بخشی از مقاله
چکیده
راه حل تأمین مسکن ارزان را از دو دید کلان و خرد مسئله میتوان مد نظر قرار داد. در این راستا مسائلی چون مدیریت های کلان کشور، سیاست گذاری های مدیران و وزیران ، و بررسی عمده مساحت حداقل و نوع ساخت مورد تجزیه وتحلیل قرار می گیرد.هنگامی که مسئله ارزان سازی به یانم می آید غالباً تداعی نوعی ساخت با کیفیتی پایین و ارزان را می نماید که با عمر کوتاه بنا و عدم کارایی لازم را دارد.در حالی که در این مقاله سعی در این بوده است که مفهوم ارزان سازی و یا به عبارت دیگر مسکن ارزان قیمت را به نوعی مورد بحث قرار دهیم که با ذهنیت بار منفی همراه نباشد بلکه یک بار معنای مثبت و راهکاری برای کمبود مسکن باشد یعنی ساختمان هایی با عمر مفید محدود شده از ابتدا که بسیار سبک و سریع تولید شوند.
-1 مقدمه
اگر تهیه مسکن برای اقشار یک جامعه، صرفا با نگاهی مبتنی بر تهیه مسکن، آن هم به هر شکل و در هر ابعاد و تحت هر شرایطی باشد، منطق درست و کارآمدی نخواهد بود.نیاز به تهیه مسکن زمانی در یک جامعه شکل میگیرد که تقاضا یا همان جمعیت ساکن در جامعه افزایش یابد .یکی از دلایل افزایش جمعیت در یک شهر یا کلانشهر مهاجرت از شهرهای کوچک به کلانشهرها است، در چنین مواقعی مدیران ارگانهای مسئول در این بخش به فکر تهیه مسکن برای مهاجران به شهرهای بزرگ میافتند..
این که تصور کنیم جمعیت به هر اندازه که میتواند افزایش پیدا کند و سپس به فکر تهیه مسکن برای آن باشیم، سیاست صحیح و درستی نیست. زمانی که ما تنها به فکر تامین مسکن بدون در نظر گرفتن علل و عوامل رشد جمعیت در یک شهر باشیم، در زمان کوتاهی با معضلات بیشماری مواجه خواهیم شد .ضروری است در ابتدا پیشگیری از افزایش جمعیت در کلانشهرهای مورد نظر مسئولان قرار گیرد .
بخش مسکن از بخشهای پیشرو در اقتصاد است که توجه به آن علاوهبر تاثیرهای ژرف اجتماعی – فرهنگی، به لحاظ دغدغههای مربوط به تامین مسکن از دو عامل نشات اقتصادی نیز حایز اهمیت بوده و همچون موتور رشد توسعه عمل میکند میگیرد، اول آنکه خرید مسکن ممکن است بزرگترین معاملهای باشد که اغلب مردم در طول عمر خود انجام میدهند، به گونهای که خانوادههای متوسط به تقریب حدود یک چهارم از درآمد و اقشار فقیر یا در آستانه فقر 50درصد و حتی بیشتر از درآمد خود را به امر مسکن اختصاص میدهند و هر تغییر کوچک و قیمت مسکن و اجارهبها میتواند آثار مخرب و جبرانناپذیری بر زندگی فرد داشته باشد.
دوم آنکه تجربه نشان داده است که رشد غیرمعمول قیمت و اجارهبهای مسکن به ویژه در شهرهای بزرگ و عدمتوجه به آن مشکلات عدیدهای را در ابعاد فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و حتی سیاسی به دنبال خواهد داشت. گسترش حاشیهنشینی یکی از این مشکلها است .شکاف عرضه و تقاضا، علاوهبر تاثیر بر قیمت مسکن، اجارهبها را نیز متاثر میسازد.
ناکارآمدی بازار در تامین مسکن برای طیف وسیعی از اقشار با درآمد متوسط و پایین در کنار عملکرد ناکارآی نظام اقتصادی از جمله رشد نامتناسب دستمزد نسبت به رشد قیمت و اجارهبهای مسکن، لزوم دخالت دولت را در این ×بازار حتمی میسازد. بنابراین دولت دخالت در بازار مسکن را با سه هدف دنبال میکند.
هدف اول، برای مقابله با معضل شکست بازار در تامین سرپناه مناسب برای افراد سالخورده، بیمار، بیبضاعت، ناتوان جسمی و ذهنی و افراد کمدرآمد و هدف دوم، توزیع مناسب مسکن در مناطق مختلف و هدف سوم، توجه به بازار مسکن به عنوان یک منبع مالیاتی-درآمدی برای دولت در شرایط رونق اقتصادی است.
قیمت مسکن تابع قیمت زمین، مصالح، دستمزدها، پروانهها و مجوزهای ساختمانی است، کاهش یا افزایش هر یک از این عوامل در قیمت مسکن تاثیرگذار است. دولت با اجرای سیاستهای تشویقی همچون ارائه زمین ارزانقیمت، حذف برخی از هزینههای انبوهسازان و اعطای وام کمبهره میتواند تاثیر بهسزایی در کاهش قیمت مسکن داشته باشد، یکی از عواملی که منجر به افزایش چشمگیر قیمت مسکن میشود افزایش قیمت زمین است، دولت با اجرای سیاستهایی میتواند مانع از افزایش قیمت زمین شود. به عنوان نمونه در برخی از کشورها، دولت برای جلوگیری از افزایش و کنترل قیمت مسکن، قیمت زمین را به صورت ثابت نگه میدارد.
