بخشی از مقاله
حقوق و قوانین شهرسازی و مقررات شهری در ایران
چکیده:
حقوق شهری عبارتست از مجموعه قوانین و مقررات ناظر بر اجرای نظامات شهری و منطقهای جهت تأمین نیازمندیهای مشترک محلی از طریق ایجاد اداره مؤسسات عمومی.مراجع مختلفی با تصویب بخشنامه ها و دستورالعمل ها و مصوبات در اداره شهر تاثیرگذار بوده و از اینرو گاهی تداخلات، ابهامات و مشکلاتی در مدیریت شهری بوجود آورده اند. از این رو و با تاکید بر استقرار مدیریت واحد شهری، تدوین طرح قانون جامع شهرسازی در دستور کار قرار گرفت.تراکم ساختمانی یکی از مشخصات مهم و تاثیرگذار در برنامههای توسعه شهری محسوب میشود، مهمترین تاثیرات ناشی از فروش غیراصولی تراکم و دستاوردهای حاصل از فروش اصولی تراکم در ادامه ارایه شده است که میتواند راهگشای شهرداران محترم در چنین امور مهم و خطیری باشد.اهمیت کنترل تفکیک اراضی در رابطه با نظام شهرسازی مسئله تفکیک اراضی از اهم مسائل شهری و شهرسازی و پایه و اساس رشد موزون شهرها و اجرای طرح جامع و طرحهای تفصیلی و ضوابط مقرر در طرحهای مذکور میباشد. در حقیقت میتوان با بکار بردن ضوابط و روشهای اصولی، از طریق کنترل و نظارت بر تفکیک اراضی و ساختمانها و منظور داشتن اختیار برای مراجع ذیربط در امور شهرسازی در مورد بررسی و اصلاح نقشههای تفکیکی پیشنهادی توسط مالکان اراضی قبل از اقدامات ثبتی حداقل 60 درصد نظرات اصلاحی طرحهای جامع و تفصیلی را اعمال نمود و به آنها تحقق بخشید.
واژگان کلیدی: قوانین شهری ، شهرداری ،طرح تفظیلی ، تراکم ساختمانی ، تفکیک اراضی
مقدمه:
قوانین شهرسازی و مقررات شهری به منظور هدایت توسعه شهرها و ایجاد هماهنگی بین دستگاه های متولی انجام خدمات شهری تدوین و اجرا میشوند. این قوانین توسط مراجع ذیربط تدوین و به دستگاه های مجری ابلاغ می شوند. قوانین و مقررات شهری توسط دستگاه های مختلفی تدوین میشوند، مجلس شورای اسلامی، هیات وزیران، وزارت مسکن و شهرسازی، شورای عالی معماری و شهرسازی و شوراهای اسلامی شهرها به عنوان دستگاه های تدوین قوانین و مقررات و شهرداری ها و سازمان های تابعه، سازمان های تابعه وزارت مسکن، وزارت راه و دستگاه های تابعه، وزارت نیرو و دستگاه های تابعه به عنوان مجریان این قوانین به شمار میآیند.
اما در شکل ایده آل شهرداری ها به عنوان مدیران امور شهر، مجری اصلی قوانین و مقررات شهری بوده و نقش هماهنگ کننده کلیه دستگاه های اجرایی شهر را دارند. آن چه امروزه به عنوان مدیریت واحد شهری مطرح میشود نیز ناظر به همین معناست. ماهیت قوانین و مقررات شهری از منابع مختلفی نشأت میگیرد. از یک سو مجموعه وظایف شهرداری ها که براساس ماده 55 قانون شهرداری برعهده آن ها گذارده شده است از منابع اصلی تدوین قوانین شهری است. از سوی دیگر ماده یک قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران یکی از اهداف تأسیس این شورا را هماهنگ کردن برنامه های شهرسازی به منظور ایجاد محیط زیست بهتر برای مردم، بر میشمرد.
