بخشی از مقاله
چکیده
جمعیت شهری طی دهههای اخیر رشد مستمری داشته و رشد و توسعه شهری فرایندی غیرقابل اجتناب است. مسکن نیز یکی از اساسیترین نیازهای بشر و یکی از مهمترین شاخصهای رشد و توسعه جوامع به شمار می-رود و از نظر فیزیکی نیز مسکن سهم بزرگی از ساخت و سازها و توسعههای جدید در شهرها را در بر میگیرد. بنابراین تقاضا برای زمین شهری به سرعت در حال افزایش است. در این راستا با توجه به محدودیت زمین برای توسعه شهرها و همچنین مشکلات حاصل از رشد بیرویه و پراکنده شهرها، توسعه درونزا به عنوان یک راهبرد مورد توجه قرار گرفته است. یکی از رویکردهای مطرح توسعه درونزا توجه به اراضی قهوهای است که رها نمودن این اراضی باعث بروز مشکلات زیستمحیطی، اجتماعی و اقتصادی میشود و از آنجایی که بودجه دولت محدود است و تعداد این اراضی زیاد و انتخاب اراضی دارای اولویت برای توسعه مجدد دشوار است وجود چارچوبی برای ارزیابی پتانسیل توسعه مجدد ضروری است.
از این رو هدف این پژوهش شناسایی معیارهای رتبهبندی اراضی قهوهای مستعد تأمین مسکن است. بنابراین در این پژوهش که دارای ماهیت کاربردی، با استناد به مطالعات کتابخانهای و اسنادی و به روش توصیفی است؛ روشهای مورد استفاده در ارزیابی پتانسیل توسعه مجدد سایتهای قهوهای مانند مدل شبکه رشد هوشمند و مدل جیآیاس توماس و ابزار ارزیابی پتانسیل توسعه مجدد سایتهای قهوهای مانند تحلیل هزینه - فایده، ارزیابی اثرات زیستمحیطی و ارزیابی چند معیاره مورد بررسی قرار گرفته است و پس از شناسایی معیارهای ارزیابی پتانسیل توسعه مجدد اراضی قهوهای و معیارهای مکانیابی کاربری مسکونی، معیارهای رتبهبندی اراضی قهوهای مستعد تأمین مسکن با تأکید بر روش ارزیابی توماس و ابزار ارزیابی چندمعیاره مشخص شده است که این معیارها شامل بازار، وضعیت سایت، دسترسی و تأمین مالی میباشد.
-1 مقدمه
علیرغم سالها برنامهریزی و ارائه طرحهای گوناگون در سطوح مختلف و دورههای متفاوت، نگاهی کلی بر وضعیت موجود مسکن در شهرهای کشور، به ویژه شهرهای بزرگ و متوسط در حال رشد بازگو کننده روندی نامناسب و غیر منطبق بر اصول شهرسازی است. روشن است که ادامه چنین روندی نمیتواند پاسخگوی نیازهای آتی شهرها به مسکن مناسب باشد. برای مقابله با پدیده خزش شهری ورشد بی قواره افقی و دستیابی به توسعه پایدار شهری، باید به دنبال جایگزینی برای زمین خالی به منظور توسعه در بافتهای پر شهری بود. درونزا کردن توسعه و توسعه شهر در درون محدوده خدماتی موجود، یکی از راهکارها محسوب میشود. بنابراین توسعه درونزا، رویکردی است که در پاسخ به این نیاز به وجود آمده و روشهای مختلفی را پیشنهاد کرده است که توسعه مجدد یکی از این روشهاست. مفهوم توسعه مجدد از اواسط قرن نوزدهم در متون شهرسازی مطرح شد.
این رویکرد در کشورهای متفاوت با فرایندهای گوناگون و در زمینهای مختلفی صورت میگیرد. اما در تمام این فرایندها تأکید اصلی بر زمینها و یا محیطهای رو به زوال درون شهری است که استفاده بهینه از تاسیسات و تجهیزات شهری، توسعه بهینه شهر و جلوگیری از تحمیل هزینههای اضافی بر شهر و سیستم مدیریت و توسعه شهری از ویژگیهای اساسی آن است. این زمینها کهبعضاً دارای آلایندگیهایی به دلیل سابقه کاربری خود بوده و منشا مشکلات اجتماعی، اقتصادی و زیستمحیطی هستند، اراضی قهوهای نامیده میشوند. واژه اراضی قهوهای در اوایل دهه 1990 میلادی زمانی که اندیشمندان به دنبال چگونگی کنترل و مقابله با خسارت زیستمحیطی سایتهای آلوده صنعتی و تجاری بودند، ابداع شد.
