بخشی از مقاله

شناسایی دلایل تاخیرات در پروژه های بلند مرتبه مسکونی تعاونی های مسکن

و پیشنهاد راهکارهای کاهش تأخیرات

 

چکیده:
کلیه سازمانها به دلیل محدودیت منابعی که دراختیار دارند و رقابت شدید بازاری که درآن فعالیت می کنند،گذشت سریع زمان وملاحظات خاص وبه منظورنهایت استفاده ازمنابع موجود وکسب سود بیشتر،همواره به دنبال ریشه یابی علل ایجاد تاخیر در اجرای پروژه ها هستند،تا با ارائه راهکارهایی بهینه ازمیزان تاخیرات دراجرای پروژه های جاری وآینده خود بکاهند.اکثرپروژه های عمرانی دردوره اجرایی خودباتاخیرمواجه هستندکه موجب افزایش هزینه های اجرایی وتاخیردرزمان بهره برداری می گردد.بررسی دلایل تاخیرو ارائه راهکار برای به حداقل رساندن تاخیرات کمک فراوانی به جلوگیری ازهدررفت منابع مالی و کوتاه کردن زمان بهره برداری می نماید.

لذاهدف ازاین پژوهش بررسی و تعیین عوامل موثر در ایجاد تاخیرات پروژه های بلند مرتبه تعاونی های مسکن ،جلوگیری از هدر رفت سرمایه های ملی و پروژه ای، انجام پروژه های بلند مرتبه در زمان بندی مشخص تروبرنامه ریزی بهتر و دقیق تر برای امورات جاری پروژه های بلندمرتبه تعاونی ساز،صرفه جوئی در هزینه های اجرائی و به حداقل رساندن قیمت تمام شده واحد های مسکونی دراینگونه پروژه هامی باشد،طبق بررسی های بعمل آمده درقالب توزیع پرسش نامه تهیه شده ازمصاحبه باخبرگان ودست اندرکاران پروژه های بلندمرتبه تعاونی ساز که دراین تحقیق به آن دست یافته ایم پیشنهادهای ذیل برای جلوگیری ازتاخیر دراینگونه پروژه هاحاصل شده است: درشاخص مشاوروطراحی ایجاداین شرایط لازم است:-1انجام مطالعات اولیه کامل وصرف زمان بسیار مناسب و درست در طراحی و تهیه

نقشه های معماری، سازه وتاسیسات پروژه درجهت جلوگیری ازتغییرات درنقشه ها -2عدم شروع پروژه با نقشه های ناقص علیرغم فشار از

مدیران بالادستی و مسوولان ارشد-3بکارگیری طراحان باتجربه-4ادامه همکاری مشاوران تا پایان پروژه

درشاخص ذینفعان اجرای این موارد الزامی است:-1حضور مداوم نماینده گان اعضا درمناقصات جهت اطلاع از زمانبندی پروژه-2

عقدقرارداددقیق براساس کار کارشناسی بااعمال زمان ومبلغ مناسب جهت ساخت-3ایجاد سایت برای پروژه و ارائه گزارش مصور جهت

اطلاع اعضا درتمامی مراحل ساخت-4جلسه توجیهی با تک تک اعضا

درشاخص پیمانکاران وعملیات ساخت:-1استفاده از پیمانکاران با توان و تجربه مناسب-2برنامه ریزی صحیح دراجرا و هماهنگی کامل بین

پیمانکاران مختلف و شروع بموقع آیتم های مختلف وحتی المقدوردرزمانهای موازی.


واژگان کلیدی : بلند مرتبه،تعاونی مسکن،تاخیرات


1

.1مقدمه

درکلیه سازمانها، خصوصا"سازمانهایی که درفضای رقابتی قراردارند،به دلیل محدود بودن منابعی که دراختیاردارند،وبازار رقابتی شدید،وگذشت سریع زمان وملاحظات خاص کشورها ازیک سو وازسوی دیگربه منظورنهایت استفاده ازمنابع موجود،اصولا"دنبال ریشه یابی علل ایجادتاخیر دراجرای پروژههاهستند،تاباارائه راهکارهایی بهینه ازمیزان تاخیرات درپروژه های جاری وآینده خود بکاهند ویا با اصلاح ساختار سازمانی دست اندرکاران اجرای پروژه تاخیرات رادرپروژه های جدید به حداقل برسانند.