همچنین از وظایف این شورا بررسی پیشنهادهای لازم در مورد سیاست های کلی شهرسازی برای طرح در هیات وزیران، اظهارنظر نسبت به لوایح و پیشنهادهای شهرسازی و مقررات مربوط به طرح های جامع شهری شامل منطقهبندی، نحوه استفاده از زمین و سایر نیازمندی های عمومی شهر و نیز بررسی و تصویب نهایی طرح های جامع شهری و تغییرات آن ها و تصویب معیارها و ضوابط آیین نامه های شهرسازی است.از طرف دیگر شوراهای اسلامی شهرها با توجه به وظایف تعریف شده در قانون شوراها موظفند، با بررسی و شناخت کمبودها، نیازها و نارساییهای اجتماعی، فرهنگی، آموزشی، بهداشتی، اقتصادی و رفاهی نسبت به ارایه پیشنهاد رفع مشکلات اقدام نمایند و تصمیم گیری و سیاستگذاری لازم در جهت بهبود وضعیت زیست را انجام دهند. شهرداری نیز به عنوان بازوی اجرایی شورا در کنار وظایف قانونی خود مجری مصوبات شورا نیز خواهد بود.
سوالات تحقیق:
1. آیا قوانین و مقررات شهرسازی ایران کامل است؟
2. آیا قوانین موجود به درستی اجرا می شود؟
3. دخل و تصرفهای غیر کارشناسانه در بحث تفکیک اراضی چه نتیجه ای داشته است؟
4. آیا شهر داریهای ایران در کارهایشان موفق بوده اند؟
5. وجود یک قانون جامع شهرسازی جدید در ایران چه ضرورتی دارد؟
روش تحقیق:
در این مطالعه جهت جمع آوری داده ها و اطلاعات ابتدا بصورت مطالعات کتابخانه ای که شامل برسی اسناد و مدارک و مطالعه کتب ،مجلات ،مقالات فارسی، و پایان نامه ها صورت گرفته و سپس به شیوه میدانی انجام شده است .
مقررات:
مقررات در حقیقت مجموعه پیچیدهای از قوانین حقوقی، قوانین جزائی و فنی که بموجب قانون باید اجرا شود. مقررات در واقع همان طرحهای مرجع و تبلور قوانین کشور هستند که در سلسله مراتبی دقیق با همدیگر قرار میگیرند. دستورالعملها و شرح خدمات پس از تدوین به صورت قواعد جدیدی اعمال میگردد.
ضوابط و مقررات شهر سازی:
منظور از ضوابط و مقررات شهرسازی ومعماری مجموعه قواعدی است که در زمینه تعیین انواع کاربری در حوزه های مسکونی، تجاری، خدماتی و معابر شهری، تعیین انواع سرانه ها و نیازهای شهری، پیش بینی تراکم های جمعیتی و ساختمانی، ضرایب سطح اشغال و نحوه استقرار ساختمان در یک قطعه، دسترسی مناسب تناسب طول و عرض یک قطعه، تدوین حداقل نصاب تفکیک برای انواع کاربریها، نما و سیمای شهری و غیره وضع می گردد.
قانون شهرداریها:
قانون شهرداری که موضوع آن را میتوان رابطه مردم شهر با شهرداری و همچنین تکالیف آنها در برابر یکدیگر و اصول اهداف و روش و گردش کار شهرداریها و همچنین نحوه اداره امور شهر و کیفیت نظارت شهرداری بر اداره شهر به صورت هماهنگ و موزون قانونمند دانست میباید از شاخه های منشعب از حقوق اساسی و حقوق اداری جزء زیر مجموعه حقوق داخلی عمومی دانست.
تمام شهرداری ها دارای وضایفی هستند که این وظایف شامل وظایف اجرایی و عمرانی؛ وظایف نظارتی (ساخت وساز، بهداشت و غیره) و وظایف هماهنگی دستگاه ها (دستگاه های متولی خدمات رسانی، اصناف و...) وحفظ ایمنی شهر و... می گردد. بر اساس این ماده وظایف زیر بر عهده شهرداری ها گذاشته شده است.
