بخشی از مقاله
تنظیم سند وکالت در مقام بیع و مشکلات ناشی از آن
چکیده:
طبق ماده 339 قانون مدنی عقد بیع به ایجاب و قبول واقع شود.علیرغم حکمی که در این ماده به صورت عام بیان شده از آنجایی
که قوانین ثبتی با توجه به اهمیت وضعیت حقوقی نقل و انتقالات املاك و ارتباط آن با نظم عمومی جامعه نظام خاصی را خصوصا از جهت حفظ نظم عمومی بر املاك حاکم کرده است لذا عقد بیعی که موضوع آن اموالی باشد که مشمول قوانین ثبتی
می باشد باید از قواعد و مقررات خاص این قانون پیروي کرده و همراه تشریفات خاصی باشد که قانون ثبت بیان می دارد. با
توجه به ماده 22 قانون ثبت مالکیت افراد بر املاك خود تنها پس از ثبت در دفتر املاك از طرف دولت حمایت میشود این ماده همچنین اشعار میدارد که انتقال املاك مزبور نیز تنها پس از ثبت در همین دفتر براي دولت داراي اعتبار است ماده 104 آیین نامه قانون ثبت نیز طریقه ثبت چنین واقعه اي را بیان می دارد تشریفاتی که باید براي انتقال رسمی املاك ثبت شده انجام شود بدین صورت است که متعاملین ضمن تعیین موعدي در مبایعه نامه تنظیمی ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال ملک از طریق سند رسمی می شوند . سندي که دفترخانه در این مقام صادر می کند سند انتقال قطعی می باشد.در موارد متعدد متعاملین در
برخورد با چنین مراحلی بنا به عللی که به آن خواهیم پرداخت و براي احتراز از بعضی موانع متمایل به تنظیم سند وکالت در مقام
بیع می شوند بدین معنی که مالک طرف دیگر قرارداد را در موارد عدیده اي جهت انجام امور مربوط به ملک وکیل می کند . با ملاحظه عملکرد متعاملین در این موارد متوجه میشویم که بعضا این عمل به نوعی رویه تبدیل شده است .قصد داریم در این مقاله ضمن دقت در مفهوم بیع و با ذکر آثار سند انتقال قطعی و همچنین سند وکالت به مقایسه آنها بپردازیم تا نتایج ناشی از تنظیم سند
وکالت در مقام بیع مشخص گردد. سپس به بیان مشکلات ناشی از رویه مذکور به خصوص در زمینه تراکم پرونده ها در محاکم دادگستري که با مطالعه اي در پرونده هاي مختلف در شعب دادگاه ها صورت گرفته پرداخته خواهد شد .
واژگان کلیدي: تنظیم سند ، ایجاب و قبول ، بیع ، وکالت ، انتقال قطعی
مقدمه:
بیان مسئله:
فرایندي که براي انتقال قطعی املاك باید طی شود امکان دارد بعضا طولانی شده یا با مشکلاتی همراه شود از قبیل اینکه در
مواردي ممکن است که ملک در رهن بانک قرار داشته باشد یا اینکه در موارد دیگري بدهی هاي مالیاتی افراد را وادار کند که به
جاي تنظیم سند انتقال قطعی به تنظیم سند وکالت روي می آورند.
سوال:
-1 با توجه به مواد قانونی ، آیا تنظیم سند وکالت در مقام بیع صحیح می باشد؟
-2 آیا میان وکالت و بیع تفاوت هایی وجود دارد که تنظیم سند وکالت در بیع را مخالف قانون سازد؟
فرضیه:
وکالت عقدي است داراي آثار مخصوص که در موارد بسیاري راه گشاي امور حقوقی افراد است. در واقع وکالت هیچ حقی را براي وکیل ایجاد نمیکند تنها به او از طرف موکل براي اجراي اموري معمولا حقوقی نیابت میدهد.
هدف تحقیق:
آشنایی با مفهوم بیع ، انواع آن و آثار سند انتقال قطعی و همچنین سند وکالت و مقایسه میان آنها و نتیجه ناشی از تنظیم سند وکالت در مقام بیع.
ساختار:
فصل اول: بیع و انواع آن
فصل دوم: وکالت در مقام بیع
فصل اول: بیع و انواع آن -1 مفهوم بیع
بیع در لغت از مصدر ((باع))به معنی مبادله مال به مال گرفته شده است این کلمه در زبان فارسی به معنی خریدن و فروختن می باشد و در هردو معنی به کار رفته لیکن در عرف در معناي فروش(فعل بایع )استعمال می شود . با توجه به اینکه الفاظ عقود
حمل بر معانی عرفیه خود می شوند این معنی در عقود بیشتر پذیرفته شده است .
