بخشی از مقاله
ارزیابی اصول و معیارهای مکانیابی مراکز تجاری بزرگ (مطالع موردی: مرکز خرید تیراژه، منطق 5 تهران)
چکیده
توزیع عادلانهی امکانات و ثمرات توسعه در میان اکثریت جمعیت از خصیصههای مهم اقتصاد پویا و سالم است. از طرفی افزایش جمعیت شهرهای ایران، بهخصوص شهرهای بزرگ موجب افزایش تقاضا برای خدمات و کالاهای عمومی شده است. امروزه مراکز تجاری، ساختمانهای نوینی هستند که به منظور رفع نیاز خریداران و بهبود اقتصاد مشترک میان چند صنف ایجاد میگردند. از اینرو برنامهریزی برای آنها امری لازم و طبیعی بوده و در این رابطه توجه به مسائل اقتصادی، اجتماعی، مهندسی، مالی، حقوقی، انسانی، فرهنگی، ترافیکی و غیره حائز اهمیت میباشد. تخصیص فضا به مراکز تجاری بزرگ در شهر بزرگی مانند تهران بنا به دلایل متنوعی چون تراکم بالای جمعیت، کمبود زمین و همجواری کاربریهای مختلف با یکدیگر از موضوعات مهم برنامهریزان و برنامهریزی شهری میباشد. انتخاب مکانهای مناسب مراکز تجاری بزرگ در سطح یک شهر میتواند کمک بزرگی به شهروندان جهت دسترسی راحت و سریع به این خدمات باشد، و هم بارِ ترافیکی ناشی از اینگونه سفرها را کاهش دهد. در این مقاله تلاش شده است بهشیوهی موردپژوهی و بهرهگیری از راهکارهای ترکیبی، روش جمعآوری اطلاعاتِ بازدیدهای میدانی و مطالعاتِ کتابخانهای و با تمرکز بر روی عوامل مؤثر در مکانیابی مراکز تجاری بزرگ، معیارهای عام و خاص مکانیابی این نوع کاربری شناسایی شده و سپس بر اساس اهمیت و تأثیر آنها در احداث مراکز تجاری جدید، مدلی مناسب جهت مکانیابی این نوع کاربری فراهم شود. در این راستا پس از ارزیابی معیارهای مؤثر در مکانیابی مرکز خرید تیراژه، بهعنوان مطالعهی موردی و با مقایسهی معیارهای حاصله و تعیین دقت مکانیابی، نتایج بدست آمده حاکی از آن است که با وجود عملکرد فرا ناحیه ای، مکانیابی این مرکز خرید تا حدّ زیادی بهدرستی انجام شده است.
واژههای کلیدی: کاربری اراضی شهری، معیارهای مکانیابی، مراکز تجاری بزرگ، مرکز خرید تیراژه، منطقهی 5 تهران.
-1 مقدمه
"کاربری زمین شهری یعنی ساماندهی مکانی و فضایی فعالیتها و عملکردهای شهری بر اساس خواستها و نیازهای شهری که در واقع هستهی اصلی برنامهریزی شهری است و انواع استفاده از زمین را طبقهبندی و مکانیابی میکند." [1, p. 21] برنامهریزی فضایی رویکردی است ناظر بر توزیع فضایی پدیدهها (نظیر انسان یا فعالیتها) در یک قلمرو مشخصِ جغرافیایی که در هر زیر قلمرو، موضوع برنامهریزی را تعیین و ساماندهیِ فضایی پدیدهها را مشخص میسازد. این رویکرد عمدتاً ناظر بر تخصیص پدیدهی موضوع مورد برنامهریزی (جمعیت یا فعالیت) به هر یک از تقسیمات قلمرو است. از طرفی "مکانیابی فرایندی است که به ارزیابی یک محیط فیزیکی که تأمین کنند ه ی شرایط پشتیبانی از فعالیتهای انسانی است میپردازد." [2, p. 366] مکانیابی مناسب، دغدغه ی اصلی پیش روی مدیران و برنامه ریزان شهری بوده است و برنامه ریزان و مدیران به دلیل کمبود منابع ترجیح میدهند منابع مالی رابه مکانهای بهینه اختصاص دهند. در این راستا برنامهریزان از دیرباز در تلاش برای کشف روشهای انتخاب مناسبترین محلّ استقرار صنایع و فعالیتها بودهاند. [3] مدلهای مکانیابی بهوسیلهی افراد متعدد در محی های مختلف ارائه شده است که هر کدام با توجه به شرای اقتصادی، اجتماعی، سیاسی و محیطی در زمانهای متفاوت به کار گرفته شدهاند. انسان همیشه مایل بوده است که مکان فعالیت خود را با توجه به هزینهی کمتر، سود بیشتر و دسترسی به منابع در نظر بگیرد؛ بنابراین نکتهای که دربارهی نظریههای مکانیابی و ساختار شهری قابل