-1 ایجاد خیابانها و کوچه هاو میدانها و باغهای عمومی و مجاری آب و توسعه معابر در حدود قوانین -2 تنظیف و نگاهداری و تسطیح معابر و انهار عمومی و مجاری آبها و فاضلاب و تنقیه قنوات مربوط به شهر و تأمین آب و روشنائی به وسائل ممکنه.
-3مراقبت و اهتمام کامل در نصب برگه قیمت بر روی اجناس و اجرای تصمیمات انجمن نسبت به ارزانی و فراوانی خواربار و مواد مورد احتیاج عمومی و جلوگیری از فروش اجناس فاسد و معدوم نمودن آنها.
-4مراقبت در امور بهداری در آبله کوبی و تلقیح واکسن و غیره برای جلوگیری از امراض ساریه. -5جلوگیری از گدائی و وا داشتن گدایان بکار و توسعه آموزش عمومی و غیره.
-6اجرای تبصره 1 ماده 8 قانون تعلیمات اجباری و تأسیس مؤسسات فرهنگی و بهداشتی و تعاونی مانند بنگاه حمایت مادران و نوانخانه و پرورشگاه و درمانگاه و بیمارستان و شیرخوارگاه و تیمارستان و کتابخانه و کلاسهای مبارزه با بیسوادی و کودکستان و باغ کودکان و امثال آن در حدود اعتبارات مصوب و همچنین کمک به این قبیل مؤسسات و مساعدت مالی به انجمن تربیت بدنی و کمک به انجمن های خانه و مدرسه و اردوی کار شهرداری در این قبیل موارد و همچنین در مورد موزه ها و خانه های فرهنگی و زندان با تصویب انجمن شهر از اراضی و ابنیه متعلق به خود با حفظ مالکیت به رایگان و یا با شرایط معین به منظور ساختمان و استفاده به اختیار مؤسسات مربوط خواهد گذاشت.
-7حفظ و اداره کردن دارائی منقول و غیرمنقول شهر و اقامه دعوی بر اشخاص و دفاع از دعاوی اشخاص علیه شهرداری.
-8 برآورد و تنظیم بودجه و متمم بودجه و اصلاح بودجه و تفریغ بودجه شهرداری و تنظیم پیشنهاد برنامه ساختمانی و اجرای آن پس از تصویب انجمن شهر، یک نسخه از بودجه مصوب و برنامه ساختمانی به وسیله فرماندار یا بخشدار به وزارت کشور ارسال می شود.
9 -انجام معاملات شهرداری اعم از خرید و فروش اموال منقول و غیرمنقول و مقاطعه و اجاره و استجاره پس از تصویب انجمن شهر با رعایت صلاح و صرفه و مقررات آئین نامه مالی شهرداریها پیش بینی شده در این قانون.
-10اهداء و قبول اعانات و هدایا بنام شهر با تصویب انجمن شهر. اعانات پرداختی به شهرداری یا مؤسسات خیریه از طرف وزارت دارائی جزء هزینه قابل قبول اعانه دهندگان پذیرفته می شود و اعانه دهنده نسبت به مبلغ اعانه ای که داده است از مالیات بر درآمد معاف می باشد.
-11نظارت و مراقبت در صحت اوزان و مقیاسها. -12 تهیه آمار مربوط به امور شهر و موالید و متوفیات.
-13ایجاد غسالخانه و گورستان و تهیه وسائل حمل اموات و مراقبت در انتظام امور آنها.
