بخشی از مقاله
چکیده
بازار زمین و مسکن از عوامل مختلفی تأثیر میپذیرد که هریک از این عوامل نقشی تعیین کننده در تغییر و تحولات آن دارند از جمله این عوامل میتوان به مواردی چون افزایش تورم و به تبع آن افزایش بهای مواد اولیه - مصالح ساختمانی - افزایش هزینههای نیروی انسانی، رانت، نزدیکی به قطبهای عمده جمعیتی و اقتصادی و... اشاره کرد که همواره از عوامل عمده تأثیر گذار بر نوسانات بازار زمین و مسکن بوده است و همچنین توجهی که مدیران شهری در امر برنامه ریزی به این فعالیتها دارند پرداخته میشود. و دولت ها در کشورهای مختلف برای نظارت بر زمین و مسکن شهری چه اقداماتی را انجام دادهاند و این نظارت در ایران چگونه بوده است و چه تاثیری بر توسعه فضایی شهری داشته است.
هدف از این مقاله تحلیل و ارزیابی زمین و مسکن شهری و همچنین نقش مدیریت شهری در هدایت و کنترل آن میباشد. زمین و مسکن یکی از نیازهای اصلی ساکنان شهرهاست که افزایش قیمت آن باعث افزایش مشکلات و مسائل شهر و شهروندان میشود. روش استفاده شده در این پژوهش تحلیلی-توصیفی بوده است که با استفاده از مطالعات کتابخانه ای و اسنادی مورد تحلیل قرار گرفته است.
مقدمه
مباحث مسکن، زمینه نظری لازم برای تعیین شرایط و ویژگیهای مطلوب و ضروری برای موفقیت و کارآیی سیستم مدیریت شهری و بهعبارت دیگر - بایدهای - لازم برای این موضوع را فراهم ساختهاند وجود تصویب قوانین و مقررات مختلف برای جلوگیری از تغییر غیر قانونی کاربری و تصرف زمینهای عمومی در ایران، پدیدهای موسوم به بورس بازی زمین یا زمین-خواری که طی آن عدهای اقدام به تغییر غیر قانونی کاربری زمین یا تصرف زمینهای عمومی میکنند، افزایش نگران کنندهای یافته و تبدیل به یکی از مشکلات اجتماعی کشور شده است.
با وجود اهمیت زمینخواری و تأکید مؤکد مقامات سیاسی بر مقابله با آن، مطالعات آسیب شناختی لازم برای بررسی عوامل و راهکارهای مبارزه با این عمل مجرمانه در دستگاههای مرتبط صورت نگرفته است. شهرداری به عنوان هسته مرکز مدیریت شهری نقش هدایت و راهبری، نظارت، جلب مشارکت سایر بازیگران عرصه شهر را بر عهده دارد در نتیجه مدیریت شهر به عهده نهادی به نام شهرداری است. همان گونه که کشور توسط یک نهاد تحت عنوان دولت اداره میشود شهر نیز باید توسط یک نهاد اداره گردد آن هم شهرداری است در غیر این صورت عدم انسجام و یکپارچگی در مدیریت شهر موجبات عدم توسه یا توسعه ناموزون شهر میشود .[3]
تعابیر و تعریفهای مختلفی از زمین و مسکن، نحوه استفاده از زمین در منابع علمی مختلف وجود دارد در علوم طبیعی بیشتر به جزییات و جنبههای طبیعی زمین تو جه میگردد و در علوم انسانی بیشتر به جنبههای فضایی و عملکردی زمین توجه میشود باید گفت که زمین ماهیت عمومی دارد. زمین به لحاظ تعریف اقتصادی، کالایی است غیر قابل تولید، بادوام، ناهمگون و انتقال ناپذیر و کالایی است که مصرف آن بی آنکه از دارایی مولد بکاهد، قادر به ایجاد محصول خالص یا درآمد غیراکتسابی - رانت - است.
زمین انواع مختلفی در اراضی شهری نام گذاری شده است از جمله زمینهای بایر، دایر، موات. در تعریف مرکز آمار ایران »واحد مسکونی، مکان، فضا و یا محوطهای است که یک یا چند خانوار در آن سکونت داشته و به یک یا چند ورودی - شارع عام یا شارع خاص - راه داشته باشد. [7] « مسکن شهری از نظر نوع، تراکم مسکونی و نیز تعداد طبقات و خانوار ساکن به چند دسته طبقهبندی می شود، اما از نظر جمعیتی به سه دسته تک خانواری، چند خانواری مجتمع مسکونی قابل تقسیم است. تعاریف مختلف و متفاوتی برای مدیریت، ارائه شده است که برخی از آنها، عبارتاند از:
- مدیریت، هماهنگ کردن منابع انسانی و مادی برای نیل به اهداف است.
- مدیریت، انجام دادن کارها، به وسیله و از طریق دیگران است.
- مدیریت باید بر کلیه جهات اجرایی که افراد ساکن شهر با آن تماس دارند و در جهت اجرای صحیح امور و دفع مشکلات و تأمین نیازها بکوشد. اگر مدیریت، به درختی تشبیه شود که شاخههای گوناگونی، مانند مدیریت صنعتی، مدیریت مالی و چون اینها، دارد، یکی از شاخههای جدید این درخت، مدیریت شهری است. روشن است که مشخصات و ساختار نهادهای قانونی اداره کننده شهر از کشوری به کشور دیگر تفاوت دارد و هر جامعهای با توجه به ساختار اقتصادی، اجتماعی و سیاسی خود تعریف یا تلقی خاصی از مدیریت شهری دارد. چه اهداف و وظایفی بر سیستم مدیریت شهری مترتب است و این اهداف چگونه و از چه طریق باید تحقق پیدا کند، با چه معیارهایی میتوان تحقق اهداف را اندازهگیری و تحلیل کرد، پاسخ به این سوالها، در وهله اول مستلزم شناسایی و تبیین مسائل مبتلا به سیستم مدیریت شهری و در وهله بعد شناخت مسائل حاکم بر آن است.
