید:
ماده 104 ـ حق‌الارتفاق مستلزم وسايل انتفاع از آن حق نيز خواهد بودمثل اينكه اگر كسي حق شرب از چشمه يا حوض يا آب‌انبار غيردارد حق عبور تا آن چشمه يا حوض و آب‌انبار هم براي برداشتن آب‌دارد.
ممکن است فرد صاحب حق برای استفاده از حق خود مجبور به پرداخت هزینه ای باشد و این هزینه به عهده خود اوست نه فرد مالک. در ماده 105 این مورد بیان شده است.
حق ارتفاق در شهرسازی
ماده 105 ـ كسي كه حق‌الارتفاق در ملك غير دارد مخارجي كه براي‌تمتع از آن حق، لازم شود به عهده صاحب حق ميباشد مگر اينكه‌بين او و صاحب ملك، برخلاف آن، قراري داده شده باشد.
و تنها مالک در صورتی باید مخارج را پرداخت کند که در قرارداد آنها ذکر شده باشد.
بعد از تعیین این حدود هر یک از دو طرف که باعث خسارت دیگری باشند باید خسارت را پرداخت کند.مثلاً فرد مالک با چلوگیری از بردن آن باعث خشک شدن درختان صاحب حق شود در این صورت باید خسارت را بپردازد.و یا این که هرگاه صاحب حق ارتفاق بیش از اندازه از مجری آب استفاده کند و باعث خراب شدن آن شود باید خسارت را بپردازد.همان طورکه در ماده 100 قانون مدنی این موضوع بیان شده است.
ماده 100 ـ اگر مجراي آب شخصي، در خانة ديگري باشد و در مجري‌خرابي بهم رسد بنحوي كه عبور آب موجب خسارت خانه شودمالك خانه حق ندارد صاحب مجري را به تعمير مجري اجبار كندبلكه خود او بايد دفع ضرر از خود نمايد چنانچه اگر خرابي مجري‌مانع عبور آب شود مالك خانه ملزم نيست كه مجري را تعمير كندبلكه صاحب حق بايد خود رفع مانع كند در اين صورت براي تعميرمجري ميتواند داخل خانه يا زمين شود وليكن بدون ضرورت حق‌ورود ندارد مگر به اذن صاحب ملك.
یعنی مثلاً کسی از مجری عمومی آب ببرد و به خانه های مجاورین مجری رطوبت سرایت نماید.
حق ارتفاق در شهرسازی
حق ارتفاق در مورد انتقال ملک:
همان طور که قبلاً ذکر شد حق ارتفاق حقی است تبعی که با فروش و تغییر مالک به حال خود باقی می ماند و به تبع ملک به مشتری منتقل می شود.مگر این که در قرارداد جدید این موضوع تصریح شده باشد.مثلاً کسی که دارای دو قطعه ملک مجاور باشد و یکی از آن دو بر دیگری حق ارتفاق داشته باشد مثل حق پنجره و مالک یکی از دو قطعه را بفروشد ارتفاق به حال خود باقی می ماند زیرا ارتفاق ملک یکی از توابع ملک است و مثل جزئی از ملک می باشد.ماد
ه 102 قانون مدنی در این باره می گوید:
ماده 102 ـ هرگاه ملكي كلاً يا جزئاً به كسي منتقل شود و براي آن ملك‌حق‌الارتفاقي در ملك ديگر يا در جزءق ديگر همان ملك موجود باشدآن حق به حال خود باقي مي‌ماند مگر اينكه خلاف آن تصريح شده‌باشد.
پابرجاماندن حق ارتفاق ملک به دلیل این است که این حق جزئی از متعلقات ملک است و به این معنی نیست که ملک بدون آن نمی تواند کار کند مثلاً حق پنجره ای که یک ملک دارد به معنی آن نیست که پنجره دیگری در آن ملک وجود ندارد بلکه ارتفاق مزبور از متعلقات آن ملک است .
حق ارتفاق در مورد تقسیم ملک:
در مورد املاک مشاع هرگاه یکی از صاحبان ملک بخواهد می تواند قسمت خود را تفکیک کند و وجود حق ارتفاق مانع از تقسیم ملک نمی شود.بنابراین :
حق ارتفاق در شهرسازی
1. بر طبق ماده 304 قانون مدنی کسی که در ملک دیگری حق ارتفاق دارد نمی تواند مانع از تقسیم آن ملک شود ولی بعد از تقسیم حق مزبور به حالت خود باقی می ماند.