-14اتخاذ تدابیر مؤثر و اقدام لازم برای حفظ شهر از خطر سیل و حریق و همچنین رفع خطر از بناها و دیوارهای شکسته و خطرناک واقع در معابر عمومی و کوچه ها و مساکن عمومی و دالانهای عمومی و خصوصی و پر کردن و پوشاندن چاهها و چاله های واقع در معابر و جلوگیری از گذاشتن هر نوع اشیاء در بالکنها و ایوانهای مشرف و مجاور به معابر عمومی که افتادن آنها موجب خطر برای عابرین است و جلوگیری از ناودانها و دودکش های ساختمانها که باعث زحمت و خسارت ساکنین شهرها باشد. -15جلوگیری از شیوع امراض ساریه انسانی و حیوانی و اعلام اینگونه بیماریها به وزارت بهداری و دامپزشکی و شهرداریهای مجاور هنگام بروز آنها و دور نگاهداشتن بیماران مبتلا به امراض ساریه و معالجه و دفع حیواناتی که مبتلا به امراض ساریه بوده و یا در شهر بلاصاحب و مضر هستند.
-16 تهیه مقررات صنفی و پیشنهاد آن به انجمن شهر و مراقبت در امور صحی اصناف وپیشه وران. -17پیشنهاد اصلاح نقشه شهر در صورت لزوم و تعیین قیمت عادله اراضی و ابنیه متعلق به اشخاص که
مورد احتیاج شهر باشد بر طبق قانون توسعه معابر و تأمین محل پرداخت آن و ایجاد و توسعه معابر و خیابانها و میدانها و باغهای عمومی و تهیه اراضی مورد احتیاج برای لوله کشی و فاضلاب اعم از داخل یا خارج شهر و همچنین تهیه اراضی لازم برای ساختمان مخزن و نصب دستگاه تصفیه و آبگیری و متعلقات آنها بر طبق قانون توسعه معابر.
-18 تهیه و تعیین میدانهای عمومی برای خرید و فروش ارزاق و توقف وسائط نقلیه و غیره.
-19تهیه و تدوین آئین نامـه برای فراوانی و مرغوبیت و حسن اداره فروش گوشت و نان شهر و اجرای آن پس از تصویب انجمن شهر.
-20جلوگیری از ایجاد و تأسیس کلیه اماکن که بنحوی از انحاء موجب بروز مزاحمت برای ساکنین یا مخالف اصول بهداشت در شهرهاست. شهرداری مکلف است از تأسیس کارخانهها، کارگاهها، گاراژهای عمومی و تعمیرگاهها و دکانها و همچنین مراکزی که مواد محترقه می سازند و اصطبل چهارپایان و مراکز دامداری و بطور کلی تمام مشاغل و کسب هائی که ایجاد مزاحمت و سروصداکند یا تولید دود یا عفونت و یا تجمع حشرات و جانوران نماید جلوگیری کند و در تخریب کوره های آجر و گچ و آهک پزی و خزینه گرمابه های عمومی که مخالف بهداشت است اقدام نماید و با نظارت و مراقبت در وضع دودکشهای اماکن و کارخانه ها و وسائط نقلیه که کار کردن آنها دود ایجاد می کند از آلوده شدن هوای شهر جلوگیری نماید و هرگاه تأسیسات مذکور فوق قبل از تصویب این قانون بوجود آمده باشد آنها را تعطیل کند و اگر لازم شود آنها را به خارج از شهر انتقال دهد.
-21احداث بناها و ساختمانهای موردنیاز محل از قبیل رختشوی خانه و مستراح و حمام عمومی و کشتارگاه و میدانها و باغ کودکان و ورزشگاه مطابق اصول صحیح و فنی و اتخاذ تدابیر لاز م برای ساختمان خانه های ارزان قیمت برای اشخاص بی بضاعت ساکن شهر.
-22تشریک مساعی یا فرهنگ در حفظ ابنیه و آثار باستانی شهر و ساختمانهای عمومی و مساجد و غیره.
-23اهتمام در مراعات شرایط بهداشت در کارخانه ها و مراقبت در پاکیزگی گرمابه ها و نگاهداری اطفال بی بضاعت و سرراهی. -24 صدور پروانه برای کلیه ساختمانهائی که در شهر می شود.
-25ساختن خیابانها و آسفالت کردن سوارهروها و پیاده روهای معابر و کوچه های عمومی و انهار و جدولهای طرفین از سنگ،آسفالت و امثال آن به هزینه شهرداری هر محل.