از لحاظ فقهی از بیع تعاریف متعددي شده و به هر تعریف ایراداتی وارد گردیده که بیان تعاریف و ذکر اشکالات و بررسی هرکدام
موجب اطاله کلام خواهد شد .مختصر تعریف بیع از لحاظ فقهی همان است که در ماده 338 قانون مدنی آمده است طبق این ماده
((بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم ))
در اصطلاح حقوقی اگرچه قانون مدنی به تبعیت از فقه بیع را ((تملیک عین به عوض معلوم))تعریف نموده لیکن حقوقدانان
به این تعریف ایراداتی گرفته اند که عمدتا به ذکر عنوان عین در این ماده برمی گردد . ما در اینجا از بیان نظرات مختلف خودداري
میکنیم . لیکن با تمام این تفاسیر تعریف حقوقی و قانونی بیع همان است که در ماده 338 قانون مدنی بیان شده است .
-2 اوصاف بیع :
بعد از تعریف بیع باید به اوصاف آن پرداخت اوصاف بیع ماهیت بیع را میسازند و هرجا بیع منعقد میشود لاجرم عقدي با اوصاف خاص منعقد میشود از تعریف ارائه شده براي بیع مشخص می شود که قانونگذار اوصاف ذاتی را براي این عقد برشمرده
که اهداف متعاملین را در انعقاد آن سازماندهی میکند اوصاف بیع آن را از سایر عقود متمایز کرده و بیانگر قصد و اراده طرفین از انعقاد این عقد میباشند مهمترین این اوصاف عبارتند از:
1-2 بیع عقدي تملیکی است
این وصف را میتوان مهمترین وصف عقد بیع دانست تملیکی بودن اساس بیع راتشکیل میدهد عقد تملیکی در برابر عقد
عهدي به کار می رود و معناي تملیکی بودن این است که مقتضاي ذات این عقد انتقال مالکیت عین از فروشنده به خریدار و انتقال مالکیت ثمن از خریدار به فروشنده می باشد لذا تملیک و تملک ماهیت و اساس عقد بیع را تشکیل می دهد .این تملیک و تملک
نیز به محض انشاء عقد و ایجاب و قبول حاصل می شود.
2-2 بیع عقدي معاوضی است
عقودي که در آنها حالت تقابل وجود داشته باشد و داد و ستد طرفینی باشد عقود معاوضی نام دارند در اینگونه عقود هریک
از طرفین در مقابل چیزي که پرداخت میکند انتظار دریافت ما به ازاء آن را دارد مثلا در عقد بیع عین مال فروخته شده با مال دیگر
(که امروزه به طور معمول پول است)مبادله می شود و عوضین در مقابل یکدیگر قرار دارند و بین آن دو رابطه مستقیمی وجود
دارد و آن اینکه بدون تسلیم عوض الزامی در تسلیم معوض نیز به وجود نمی آید از اینجا بحث حق حبس در بیع بوجود می آید.
3-2 بیع عقدي مغابنی است
بعضی حقوقدانان یکی دیگر از اوصاف عقد بیع را مغابنی بودن آن می دانند به این معنی که هدف متعاملین تحصیل درآمد و
منافع اقتصادي و مادي است و در چنین عقدي طرفین تلاش می کنند براي بدست آوردن منافع بیشتر چانه بزنند، برعکس درعقود مسامحی که در مقابل عقود مغابنی قرار دارند هدف اصلی انعقاد عقد احسان به دیگران و تعاون اجتماعی بوده و بخشش مال در آنها ضرورت ندارد .
4-2 بیع عقدیست لازم
عقد لازم عقدي است که صرفنظر از خیار نتوان آنرا فسخ نمود. در این نوع عقود اقدام کننده بآنها نمیتواند یکطرفه آن را فسخ کند. در مقابل این عقود عقود جایز قرار میگیرند که در آنها فرد هر موقع اراده کند میتواند آنرا فسخ کند. علاوه بر این عقود جایز به فوت جنون و سفه یک طرف مرتفع میشوند. در قانون مدنی طبق ماده 219 اصل بر لزوم عقد است و جایز بودن عقد نیاز به تصریح قانون دارد بیع را باید از عقود لازم دانست زیرا در مورد آن تصریحی بر جایز بودن وجود ندارد .