توجه میباشد، این است که تمام این نظریهها بر اصول مکانیسم بازار مبتنی است. [4, p. 43] مشهورترین فرضیه در تعداد زیادی از مدلهای مکانیابیِ مراکزِ رقابتی، این است که "مشتریان به نزدیکترین تجهیز برای دریافتِ سرویس جذب میشوند، یعنی تصمیم آنها تنها بر اساس معیار فاصله صورت میگیرد. اما در واقعیت ممکن است مشتریان تجهیزات دورتر را بر اساس جذابیت بالاتر انتخاب کنند. جذابیتِ تجهیزات بر اساس سطح فضای تجهیزات، تنوع محصولات عرضه شده به بازار، قیمت و سطح دسترسی به تجهیزات تعیین میشود."[5] "سرمایهگذاران همواره به دنبال مکانهایی هستند که حداقل هزینه را دربرداشته باشند. چنین نقاطی بهترین مکان از نظر آنها برای ایجاد فعالیتهای تجاری است."همانطور که وبر1 بر تاثیرگذاری سه عامل بر هزینه و در نتیجه مکانِ صنایع اشاره می کند2، [6, p. 189] لذا برنامهریزان فضایی سعی در کاهش نابرابریها و عدم تعادلها از طریق تدوین و اجرای برنامههای متعدد محرومیتزدایی و گسترش همه جانبهی جنبههای مثبت توسعهیافتگی دارند. [7, p. 204] ایجاد مراکز خدمات عمومی جدید، مستلزم صرف هزینههای زیاد است بنابراین مکانیابی اصولی آنها به شیوهای که همهی شهروندان به نحو مؤثر از آن بهرهمند شوند ضروری است. در این راستا پژوهش حاضر با بررسی مرکز خرید تیراژه به عنوان نمونهی موردی در پی پاسخگویی به پرسشهای زیر است:
چه معیارهایی برای مکانیابی سایت های مراکز تجاری میتوان در نظر گرفت؟
چگونه میتوان اهمیت این معیارها را با توجه به گزینههای موجود در انتخاب نهایی وارد کرد؟
-2 مطالعات نظری
-1-2 تفاوت مفهوم بازار، پاساژ و مرکزتجاری
از مطالعهی واژهی "بازار" چنین برمیآید که بازار در کشور ما متولد شده و پیش از سایر ممالک رشد کرده و به تکامل کاربردی وکالبدی رسیده است. 37] p. [8, بازار سنتی در ایران فضایی است برای خرید و فروش و تولید وعرضه ی کالاهای گوناگون که با یک مسیر ارتباطی پیوستگی پیدا کرده است. [9, p. 6] "پاساژ" در زبان انگلیسی به معنای گذرگاه، راهرو و دالان بوده و علاوه بر معانی و ترکیبهای متعددی که در این زبانها دارد، به کوچههای پرمغازه نیز گفته میشود. " [10, p. 22] در ایران فضاهایی با تعریف اخیر از اوایل قرن حاضر بهتدریج شکل گرفته و در اصطلاح عمومی پاساژ به مفهوم یک فضای باز تجاریِ پیرامون یک معبرِ محدود و یا یک فضای باز یا فضای مرکزی سرپوشیده دانسته شده است." [11, p. 30] در حالی که "مرکزتجاری" به مفهوم کلی به محلی سرپوشیده و یا روبازی اطلاق میشود که تعدادی فروشگاه را نیز شامل گردیده که این فروشگاه ها میتوانند از یک یا چند صنف مختلف تشکیل گردند. "مراکزتجاری" کانون دادوستد بوده و ارتباط مستقیم بین عرضه و تقاضا را برقرار مینمایند. "امروزه مراکز تجاری مدرن علاوه بر کارکردهای تجاری، به فضایی جهت گذراندن اوقات فراغت و تفریح نیز تبدیل شده اند." [12, p. 2]
-2-2 سیر تحول و پیشینهی مراکز تجاری
مراکز تجاری شهرهای معاصر زاییدهی صنعتی شدن و گونهای از معماری قرن بیستم است. با وجود آنکه این مراکز با این اوصاف درکشورهای اروپایی و آمریکایی شاید قدمتی حدود 200 سال داشته باشند، در ایران وکشورهای اسلامی از سالهای دور این مراکز با ابعاد، کاربریها و چیدمان خاص خود شهرت و معروفیت خاصی داشته اند.. اندیشهی ایجاد مراکز تجاری از سالهای دور در سایر کشورهای جهان به اشکال گوناگونی وجود داشته است. در واقع این امر برخاسته از نیازی بوده که از رواب و فعالیتهای جامعه سرچشمه میگرفته است. همزمان با توسعهی تکنولوژی و پیشرفتهای فرهنگی و اقتصادی جوامع، این مراکز و مجتمعها با اشکالی متفاوت