-26پیشنهاد برقراری یا الغاء عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان عوارض اعم از کالاهای وارداتی و صادراتی کشور و محصولات داخلی و غیره و ارسال یک نسخه از تصویب نامـه برای اطلاع وزارت کشور.
-27وضع مقررات خاصی برای نامگذاری معابر و نصب لوحه نام آنها و شماره گذاری اماکن و نصب تابلوی الصاق اعلانات و برداشتن و محو کردن آگهی ها از محلهای غیرمجاز و هرگونه اقداماتی که در حفظ نظافت و زیبائی شهر مؤثر باشند.
-28صدور پروانه کسب برای اصناف و پیشه وران کلیه اصناف و پیشه وران مکلفند برای محل کسب خود ازشهرداری محل پروانه کسب دریافت دارند.(جهانگیر(112:1386
اولین قوانین شهری:
بلدیه برای برقراری نظم و حفظ ظاهر شهر اقدام به تدوین قوانین جدیدی برای تردد وسایل نقلیه کرد که خیلی زود به عوارض اتومبیل معروف شد. کم کم چارچوب های حمل و نقل شهری در تهران در حال مشخص شدن بود و در آن سالها عوارضی که برای مصارف بلدیه از وسایل نقلیه دریافت می شد، به این ترتیب بود:
- 1 درشکه پانزده قران
- 2 چهارچرخه بارکش پانزده قران
- 3 کالسکه بدون ملاحظه عده اسب سه قران
- 4 اتومبیل یک تومان
- 5 واگن اتومبیل شش قران
- 6 دلیجان چهار قران - 7 گاو بارکش و الاغ سه شاهی، قاطر و اسب و یابو پنج شاهی، شتر شش شاهی.
اولین خیابان یک طرفه:
در خردادماه 1308 هجری شمسی و به هنگام شهرداری کریم خان بوذرجمهری واگن های اسبی، به منظور تسطیح خیابان های شهر و امکان حرکت راحت تر اتومبیل ها، برچیده شدند و ریل های آن زیر آسفالت جدید خیابان ها، مدفون شد. این اتفاق همزمان بود با ورود تعداد فراوانی از اتومبیل های جدید.
پس از آن که همچنان روند واردات خودرو ادامه یافت و شهر پر شد از خودروهای شخصی ساخت کارخانه های خارجی، لزوم تاسیس مراکزی که بر تردد اتومبیل ها نظارت داشته باشند، روز به روز بیشتر حس شد. در همین سالها بود که برای اولین بار شهرداری تهران طی حکمی اعلام کرد که به منظور حمل و نقل آسان اتومبیلها، مسیر رفت و برگشت به شمیران، یک طرفه شده است.
اتومبیلهایی که قصد عزیمت به شمیران را دارند، لازم است که از خیابان لاله زار به عنوان خیابان یک طرفه برای رفتن به شمیران بهره برند و به هنگام برگشت از خیابان علاءالدوله (فردوسی فعلی) استفاده کنند. بدین ترتیب، اولین اقدام در یک طرفه کردن معابر و خیابان ها در طهران صورت گرفت.
طرح تفظیلی:
طرح های تفصیلی به عنوان سند اجرایی طرح جامع یکی از مراجع اصلی مقررات و ضوابط شهرسازی است که هدایت توسعه کالبدی شهر براساس آن صورت میگیرد. براساس ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351، بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آن ها در هر استان به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار، به عضویت
رییس شورای شهرستان و شهردار و نمایندگان سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و مسکن و شهرسازی و نماینده مهندس مشاور تهیه کننده طرح و عضویت نماینده وزارت کشاورزی انجام میشود.
آن قسمت از نقشه های تفصیلی که به تصویب شورای شهر برسد برای شهرداری لازم الاجرا خواهد بود. تغییرات نقشه های تفصیلی اگر در اساس طرح جامع شهری موثر باشد باید به تائید شورای عالی شهرسازی ومعماری برسد.
