بخشی از مقاله
چکیده
امروزه به جهت سریعتر شدن تغییرات در صنایع مختلف نیاز به استفاده از ابزارهای نوین جهت همگام شدن با تغییرات بیش از پیش احساس میشود. حوزه نگهداری و تعمیرات نیز از این تغییرات منتفع گشته و تیمهای نگهداری و تعمیرات ابزارها و رویکردهایی متفاوت از گذشته را بایستی در برنامهریزی خود لحاظ نمایند که در این مقاله به چنین رویکردهایی در نگهداری و تعمیرات صنایع ساختمانی و امتیازاتی که چنین رویکردهایی در اختیار ما قرار میدهند میپردازیم. به جهت حساسیتها و تاثیرات مالی و زمانی که نگهداری و تعمیرات در سازمانها دارد، موضوع مدیریت نگهداری و تعمیرات بایستی به عنوان یکی از مهمترین حوزههای مدیریتی در سازمانها شناخته شود.
بهرهگیری از سیستمهای نوین مدیریت نگهداری و تعمیرات به ما اجازه خواهد داد علاوه بر شناسایی عوامل مخرب و دلیل بروز آنها، نحوه بهبود شرایط آنها را نیز مورد توجه قرار دهیم که این راهکارها درنهایت منجر به برنامهریزی دقیقتر زمانی، هزینهای، کیفی و مدیریت صحیحتر منابع میشود. در ادامه مقاله خواهیم دید مهمترین نگرشهایی که مدیران بایستی مبنای کار خود قرار دهند نگرشهای داده محور بر اساس جمعآوری لحظهای داده و انجام تحلیلهایی روی آن خواهد بود. همچنین قواعدی را که برخی کشورها در این زمینه وضع کردهاند را مورد بررسی قرار میدهیم.
.1 مقدمه
در دنیای امروز محافظت، نگهداری و تعمیرات ساختمانها به جهت هزینه بالای تعمیرات پس از ایجاد تخریب بسیار مورد توجه قرار گرفته است. بر اساس پژوهشهای متنوعی که توسط محققان صورت گرفته روشن است که با ارائه برنامههای پیشگیرانه به جهت پیشگیری از ایجاد مشکلات و تخریبها میتوان صرفهجویی در هزینههای نگهداری کرد. همچنین با پیشرفت تکنولوژی امروزه ابزارهای ارزشمندی جهت مدیریت بهینه، کمهزینه و مدون برنامهریزی نگهداری تعمیرات در دسترس تیمهای نگهداری و تعمیرات است. برتری این ابزار تنها در کمک به برنامهریزی زمانی پروژهها نبوده و نگاه کلانتری نسبت به کل سیستم جهت مدیریت بهتر دارد.
معمولا فرآیندهای مورد استفاده توسط مدیران در پروژههای نگهداری و تعمیرات از رویکردهای نادرستی نشات میگیرند و در برخورد با مشکلات باعث بروز اثرات نامناسب بر روی ساختمانها و به تبع آن بر روی سرویسی میشود که تیم آنها به مشتریان ارائه میدهند. میتوان اینگونه به موضوع نگاه کرد که رویکرد عمده مدیران تصمیمگیری و عمل در مواردی است که پروژه با مشکل روبرو میشود، بدین معنا که اساس تصمیمگیری آنها منفعلانه است و برای پیشبینی و پیشگیری از مشکلات و ایجاد رضایت برای مشتری برنامه خاصی ندارند.