از قبل لیکن با ماهیت کلی مشابه، ظاهر شدهاند. [13, p. 116] احداث اولین مراکز تجاری به مفهوم امروزی در ایتالیا و به سال 110 میلادی در زمان امپراطوری تروژان باز میگردد. در این سال بردهای یونانی، مرکز خریدی مجاور میدان عمومی شهر رم بنا نمود. این مرکز در دو طبقه احداث گردید، و در آن حجرهها بهصورت ردیفی استقرار یافته و دارای سیستم تهویه بود. [14] در قرون وسطی بازارهای خیابانی لندن، بازارهای بلژیک و بازارهای خاورمیانه شکل گرفت. بعد از جنگ جهانی دوم با حرکت و اسکان مردم در حومهی شهرها، مراکز تجاری نیز به این مکانها انتقال یافت که هدف آنها در دسترس بودن مشتریان بود که این تفکر تا امروز نیز ادامه یافته است. (همان) جابهجایی مرکز و کانون زندگی شهری از بازار به بیرون آن و به حاشیهی خیابانهای تازه احداث شده و شبکهی شطرنجی ساختار شهر قدیمی را بر هم زد. "در آغاز بدنهی خیابانها به فضاهای اداری و خصوصی اختصاص یافت و سپس روند ایجاد فضاهای تجاری در حاشیهی خیابانهای جدید فزونی گرفت. اما در برخی از خیابانها که از رونق تجاری خوبی برخوردار نبودند یا جایی برای توسعه وجود نداشت، پاساژها ساخته شدند. [15] پاساژهای تجاری نشانههای زندگی مدرن هستند و شهروند در آن فق یک عابر عادی محسوب نمیشود بلکه یک گردشگر و یک تماشاگر صحنهی زندگی است و فعالیتهایی مانند راه رفتن و نظاره کردن و لذت بردن با یکدیگر آمیخته میشوند. [10, p. 22] در بررسی تاریخی پیدایش پاساژها یا فضاهای تجاری مدرن در ایران، اواخر دورهی قاجار، زمانی که
بهتدریج خیابان به معنی معبری مستقیم و مناسب برای عبور کالسکه در تهران شکل میگیرد حائز اهمیت میباشد. [15, p. 65] طراحی و ساخت پاساژ در بسیاری از موارد در ایران در خیابانها و در کنار راههای پرتردد و پررونق تجاری شکل میگرفت. بهعبارت دیگر غالباً بسیاری از پاساژها در کنار راههای پررونق تجاری و اداری شکل میگیرند. [15, p. 66] مراکز تجاری امروز به عنوان قلب شهرهای معاصر در زمینههای اقتصادی، فرهنگی، اجتماعی و ... نیازهای شهروندان را برطرف می کنند. در نمودار 1 سیر تحول فضاهای تجاری در غرب و شرق از آگوراها تا مراکز خرید قرن بیستم مشاهده می شود:
-3-2 انواع مراکز خرید
جدول :1 تقسیمبندی مراکز خرید بر اساس استاندارد انجمن بین المللی مراکز خرید [16] :(ICSC)
کاربریهای تجاری مانند سایر کاربریها در نظام تقسیمات شهری (که عبارتست از نحوهی تقسیمبندیهای فیزیکی شهر بر حسب نحوهی توزیع سلسلهمراتب خدمات شهری) در ردههای مختلف توزیع میشوند. [13, p. 117] مراکز خرید به فضاهای عمومی شهری بهتدریج و با توجه به مقتضیات زمانی و مکانی بهوجود آمدهاند و با توجه به تغییرات و تحولات میتوان، آنها را بر اساس عوامل متعددی تقسیمبندی کرد. برای آشنایی هر چه بیشتر با انواع و جزییات این مراکز، به بررسی و ارائهی جدول1 که طبقهبندی بر اساس معیارهای ارائه شده توس انجمن بینالمللی مراکز خرید(ICSC) 11 میباشد به عنوان مرجعی در این زمینه زمینه پرداخته شده است. [17]
-3 ارزیابی کاربری اراضی شهری
منظور از برنامهریزی کاربری اراضی شهری، مشخص کردن نوع مصرف زمین در شهر، هدایت و ساماندهی فضای شهری، تعیین ساختها و چگونگی انطباق آنها با یکدیگر و با سیستمهای شهری است. [18] ارزیابی کاربریهای مختلف شهری به منظور اطمینان خاطر از استقرار منطقی آنها و رعایت تناسبات لازم به دو صورت کمی و کیفی صورت میگیرد:
(1 ارزیابی کمی: این ارزیابی بر اساس مقایسهی سرانههای موجود کاربریها با استانداردهای مربوط یا از طریق بررسی نیازهای فعلی و آتی منطقهی مورد مطالعه به فضا صورت میگیرد.