2. این مورد نیز برعکس مورد قبلی است یعنی فرد صاحب ملک که کسی در ملک او دارای حق ارتفاق است نمی تواند مانع از تقسیم ملک فرد صاحب حق ارتفاق شود و زمانی که ملک صاحب حق ارتفاق بین چند نفر تقسیم می شود این حق نیز بین آن چند نفر به صورت مساوی تقسیم می شود که این موضوع در متن ماده103 قانون مدنی بیان شده است.
ماده 103 ـ هرگاه شركاء ملكي، داراي حقوق و منافعي باشند و آن ملك‌مابين شركاء تقسيم شود هر كدام از آنها به قدر حصه، مالك آن‌حقوق و منافع خواهد بود مثل اينكه اگر ملكي داراي حق عبور درملك غير بوده و آن ملك كه داراي حق است بين چند نفر تقسيم‌شود هر يك از آنها حق عبور از همان محلي كه سابقاً حق داشته‌است خواهد داشت.
3. در صورتی که در قسمتی از ملک مشاع نهر آبی وجود داشته باشد و زمین تقسیم شود نهر متعلق به کسی خواهد بود که صاحب آن بخش از زمین است ولی آن فرد باید به سایر شرکاء حق مجری بدهد مگر این که در قرارداد آنها این موضوع نقض شده باشد.
حق ارتفاق در شهرسازی
4. این مورد نیز عکس مورد قبل است و در این مورد اگر زمین فرد دارای حق ارتفاق تقسیم شود تنها آن بخشی از زمین که از حق برخوردار بوده است به فرد صاحب آن قسمت می رسد و سایر افراد جدیدی که مالک سایر قسمت های زمین می باشند دارای حق ارتفاق نیستند . مثلاً در ملک بزرگی قسمتی از ملک حق پنجره ای وجود دارد و در صورت تقسیم ملک این حق به کسی می رسد که صاحب آن قسمت باشد.
حق ارتفاق در شهرسازی
احکام و آثار املاک مجاور:
ماهيت حقوق املاك مجاور:
محدوديتهاي مربوط به مجاورت املاك را بايد نوعي حق ارتفاق دانست. اين حق، كه به طور مستقيم از قانون ناشی مي شود، ممكن است مثبت يا منفي باشد: بعنوان مثال ، در مورادي كه وضع طبيعي زميني ايجاب مي‌كند كه مجراي آب و فاضلاب يا آب باران زمين بالاتر باشد و قانون نيز اين حق را به مالك آن تحصيل مي‌كند. در واقع حق ارتفاق مثبتي به سود زمين بالاتر، ايجاد شده است. برعكس، ممنوع شدن مالك نسبت به بازكردن در و پنجره در ديوار خود، نوعي حق ارتفاق
منفي است كه قانون به سود همسايه برقرار كرده است. پاره‌اي از نويسندگان گفته‌اند كه، محدوديتهاي مربوط به املاك مجاور، از قاعده عمومي مالكيت است و بنابراين نميتوان گفت حقي است كه به سوء مالك مجاور بر زميني تحصيل شده است، حق ارتفاق استثناء قواعد حاكم بر حق مالكيت است، زيرا موجب ميشود كه مالكي آزادي تصرف در ملك خود را، به خاطر منافع ديگري از دست بدهد. سپس وضع حقوقي را كه قانون بر مقام املاكي كه موقعيت خاصي دارد تحصيل كرده است، نبايد حق ارتفاق اين زمين ها در برابر هم داشت.
حق ارتفاق در شهرسازی
در بررسی روابط املاک مجاور چند موضوع بسیار حائز اهمیت است .که در ذیل به آنها اشاره می شود :
1. دیوار فاصل : دیوار فاصل گاه اختصاصی است یعنی اختصاص به یکی از دو ملک مجاور دارد و گاه مشترک بین آن دو می باشد و آن در مواردی است که با هزینه مشترک ساخته یا خریداری شده یا به ارث به آن دو رسیده باشد . قانون مدنی در ماده 109 در باره اشتراکی بودن دیوار میگوید : ديواري كه مابين دو ملك واقع است مشترك مابين صاحب‌آن دو ملك محسوب ميشود مگر اينكه قرينه يا دليلي برخلاف آن‌موجود باشد. هر گاه اختصاصی و یا اشتراکی بودن دیوار و مبنا معلوم نباشد و بین مالکین اختلاف تولید شود مدعی حق می تواند برای اختصاصی بودن دیوار و یا اشتراکی بودن آن علاوه بر عدله قانونی مانند سند ،گواه و اقرار از قرائنی که در ذیل ذکر می شود استفاده نمایید :
1. بنا به طور ترصیف : ترصیف در بنا عبارت است از پیوست بودن قسمتی از بنا به قسمت دیگر . مانند اتصال یک طرف دیوار بوسیله آجر به دیوار اختصاصی یکی از دو ملک مجاور که در این صورت از نظر ترصیف در بنا معلوم می شود که دیوار فاصل متعلق به مالک دیوار اختصاصی می باشد.