دولتها در این کشوها با حذف یا کم کردن مالیات به انبوهسازان کمک میکنند که این خود به نوعی سبب ایجاد تعادل در بازار مسکن میشود. یکی دیگری از سیاستهای دولت میتواند پرداخت سهم زیادی از قیمت مسکن به صورت وام باشد که باید بهره پرداختی این وامها با نرخ تکرقمی در نظر گرفته شود. در بعضی کشورها دولت حدود 80 تا 90درصد قیمت مسکن را به صورت وام پرداخت میکند. اگر دولت این کار را در کشور ما نیز انجام دهد کمک شایانی به مسکندار شدن قشر متوسط جامعه میکند.
-2 تأمین مسکن ارزان از دیدگاه کلان
از آنجاکه سرعت تحولات اجتماعی و تغییر نوع زندگی ها باعث تغییر شدید الگو گردیدهمثلاً - نوع بافتهای جمعیتی و روابط اجتماعی - زندگی های جمعی ایلی که به زندگی گروه های فامیلی تبدیل شده بود ، به تدریج زندگی خانواده های پرجمعیت - بالای 5نفر - به سمت زندگی خانوارهای کم جمعیت و به سمت روستا های مرکزی و پرجمعیت تبدیل شده است.
ارتباطات فامیلی در این شهرها معنا و مفهوم خود را هر روز محدود و محدودتر می سازد و گروههای اجتماعی به نوعهای دیگری ظهور و بروز پیدا می کند و به شکل جمعیت های همفکر و همکار تبدیل می شود،لذا تأثیری که این تحولات بر مسکن می گذارد بر نوع طراحی وطرح ریزی معماری آنهاست.هنگامی که سیر تحولات اجتماعی به گونه ای باشد که لازم باشد فرم و مساحت بناها به سرعت تغییر و تحول بیابد و خود را سازگار با نیاز روز بنماید تخریب یک بنا و نوسازی آن سرمایه را از بین می برد. چنانچه با پیش بینی اولیه سعی در محدود نمودن این سرمایه تخریبی شود لطمه کمتری به اقتصاد ملی وارد می سازد.
از آنجایی که موضوع مسکن در حیطه فعالیت چند وزارتخانه است، بنابراین میتوان گفت که مسکن یکی از مواردی است که با مسائل کلان کشور در ارتباط مستقیم قرار دارد و نگاه غیرکلان به این بخش و اظهار نظر در مورد آن، تنها یک نگاه و اظهار نظر عامیانه است ˛آنچه درحالحاضر در کشور ما به عنوان نیاز و تامین مسکن مطرح میشود، اگر بدون در نظر گرفتن موارد ذکر شده باشد، منجر به هدر رفت سرمایه ملی خواهد شد؛ نمونه بارز این مسئله در پروژه مسکن مهر قابل استناد است. برای حل معضل مسکن در یک شهر یا کشور ابتدا باید تعادل جمعیتی در شهرها برقرار شود.
درگذشته هنگام ازدواج نفرات یک خانوار از درون فضاهای موجود محدوده ای موقت برای خانواده جدید شکل می گرفت تا به تدریج به سمت خانه مستقل منجر شود ولی شکل گیری بافت اجتماعی امروزی چنین امکانات و شرایطی را نمی دهد و همانطور که اشاره رفت روابط اجتماعی و خانوادگی به سرعت در حال تغییر و تحول ا ست
حال اگر بتوان نوعی از طراحی و ساخت بناهای مسکونی را برنامه ریزی کرد که این امکان تغییر شکل و اثر خود را بر بنا هم نمایان سازد می توان کمبود مسکن را رفع نمود . یکی از معضلات این نوع ساخت و طراحی این است که شاید عمریک بنا محدود به یک نسل هم نگردد و این باعث عدم شکل گیری خاطره و تعلق می باشد و نوعی بیگانگی محیط و محیط نامأنوس مصنوع را پدید می آورد. - رمی زاده - 1372
-3×تامین کمی مسکن - از منابع مکتوب و مصاحبه ها -
-1-3×عوامل تعیین کننده نیاز به مسکن
عوامل تعیین کننده نیاز به مسکن در یک جامعه در یک دوره عبارتند از:
_ تعداد جمعیت، ترکیب آن برحسب سن، جنس، وضع ازدواج، نسبت شهرنشینی و چگونگی تغییرات بعد و ترکیب خانوارها و چگونگی تشکیل خانوارهای جدید با توجه به چهارچوبهای اقتصادی ، اجتماعی ، فرهنگی و قانونی
_ جابجایی جمعیت و چگونگی گردش به تغییر محل، تغییر تدریجی محل آبادیها و درموارد شهرها
_ سیاست ها و سیاست گذاریها ی سازمان سیاست گذار در مورد ساخت و سازهای مسکونی
_ عمر ساختمانی موجود، میزان تخریب سالانه آنها و چگونگی تراکم در واحدهای
_ توان های اقتصادی جامعه در مقیاس های خرد و کلان و سهمی که می توانند برای تأمین مسکن اختصاص دهند
_توان های فنی و تکنولوژیکی جامعه _× سوانح طبیعی - رمی زاده - 1372
-2-3 اثر جمعیت در برنامه ریزی مسکن
بررسی اثر رشد جمعیتی و کنترل موالید در برنامه ریزی مسکن مورد نیاز بسیار مؤثر است.در جدول زیر تعداد خانوار و ×جمعیت بر حسب جنس در نقاط شهری و روستایی نشان داده شده است