اسناد طرح تفصیلی شامل نقشه های کاربری اراضی پیشنهادی، شبکه معابر پیشنهادی، نقشه شیب معابر و نحوه هدایت آب های سطحی و نیز نقشه منطقه بندی شهر براساس تراکم ساختمانی پیشنهادی میباشد.
بنابراین مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی با توجه به این که مرجع اصلی هدایت ساخت و ساز در شهر هستند از مهمترین ضوابط و مقررات شهری به شمار میروند.به بیان بهتر طرح تفصیلی عبارت از طرحی است که براساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن ها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبورومرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین میشود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت براساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم میگردد.
تراکم ساختمانی:
تراکم ساختمانی یکی از مشخصات مهم و تاثیرگذار در برنامههای توسعه شهری محسوب میشود. تراکم از واژههایی است که معنای لغوی آن با آنچه در زبان و ادبیات تخصصی مورد نظر است، تفاوتهای اساسی دارد. از این رو لازم است برای دریافت هرچه بهتر و بیشتر این مفهوم، از منظر قوانین و مقررات معماری و شهرسازی نسبت به تبیین و تعریف آنها اقدام نماییم.
فاصله قابل توجهی میان مفهوم اصولی تراکم، و آنچه در عمل اتفاق می افتد وجود دارد. به نظر می رسد که نگرانی های گروه های ذینفع و ذینفوذ جامعه از رواج استفاده از ساختمانهای بلندمرتبه، حاصل از فروش غیراصولی تراکم در دوره های مختلف میباشد. در این دورهها آسیبهای جبران ناپذیری به محیط کالبدی و فضایی شهرها رسیده است در نگاه اصولی به تراکم ساختمانی از منظر مدیریت شهری پایدار، هرگز نباید تراکم به موضوعی برای کسب درآمد در شهرداریها تبدیل شود؛ اگرچه اخذ عوارض مصوب از این گونه بناها امری ضروری و گریز ناپذیر است.
فروش غیراصولی تراکم موجب میشود تا ساختمانهای بلندمرتبه خارج از اصول شهرسازی و یا پیشبینیهای صورت گرفته در طرحهای توسعه شهری احداث شوند. تمایل به احداث ساختمانهای مرتفع به دلیل جذابیت اقتصادی و نمادینی که برای مالکین اراضی و صاحبان سرمایه دارد، در صورت عدم اعمال محدودیتهای توسعه از طریق روشهای کنترلی و ضوابط، میتواندمستقیماً باعث انهدام و حذف فیزیکی مناظر و نشانههای شهری شود.
به منظور ارتقای کیفیت سیما و منظر شهری لازم است ساختمانهای بلندمرتبه از طریق فروش اصولی تراکم امکان پذیر شود . نشانههای شهری رابطه مستقیمی با درک مردم از شهر و خوانایی آن دارند یکی از مشخصترین ارزشهای مناظر و نشانههای شهری، قابلیت هویتبخشی به بافت و فضای محلات و مناطق و یا کل شهر است. این خصوصیت باعث برداشت ذهنی مشخص توسط افراد از مکان یا محلهای که نشانه شهری یا در آن واقع گردیده، و یا حداقل در معرض دید نزدیک آن قرار دارد، به عنوان مکانی متمایز و متفاوت با سایر فضاهای شهری می گردد.
ساختار کالبدی شهرها:
ساختمانهای بلندمرتبه تاثیر به سزایی در تغییر و دگرگونی ساختار کالبدی شهرهای ایفا می نمایند به همین سبب لازم است تا فروش تراکم به صورت اصولی و در خدمت زیباییهای محیطی صورت پذیرد، تاکید بیمورد بر مکانیزم بازار برای هدایت و مکانیابی ساختمانهای بلندمرتبه شهری موجب میشود، آسیبهای جبران ناپذیری به ساختار کالبدی شهرها وارد آید.