مواد و روش
روش استفاده شده در این پژوهش بیشتر به صورت تحلیلی-توصیفی بوده است که با استفاده از مطالعات کتابخانهای و اسنادی، عوامل مختلف تاثیرگذار بر تحولات قیمت زمین و مسکن، و نقش مدیریت شهری در هدایت و کنترل آن مورد بررسی و تحلیل قرار گرفته است.
سؤالات تحقیق
-1 چه عاملی باعث بورس بازی زمین و مسکن شهری شده است؟
-2 نقش مدیریت شهری در هدایت و کنترل زمین و مسکن شهری چیست؟
-3 شکل گیری نامناسب و به هم ریختگی سازمان فضایی شهر از چه عواملی پیروی میکند؟ -4 آیا نابسامانی سازمان فضایی شهری متأثر از ناکارآمدی مدیریت شهری آن است؟
فرضیات تحقیق
فرض اول: این پژوهش بر پایه این فرضیه استوار است که، نقش مدیریت شهری میتواند در هدایت و کنترل، زمین و مسکن شهری مؤثر باشد.
فرض دوم: ناکارآمدی مدیریت شهری برآمده از چندگانگی دستگاهها و ناهماهنگی عملکرد سازمان های ذیصلاح شهری است.
عامل بورس بازی زمین و مسکن شهری
زمین و مسکن در در چند سال اخیر، به یکی از فرصتهای مهم سرمایه گذاری تبدیل شده به گونهای که این نوع سرمایه گذاری جذاب و همه پسند شده است. خرید و سرمایه گذاری در بخش زمین و مسکن که خاصیتی فرسایشی دارد نه تنها در تأمین یکی از نیازهای اساسی مردم مشکل ایجاد میکند، که موجب بی نظمی و اثرات نامطلوبی در بخشهای دیگر اقتصادی به ویژه بازار نیز دارد. منابع طبیعی نقش مهمی در اقتصاد شهرها دارند و زمین یکی از مهمترین این منابع است، رونق یا رکود در بازار آن، بر دیگر بازارها اثر میگذارد.
بعضاً مشاهده میشود که بسیاری از خانوادهها تمام داراییهای خود را فدای خرید مسکن و زمین در شهر میکنند و این از مهمترین دلایل افزایش قیمت زمین و مسکن در شهر به حساب میآید امروزه زمین شهری زمینه اصلی برنامه ریزیهایی است که مسائل شهرسازی و توسعه شهرها را موجودیت می است که همه را به تکاپو برای خرید زمین و مسکن وادار کرده است مطابق اصل و قانون عرضه و تقاضا روز به روز بر قیمت زمین و مسکن به صورت هندسی و تصاعدی افزوده میگردد. به طوری که با هیچ یک از اصول قوانین شهری مطابقت ندارد. بورس بازی زمین، خصلت اقتصادهایی است که فاقد فرصتهای مناسب سرمایه گذاری در بخشهای تولیدی هستند تبدیل زمینهای کشاورزی به بلوکهای مسکونی یا حتی تجاری و صنعتی، تبدیل زمینهای عمومی و انفال به پروژههایی که نفع آن به عموم نمیرسد یا حتی تغییر کاربری زمین هایی که در اختیار نهادهای خاص قرار دارد بهعنوان زمین خواری یاد میشود.
این را میشود از پروندههای فراوان زمین خواری که این روزها رسانهای میشوند دریافت که در برخی از آنها پای نهادها و حتی اشخاص سرشناش مطرح میشود و تا فرجام یافتنشان در دستگاه قضا، مسیر زیادی باقی مانده است؛ یا حتی از مواردی از زمین خواری دریافت که باور داریم دربرخی مناطق به وقوع پیوسته و یا شناسایی نشده و یا هنوز حل و فصل نشده است .[4] مقاصد اصلی بورس بازان در بازار زمین به دست آوردن اضافه ارزشها است که در آینده با افزایش قیمت عاید مالک زمین خواهد شد، نخستین و عمدهترین اثر اقتصادی بورس بازی زمین در شهرها، انتقال رایگان سهمی از تولیدات جامعه به مالک زمین شهری است که هرگز در ایجاد آن سهمی نداشته است.
افزایش نقش دولت در تنظیم بازار زمین
در خصوص زمین شهری قوانین و مقررات مختلفی به تصویب رسیده است. برخی از آنها بایدها و نبایدهایی را مشخص کرده و برخی دیگر به ترسیم خطمشیها و سیاست ها پرداختهاند. پس از پیروزی انقلاب اسلامی برای پاسخگویی به نیاز مسکن حجم بزرگی از ساخت و سازها انجام شد. شرایط انقلاب در این دوران باعث شده بود که در نتیجه رهاکردن برخی زمینها و ورود آنها به بازار با قیمت پایین، قیمت زمین کاهش پیدا کند.
در این شرایط قانونی در رابطه با زمینهای شهری با نام قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن در سال 1358 و بعد از آن در سال 1361 به تصویب رسید. قانون زمین شهری مصوب سال 1361 در سال 1366 اصلاح شد که تصویب و اجرای این قوانین تأثیر زیادی بر کاهش قیمت زمین و به تبع آن مسکن داشت و برای اولین بار دخالت مستقیم دولت برای تصرف زمین شهری به منظور تأمین مسکن از پیرامون شهرها به داخل شهرها گسترده شد. همه این عوامل باعث شد که قیمت زمین در شهرها در سالهای 1357 تا 1368 افزایش چندانی پیدا نکند.