حق ارتفاق در شهرسازی
2. سر تیر :بودن سر تیر بنای مالک مجاور بر روی دیوار فاصل دلیل بر تصرف صاحب ساختمان بر دیوار و اختصاص داشتن آن به مالک ساختمان میباشد.این است که ماده 110 قانون مدنی می گوید : بنا، بطور ترصيف و وضع سرتير از جمله قرائن است كه‌دلالت بر تصرف واختصاص مي‌كند.
3. طاقچه و رف : هر گاه از یک زرف در دیوار فاصل طاقچه و رف موجود باشد آن دیوار در تصرف صاحب طاقچه و رف شناخته می شود.
4. نما : و آن تزئینات فنی ساختمانی است بر روی دیوار که همیشه این عمل از طرف مالک ملکی به عمل میآید که دیوار متعلق به آن است.
حق ارتفاق در شهرسازی
در باره قرائن اختصاصی بودن حد فاصل بین دو ملک مجاور ماده 112 میگوید: هرگاه قرائن اختصاصي فقط از يك طرف باشد تمام ديوارمحكوم به ملكيت صاحب آن طرف خواهد بود مگر اينكه خلافش‌ثابت شود.
ولی در صورتی که قرائن مزبور از هر دو طرف باشد دیوار محکوم به اشتراک بین دو مالک مجاور می باشد . و ماده 111 نیز در این باره می گوید: ماده 111 ـ هرگاه از دو طرف، بنا متصل به ديوار، به‌طور ترصيف باشدو يا از هر دوطرف به‌روي ديوار، سرتير گذاشته شده باشد آن ديوارمحكوم به اشتراك است مگر اينكه خلاف آن ثابت شود.
درخت ، نرده و میله که حد فاصل بین دو ملک قرار می گیرد نیز حکمشان مثل دیوار است .
تصرفات مادی که هر یک از شرکا در ملک مشترک و مشاع می نماید بر دو نوع است :
1. تصرفاتی که وضعیت دیوار را تغییر می دهد مانند آنکه قسمتی از دیوار را خراب یا آن را کوتاه تر نمایند و یا بر روی آن دیوار دیواری بنا و یا سر تیر بگذ ارند .
2. تصرفاتی که وضعیت دیوار را تغییر نمی دهد و برای استفاده و انتفاع از آن به عمل می آید مانند عبور از روی دیوار برای رفتن به پشت بام اختصاصی .
تصرفات از نوع اول بدون اجازه شریک یا شرکاء ذیگر جایز نیست زیرا تجاوز به حق مالکیت آنها محسوب می شود . ماده 118 قانون مدنی در این باره می گوید : ماده 118 ـ هيچيك از دو شريك حق ندارد ديوار
حق ارتفاق در شهرسازی
مشترك را بالا ببرد ياروي آن، بنا يا سرتيري بگذارد يا دريچه و رف باز كند يا هر نوع‌تصرفي نمايد مگر به اذن شريك ديگر.
و همچنین ماده 119 در این باره چنین می گوید : هر يك از شركاء بر روي ديوار مشترك سرتير داشته باشدنمي‌تواند بدون رضاي شريك ديگر تيرها را از جاي خود تغيير دهدو به جاي ديگر از ديوار بگذارد.
تصرفات از نوع دوم احتیاج به اجازه شریک ندارد بلکه با منع او می تواند این گونه تصرفات را بنماید. که ماده 134 قانون مدنی میگوید: هيچيك از اشخاصي كه در يك معبر يا يك مجري شريكندنمي‌توانند شركاء ديگر را مانع از عبور يا بردن آب شوند.