.2 تعریف مسئله و بیان ادبیات تحقیق

تاخیر،افزایش زمان اجرای پروژه نسبت به زمان تعیین شده اولیه می باشد،اکثرپروژه های عمرانی دردوره اجرایی خودباتاخیرمواجه هستندکه موجب افزایش هزینه های اجرایی وتاخیردرزمان بهره برداری می گردد.بررسی دلایل تاخیرو ارائه راهکار برای به حداقل رساندن تاخیرات کمک فراوانی به جلوگیری ازهدررفت منابع مالی وهمچنین کوتاه کردن زمان بهره برداری می نماید.همانگونه که میدانیم اکثر قریب به اتفاق پروژه ها در سطح کشور به دلیل مشکلات عدیده ای از جمله :

تاخیر در پرداخت ها توسط کارفرما

تاخیر در ابلاغ بموقع نقشه ها

مشکلات ناشی از وضعیت متغیر جوی در شهرهای سردسیر و مرطوب

نوع قرارداد های مرسوم

تاخیردرتامین مصالح بدلایل نقص درنقشه های اجرایی ویاضعف پشتیبانی پروژه

عدم انتخاب پیمانکار متناسب با حجم کار به دلیل نوع و روش انجام مناقصه

عدم انتخاب مشاور متناسب با نوع پروژه از لحاظ علمی و تجربی

عدم وجود برآورد صحیح از کار در هنگام مناقصه

ضعف اجرایی و برنامه ریزی پیمانکاران

با تاخیر مواجه می شوند، پرداختن به علل و عوامل تأخیر پروژه ها و شناختن عواملی که باعث بروز تأخیر در روند اجرای پروژه ها میگردد میتواند از یک سو به بهبود فرآیند پیشرفت پروژه های نیمه تمام مشابه کمک کرده و زمینه اتمام به موقع آنها را فراهم آورد و از سوی دیگر از تاخیر در پروژه های جدید ممانعت به عمل آید ، لذا دراین پژوهش سعی خواهد شد ضمن شناسایی دلایل تاخیرات در پروژه های بلندمرتبه سازی به ارائه راهکارهای مدیریتی و اولویت بندی آن ها ، جهت به حداقل رساندن این تاخیرات و کاهش هدر رفت منابع مالی باشیم.و از آنجائیکه تاخیرات یکی ازمهمترین پدیده های رایج درپروژه هاویکی ازعلل اصلی عدم موفقیت پروژه ها محسوب می شوند وباعنایت به اصل مسلم شناسایی مساِلئ ومشکلات و دردها قبل از هر اقدامی و اراِئه راهکار ودرمان متناسب هر درد، این پژوهش بر آن شده است تا درقدم اول از طرق مختلف و متناسب با اهمیت ،حجم وضرورت ،با شناسایی دلایل وعوامل موثر بر ایجاد تاخیر در اجرای

پروژه های بلندمرتبه مسکونی،گامی هرچندکوچک ولی موثربرداشته شودوازآنجائیکه پرسشنامه ها عموما"توسط مدیران وکارشناسان(که به صورت مستقیم درارتباط بامدیریتهای مهندسی وتامین کالاواجرای بخشهای مختلف پروژه های تعاونی مسکن هستند)تکمیل شده است لذابدون شک این اقدام میتواند حرکتی مهم درشناسایی گسترده تر و دقیق تر،عوامل ودلایل وماهیت تاخیرات ودرادامه،بهبود روند اجرایی پروژه ها درشرایط کنونی وپیشگیری ازبروزتاخیرات جدید ویا تکرار آنها در پروژه های جاری وآینده کشور باشد.

2

.1-2سوال اصلی تحقیق:

دلایل تاخیر دراجرای پروژه های بلندمرتبه مسکونی تعاونی های مسکن


.2-2 معرفی پروژه های بلندمرتبه:

.1-2-2آسمانخراش:1

ساختمان بسیار بلند که طبقات آن هر یک پس از دیگری قابل اقامت باشند آسمانخراش یا ساختمان بلندمرتبه گفته میشود. در فارسی در دهه اخیر واژه برج نیز برای اشاره به این مفهوم کاربرد یافتهاست.