از بیان اوصاف فوق مقصود این بود که بایع و مشتري در مقام انعقاد بیع عقدي را با اوصاف و شرایط ذکر شده منعقد می کنند و اوصاف مذکور راهنماي ما در تحلیل اراده طرفین است . عقد بیع با اوصافی که ذکر شد میتواند بستر ساز معاملات مختلف
اشخاص در انتقال مالکیت خود باشد چراکه حقوق متعاملین را به نحو احسن تامین میکند حذف هرکدام از اوصاف بیع میتواند آثار سوئی را در روابط متعاملین بر جا گذارد آثاري که میتواند دامن گیر طرفین معامله یا حتی در سطح وسیع تر جامعه شود انتقال
مالکیتی را ثصور کنیم که وصف لزوم از آن گرفته شده باشد . چنین انتقالی صد البته نمیتواند امنیت را در مالکیت منتقل الیه ایجاد
نماید و مالکیت مشار الیه با حوادث غیر مترقبه زایل میشود لذا اوصاف بیع متمایز کننده آن از سایر عقود و تامین کننده اهداف متعاملین عقد هستند که هرگز نباید از آنها عدول کرد .
-3 بیع املاك موضوع قانون ثبت اسناد واملاك
در حال حاضر گرچه متعاملین ضمن تنظیم مبایعه نامه مبادرت به انتقال مالکیت املاك میکنند اما صرف تنظیم مبایعه نامه از
نظر قانونی براي حفظ حقوق بایع و مشتري کفایت نمی کند یعنی اگرچه قواعد عام قانون مدنی صرف ایجاب و قبول را براي
تحقق بیع کافی میداند اما .از آنجا که مسئله مالکیت املاك از جمله مسائلی است که امکان سوء استفاده و احتمال تضییع حقوق
افراد در آن بالاست و از طرفی تزلزل مالکیت مردم بر املاك خود جامعه را دستخوش نا آرامی و کشمکش خواهد کرد قانونگذار
براي حفظ حقوق و نظم عمومی قوانین مربوط به ثبت اسناد و املاك را وضع نموده تا این احتمالات به حداقل ممکن برسد زیرا بدون تثبیت حقوق و امنیت لازم در این حیطه جامعه نخواهد توانست به سمت پیشرفت و توسعه گام بردارد. بداهت امر فوق نیاز
به توضیح بیشتر را از بین می برد. لذا مرجعی تحت عنوان سازمان ثبت اسناد و املاك کشور وظیفه صیانت از حقوق مردم در این
حیطه را داراست ،در این راستا ثبت دفتر املاك طبق قانون تضمین کننده این امر است .ثبت دفتر املاك ثبتی است که قانونگذار آن
را ملاك تشخیص مالکیت املاك و کلیه حقوق افراد بر آن می داند لذا تمامی وقایع و اعمال حقوقی که تاثیري در املاك موضوع قانون ثبت می گذارند الزاما باید در دفتر املاك به ثبت برسند تا وجهه قانونی پیدا کرده و از طرف حاکمیت مورد حمایت قرارگیرند ثبت یاد شده بدلیل اهمیت موضوع از جمله اسنادي است که نه تنها نسبت به طرفین معامله بلکه نسبت به اشخاص ثالث نیز معتبر است. صرف مبایعه نامه که متعاملین در هنگام عقد قرار داد آن را تنظیم میکنند یک سند عادي است و علاوه بر اینکه از طریق انکار و تردید قابل خدشه است نسبت به اشخاص ثالث در مقام دفاع از حقوق متعاملین قابلیت استناد ندارد با این
توضیحات هر ملکی که به فروش می رسد و مالکیت آن انتقال پیدا می کند باید این انتقال در دفتر املاك ثبت شود. اطلاعات دفتر
املاك به استناد ماده 104 آیین نامه قانون ثبت بر اساس خلاصه معاملات وارده از دفاتر اسناد رسمی ثبت میشوند و بر این مبنا طرفین قرارداد بیع باید ضمن حضور در دفاتر اسناد رسمی ملک را از طریق سند رسمی منتقل کنند. متعاملین نیز عموما ضمن انعقاد مبایعه نامه در یکی از مفاد آن موعدي را براي حضور در دفتر خانه و انتقال رسمی ملک معین می کنند ،دفتر خانه نیز پس از
اخذ استعلام از شهرداري ،دارایی و ثبت مبادرت به تنظیم سند انتقال قطعی به نام منتقل الیه می کند.