اراضی قهوهای املاکی متروک، مهجور و بی استفاده صنعتی هستند که ممکن است دچار آلودگی زیستمحیطی باشند و اراضی صنعتی و نظامی دو دسته عمده اراضی قهوهای را شامل میشوند. توسعه مجدد اراضی قهوهای برای مقاصد مسکونی فرصتی برای احیای محلات قدیمی است و منجر به کاهش هزینههای زیرساخت شهری و مدیریت رشد و حفظ زمینهای کشاورزی میشود از طرفی این رویکرد میتواند باعث جذب و ایجاد مشاغل جدید، افزایش کیفیت و جذابیت در محلات شود و به تبع آن باعث ارتقای شاخصهای اجتماعی و اقتصادی در کنار شاخصهای زیستمحیطی گردد و به ایجاد جوامع پایدار نیز کمک شایانی خواهد کرد که رتبهبندی این اراضی به منظور تأمین مسکن بر اساس قابلیتهای توسعه مجدد و همچنین مستعد بودن این اراضی به منظور تأمین مسکن از اهمیت بالایی برخوردار میباشد.
مقاله حاضر به دنبال آن است که ضمن شناسایی روشهای مورد استفاده در ارزیابی پتانسیل توسعه مجدد سایتهای قهوهای مانند مدل شبکه رشد هوشمند و مدل جیآیاس توماس و ابزار ارزیابی پتانسیل توسعه مجدد سایتهای قهوهای مانند تحلیل هزینه- فایده، ارزیابی اثرات زیستمحیطی و ارزیابی چند معیاره و پس از شناسایی معیارهای ارزیابی پتانسیل توسعه مجدد اراضی قهوهای و معیارهای مکانیابی کاربری مسکونی به شناسایی معیارهای رتبهبندی اراضی قهوهای مستعد تأمین مسکن با تأکید بر روش ارزیابی توماس و ابزار ارزیابی چند معیاره بپردازد.
-2 مبانی نظری تحقیق
1؛-2 تعریف اراضی قهوهای
بسیاری از کشورها تعاریف خودشان را از اراضی قهوهای بر اساس مشخصات خاص خودشان ارائه دادهاند . در میان این تعاریف رایجترین آن را که یکی از آژانسهای حفاظت از محیط زیست ایالات متحده - USEPA - گفته است، که اراضی قهوهای را به عنوان "متروکه، بیهوده و یا مورد استفاده تجاری یا صنعتی است که خواص که در آن یک پتانسیل فعال برای توسعه مجدد است که آلودگی شناخته شده یا مشکوک زیست محیطی ناشی از اقدامات قبلی آن است مهار میکند" تعریف کرده است.[3] براساس تعریف سازمان حفاظت محیطزیست آمریکا، زمینهای قهوهای زمینهایی متروک، بیاستفاده یا تحت استفاده تاسیسات صنعتی و تجاری که گسترش و توسعه آنها با وجود آلودگیهای واقعی یا احتمالی، پیچیده است.[4]
2؛-2 توسعه مجدد اراضی قهوهای
توسعه مجدد اراضی قهوهای شهری نوعی توسعه است که در اراضی متروک یا در حال استفاده که دارای آلودگی محیطی میباشند و از نظر اقتصادی دارای پتانسیل میباشند و همچنین در نزدیکی زیرساختهای اساسی مانند راههای ارتباطی و ... واقع شدهاند، اتفاق میافتد.[5] توسعهمجدد اراضی قهوهای مدیریت، توان بخشی و بازگشت به سودآوری این اراضی است به گونهای که از رضایتمندی مداوم برآورده شدن نیازهای حاضر و نسلهای آینده در چارچوب حساسیت محیطی، قابلیت اجرا از منظر اقتصادی، استحکام سازمانی و اقبال اجتماعی در درون بستر خاص منطقهای، اطمینان حاصل گردد. نکته مهم و اساسی سودآور کردن این اراضی است و مهمتر از آن سودآور کردن این اراضی برای افرادی که در جوار آن زندگی میکنند، میباشد.[6]