هرچند برای تعریف آسمانخراش استانداردی رسمی در دست نیست اما بلندای دست کم 150 متر به عنوان معیار تعریف آسمانخراشها بکار میرود.

واژه آسمانخراش فارسی یک گرتهبرداری از واژه انگلیسی است. این واژه نخستین بار در اواخر سده نوزدهم برای ساختمانهای بلند شهر نیویورک آمریکا بکار رفت. بعدها تاریخ نگاران معماری از کاربرد این واژه برای ساختمانهای بلند آجری خودداری کرده و آن را تنها در مورد ساختمانهای بلندمرتبه با اسکلت فولادی بکار بردند.

.1-1-2-2هزینه ساخت

واقعیت مهم و غیر قابل انکار بلند مرتبه سازی، هزینههای بسیار گزاف و سرسام آور آن است. این هزینهها تنها مختص ساختمانهای بیش از 200 متر نبوده و حتی در یک ساختمان 4 طبقه نیز مشاهده میشود. اما هنگامی که ساختمانی با ارتفاعی بیش از 200 متر یا 400 متر ساخته میشود صحبت از مسائل تجربه نشده و مقیاسهای بسیار بزرگ است. هزینههای این پروژهها تنها محدود به مصالح یا موارد فنی نبوده و در دوران اجرا مسائل پیش بینی نشده بسیاری وجود دارد. به همه این هزینهها یک فاکتور مهم دیگر هم اضافه میشود: ”هزینه نگهداری” که بار سنگین مالی دیگری را تحمیل میکند. این ساخت و سازها غالبا توسط دولتها انجام میشود.

نمایی از آسمانخراشهای هنگ کنگ

.2-1-2-2علت ساخت آسمان خراش ها

 

3

مهم ترین دلایل ساخت برجهایی با این ارتفاع این طور ذکر میشوند:

کاربری:یکی از مهم ترین دلایلی که برای برخی از برجهای بلند مرتبه بیان میشود تامین کاربریهایی عمومی یا خصوصی است.

مسکونی-مخابراتی- اداری،تجاری واقامتی-نشانه شهری-هویت، غرورو نماد-جذب گردشگر -پشتوانه فلسفی

تعریف برج :

ساختمان بلند را می گویند که با هدف اسکان ، گردشگری ، شعبه آنتن های مخابراتی و...ساخته می شود ، مانند:برج میلاد ، برج ایفل و....

تعریف ساختمان بلند مرتبه: 2

به ساختمان یا سازه مرتفع ،بلند مرتبه2 گفته می شود به طور معمول واژه بلند مرتبه با واژه های دیگر مانند مسکونی یا اداری همراه است بلند مرتبه ساختن بعد از اختراع آسانسور و مصالح ساختمانی ارزان قیمت امکان یافته است . مهندسان ساختمان ، بازرسان ، معماران و متخصصان مشابه ساختمان بلند مرتبه را بیش از 75 فوت 25) متر )تعریف میکنند.

بلند مرتبه سازی در جهان :


بلند مرتبه سازی در ایران :

آغاز حرکت بلند مرتبه سازی در ایران را می توان سال 1328 هجری شمسی دانست . تا پیش از سال 1328 بلند ترین ساختمان های ایران و تهران را می توان ساختمان باشگاه افسران دانست که مشتمل بر 4 طبقه بود. [1]


4

اولین ساختمان بلند ایران در شهر تهران و در 10 طبقه در خیابان جمهوری در سال های 1328-30 احداث گردید. سپس در سال های 1329-41 ساختمان های پلاسکو و دو سال بعد در سال 1343 ساختمان تجاری 13 طبقه آلومینیوم احداث شد.با وقوع انقلاب اسلامی بلند مرتبه سازی تقریبا به مدت بیش از 10 سال متوقف شد . در این سال ها ساخت و ساز این نوع ساختمان ها به تکمیل مجموعه های مسکونی نیمه تمام محدود ماند . در سال های اخیر روند بلند مرتبه سازی در ایران رشد چشمگیری داشته است [2].