(2 ارزیابی کیفی: در این مرحله ویژگیهای کیفی معین شده و نسبت آنها به یکدیگر بر اساس چهار ماتریس زیر بررسی میشود: ماتریس سازگاری، ماتریس مطلوبیت، ماتریس ظرفیت و ماتریس وابستگی.
-1-3 اصول و معیارهای مکانیابی مرکز خرید تیراژه، تهران
مرکز خرید تیراژه در شهر تهران، منطقه ی 5، ناحیه 3 واقع شده است.(شکلهای 1و(2 ناحیه 3 از شمال به ارتفاعات البرز، از غرب به بزرگراه شهید ستاری در ادامه به تاسیسات دانشگاه آزاد اسلامی واحد علوم و تحقیقات، از شرق به بزرگراه اشرفیِ اصفهانی و بالاخره از
جنوب به بزرگراه رسالت منتهی شده است.
این ناحیه به 8 محله تقسیم شده که مرکز خرید تیراژه در محل باغ فیض واقع شده است: [19] باغ فیض جزء محله های غرب تهران میباشد
که از جنوب به بزرگراه شهید حکیم، از شمال به بزرگراه شهید همت، ازغرب به بزرگراه شهید ستاری و از شرق به بزرگراه اشرفی اصفهانی محدود میشود. (نقشههای 1 و (2
-2-3 معیارهای خاص در ارزیابی مکانیابی کاربری تجاری در فضاهای شهری
عمدهترین اثر رشد سریع شهرها در کشور، عدم تعادل در توزیع خدمات و نارسایی سیستم خدماترسانی است. [20] مکانیابی کاربری تجاری حدود و ثغور آن یکی از مباحث مهم شهرسازی میباشد، زیرا این کاربری یکی از کاربریهایی است که همهی مردم با آن سروکار دارند. بنابراین مکانیابی آن باید بهصورتی انجام پذیرد که همهی ساکنین شهر با حداقل مشکلات به آن دسترسی داشته باشند. [13, p. 121] عوامل و فاکتورهای متعددی در تعیین و مشخص نمودن مکان کاربریهای مختلف شهری، دخیل و تاثیرگذار میباشند: عواملی چون جمعیت، دسترسی، آداب رسوم ملی و مذهبی، وضعیت اقتصادی جامعه، تجانس کاربریهای همجوار، عملکرد کاربریها با توجه به مقیاس و شعاع عملکردی آنها و غیره دارای اهمیت میباشند. معیارهای مختلف و متنوعی که در مکانیابی مراکز تجاری دخیل میباشند. در نمودار 2 معیارهای خاص مکانیابی مراکز تجاری استخراج شده است:
-1-2-3 دسترسی
-1-1-2-3 دسترسی سواره
جهت بررسی وضع موجود، باید ابتدا با توجه به نوع دسترسی سواره به بنا، میزان عبور و مرور وسایل نقلیه در خیابانها و دسترسیهای مجاور مرکز خرید، در ساعات مختلف شبانه روز سنجیده شود. مرکز خرید تیراژه در جدارهی بلوار اشرفی اصفهانی و حد فاصل اتوبانهای
همت و حکیم شهر تهران قرار دارد. (نقشهی (3