چنانه گفته شد اذن در تصرف ایجاد حق برای مأذون نمی نماید و هر زمان اذن دهنده می تواند از اذن خود رجوع کند .مگر آنکه قانون آن را منع کرده و یا بر اساس قرار دادی این حق را از خود گرفته باشد . ودر ماده 120 این موضوع مطرح شده است : اگر صاحب ديوار به همسايه اذن دهد كه بر روي ديوار اوسرتيري بگذارد يا روي آن بنا كند، هر وقت بخواهد ميتواند از اذن‌خود رجوع كند مگر اينكه به وجه ملزمي اين حق را از خود سلب‌كرده باشد. و ماده 121 قانون مدنی در مورد دیوار اختصاصی می گوید :
هرگاه كسي به اذن صاحب ديوار، بر روي ديوار، سرتيري‌گذارده باشد و بعد آن را بردارد نمي‌تواند مجدداً بگذارد مگر به اذن‌جديد از صاحب ديوار و همچنين است ساير تصرفات.
حق ارتفاق در شهرسازی
ماده 123 قانون مدنی در این باره میگوید: اگر خانه يا زميني بين دو نفر تقسيم شود يكي از آنهانمي‌تواندديگري‌رامجبوركندكه‌باهم‌ديواري‌مابين‌دوقسمت بكشند.
زیرا اجبار به این امر تجاوز به آزادی عمل مالک در تصرفات و ضایع شدن حق مالکیت او می باشد. اما ازانجا که مواد قانون مدنی ایران در بسیاری از موارد به ترتیب قانون مدنی فرانسه تنظیم شده است اینگونه بیان می شود که هر گاه یکی از دو مالک مجاور بخواهد در حد فاصل بین دو ملک دیوار داشته باشد و مالک مجاور دیگر موافقت در ساختن دیوار مشترک ننماید او می تواند دیوار اختصاصی با هزینه خود در ملک خود بنا کند و در صورتی که دو مالک مجاور توافق در ساختن دیوار به طور مشترک بنمایند طبق ماده 113 قانون مدنی (ماده 113 ـ مخارج‌ديوارمشترك‌برعهده‌كساني‌است‌كه‌درآن‌شركت دارند.) دیواری که بنا می نماید مخارج آن بر عهده کسانی است که در آن شرکت دارند .
در صورتی که دیوار مشترک خراب شود :
خواه مبنای دیوار اختصاصی باشد و خواه مشاع طبق ماده 114 قانون مدنی : (هيچ يك از شركاء نمي‌تواند ديگري را اجبار بر بنا و تعميرديوار مشترك نمايد مگر اينكه دفع ضرر به نحو ديگري ممكن‌نباشد.) که در این مورد باید بنا وتعمیر صورت گیرد زیرا عدم آن موجب ضرر شریک دیگر خواهد شد .
حق ارتفاق در شهرسازی
حق ارتفاق در مالکیات طبقات یک ساختمان :
چنانکه ممکن است ساختمانی که دارای چند طبقه است ملک دو یا چند نفر به طور مشاع باشد ، ممکن است به زور افراز شده هر طبقه متعلق به یک نفر باشد منشأ این گونه مالکیت به یکی از دو طریق زیر است :
1. ساختمان چندین طبقه قبلاً بین چند نفر مشاع بوده و بعداً به طور افقی تقسیم شده و به هر یک طبقه ای را اختصاص داده اند . آن در موردی است که ساختمان به ارث به آنها رسیده یا با هزینه مشترک ساخته و یا خریده باشند .
2. مالک یک زمین در واقع صاحب فضای مربوط به آن است تا هر کجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیر زمین . یعنی مالک زمین می تواند اجازه ساخت طبقات را به دیگران واگذار کند به شرط اینکه امکان ساخت طبقات بیشتر بر روی طبقات قبلی از بین نرود .
موارد مشترک در طبقات به شرح زیر می باشد:
1. هزینه دیوار های بزرگ و بام به عهده تمام مالکین می باشد و هر یک به نسبت ارزش طبقه ای که متعلق به او است می پردازد .
2. مالک هر طبقه کف را که بر آن راه می رود درست میکند .
حق ارتفاق در شهرسازی
3. مالک هرطبقه پله طبقه خودش را می سازد .
اختلافات بین مالکین:
هر گاه بین مالکین حدود مالکیت هر یک از طبقات ساختمان معیین نشده باشد و یا بین آنان اختلافی تولید گردد و در اسناد هم چیزی در این باره ذکر نشده باشد به طریق ذیل تعیین می گردد :
دیوار :در صورتی که طبقه تحتانی ساختمان متعلق به یکی و طبقه فوقانی ملک دیگری باشد چون مالک طبقه تحتانی نسبت به دیوار های اتاق خود و صاحب طبقه فوقانی نسبت به دیوار های اتاق خود متصرف می باشند هر یک نسبت به آنچه در تصرف دارد مالک شناخته می شود مانند این که سیم تلفن و برق و گاز بکشد یا لوله بخاری بگذارد.