هم اکنون برج مخابراتی میلاد درتهران باارتفاع 435متربلندترین برج ایران می باشد.

بررسی تاخیرات درچند کشورهای آسیایی:

یکی از مسائل مهم در مدیریت پروژه ،مدیریت زمان پروژه می باشد . مدیریت زمان پروژه در بر گیرنده فرآیندهای مورد نیاز جهت حصول اطمینان از تکمیل بموقع پروژه است .

با بررسی و مراجعه به سوابق تحقیق مشاهده می شود که تحقیقات و بررسی فراوانی برای شناسایی عوامل ایجاد کننده تاخیر در اجرای پروژه های عمرانی انجام گرفته است. به عنوان مثال :در تحقیق انجام گرفته در کشور اردن و یا نظر سنجی و بررسی پیمانکاران و مشاوران ، دخالت های کارفرما و یا مالک ، کم تجربگی پیمانکاران ، مشکلات تامین اعتبار و پرداخت ، بهره وری اندک نیروی کار ، تصمیم گیری های کند و آهسته ، برنامه ریزی نامناسب و مسائل مربوط به پیمانکاران جزء به عنوان عوامل اصلی ایجاد کننده تاخیر در اجرای پروژه های عمرانی شناسائی شده اند.

به همین ترتیب با بررسی نظرات کارکنان کارفرمایان ، مشاوران و پیمانکاران کشور غنا ، مشکلات پرداخت های ماهیانه توسط سازمان ها ، ضعف های مدیریتی پیمانکاران ،تامین مواد اولیه ، کارکرد ضعیف فنی و افزایش مداوم قیمت اولیه را مهم ترین دلایل ایجاد کننده تاخیر در پروژه های عمرانی بیان کردند.

5

در جدول ذیل مختصری از مطالعات انجام شده در چند کشور آسیائی و نتیجه آن گرد آوری شده است.

6

بررسی تاخیرات درکشورآمریکا:

جهت آگاهی بیشتر، نمونه ای از وضعیت افزایش زمان و هزینه در پروژه های کشور آمریکا مطابق جدول شماره 1 ارائه شده است .

هزینه و زمان پیش بینی شده و نهایی تعدادی از پروژه ها در کشور آمریکا [ 3 ]

اطلاعات مذکور نشان دهنده آن است که افزایش زمان و هزینه پروژه ها، در اکثر کشورها وجود دارد.

تاخیر در پروژه های عمرانی کشور:

هر ساله بخش بزرگی از درآمد ملی صرف سرمایه گذاری در طرحهای عمرانی کشور از قبیل ساختمانهای مسکونی، عمرانی و صنعتی می شود، محدودیت منابع و وجود مسائل مختلف در زمان اجرا اغلب موجب طولانی تر شدن زمان اجرا و تاخیر قابل توجه در بهره برداری از طرحها میگردد، بر اساس گزارش سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور متوسط زمان راه اندازی طرحهای ملی و سرمایه ای در حال حاضر 8 سال می باشد و به طور متوسط ، هم در بخش ملی و هم در بخش استانی با بیش از %50 تاخیر در پیشرفت کار مواجه هستند .

امروزه رقابت در عرصه بین المللی همه را مجبور ساخته به عامل زمان توجه کنند [4].

بررسی علل تاخیر در پروژه های عمرانی شهری

درسازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور، بحث طولانی شدن زمان اجرای پروژهها از سال 1349 در جلسات شورای اقتصاد مطرح بوده و تا این زمان ادامه یافته است. لیکن با این وجود تاکنون به ارائه وتدوین راه حلی که قانونمند نیز شده باشد منتهی نشده است.سازمان برنامه و بودجه طی گزارشی که در سال 1351 منتشر شده است، علل تاخیر را در چهار دسته به شرح ذیل طبقه بندی نموده است :

-اشتباه و عدم دقت در برآوردهای مقدماتی

-اضافه شدن حجم یا اقلام کارها، فن اجرا

-نقائص، مشکلات و روشهای اجرایی

-مشکلات متفرقه

در متن اصلی مقاله به هم ریختگی وجود ندارد. برای مطالعه بیشتر مقاله آن را خریداری کنید