شاید موضوع مدیریت نگهداری و تعمیرات در مقابل سایر حوزههای مدیریتی از جانب سازمانها کم اهمیتتر در نظر گرفتهشده باشد اما این در حالی است که مدیریت صحیح نگهداری و تعمیرات یک سازه نهتنها باعث کاهش قابل توجه مشکلات روزمره ساختمانی میشود که این خود اثرات قابل توجه مالی به همراه دارد، بلکه افزایش طول عمر یک سازه را نیز به همراه خواهد داشت. به همین جهت لازم است تا مدیران بیش از پیش به ابزارهای داده محور و دانشبنیان در جهت تصمیمگیریهای خود توجه داشته باشند. [1]
تصمیمات نادرست و یا انفعالی نهتنها باعث تحمیل هزینههای بالاتر نگهداری میشوند حتی منجر به تخریب سریعتر ساختمان خواهد شد؛ لذا لازم است عملکرد عملیات تیم نگهداری توسط مدیر به طور پیوسته و دقیق رصد شود تا اطمینان حاصل شود که تیم و خود ساختمان در بهترین شرایط ممکن هستند و از کارایی بالایی برخوردار هستند. [2] موضوع نگهداری در پژوهشهای مختلف به صورتهای مختلف تعریف شدهاست. در این پژوهش مقصود از نگهداری، استفاده از فرآیندها، فعالیتها، روشها و خدمات موجود در جهت حفظ، تعمیر و بهبود سازهها و تجهیزات است.
در کنار این روشها و فرآیندها بایستی استراتژیهای صحیح مدیریتی، قوانین و قواعد حاکم بر ساختوساز و استانداردها و تکنولوژیهای موجود نیز در نظر گرفته شود. نگهداری از ساختمانها چه در بخش خصوصی و چه در بخش خدمات عمومی به دلیل عوامل مختلفی همچون ظهور تکنولوژیهای نوین، جهانی شدن و تغییرات اقتصادی تغییرات سریعی را تجربه نموده است. مدیریت نگهداری و تعمیرات در کل شامل برنامهریزی، نظارت، سازماندهی، جهتدهی و کنترل تمامی فعالیتهایی است که در جریان یک پروژه نگهداری و تعمیرات رخ میدهد که در نهایت هدف از آن حداکثرسازی بازگشت سرمایه هزینه شده برای یک سازه است. به عقیده میدا و سایرین[3] مدیریت نگهداری یک جنبه ضروری در کسب حداکثری کارایی و کیفیت از یک تجهیز همچون یک دفترکاری است.
بسیاری بر این باور هستند که فرآیندهای نگهداری بایستی یکی از اساسی ترین عملیات هر کسبوکاری شناخته شود. بنابراین نقش مدیر تیم نگهداری و تعمیرات در به ثمر رساندن یک کسبوکار بسیار کلیدی بوده و بایستی سازمان و تیم نگهداری و تعمیرات در ارتباط نزدیک جهت شناخت نیازمندیهای یکدیگر قرار داشته باشند. در این مقاله سعی بر آن است تا رویکردهای نوینی که تیم نگهداری و تعمیرات و به خصوص مدیریت نگهداری بایستی جهت نیل به اهداف سازمان استفاده نماید را بررسی نماییم.
.2 شرح مقاله
نگهداری و تعمیرات به عنوان یک ابزار کمکی برای بهبود اثر بخشی، ایمنی و سازگاریهای محیطی سازمانها شناخته میشود و نقش مهمی را در اطمینان بخشی از عملکرد درست سیستمها ایفا میکند. این موضوع که نگهداری و تعمیرات کاری تخصصی و دارای اهمیت است، مورد قبول اکثریت متخصصان میباشد این مسئله برای مدیران واضح است که تحت کنترل داشتن فرآیند به معنی کنترل عملکرد خود فرآیند میباشد. فلسفهی وجودی بخش نگهداری و تعمیرات حصول اطمینان از باقی ماندن ماشینآلات، ساختمانها، تجهیزات و دستگاهها، بناها و تاسیسات در سطوح عملیاتی مطلوب میباشد مدیریت نگهداری ساختمان یکی از موضوعات مهم در مدیریت ساختمان میباشد که تاکنون در کشور ایران مورد توجه جدی قرار نگرفته است.
بطور کلی دوره نگهداری و تعمیر ساختمان در حدود نود و پنج درصد دوره حیات یک ساختمان را از زمانی که مفهوم ذهنی ساخت شکل میگیرد تا پایان عمر آن به خود اختصاص میدهد. با اعمال یک سیستم مناسب مدیریتی در بخش نگهداری و تعمیرات نه تنها میتوان کیفیت ساختمان را افزایش داد بلکه امکان بهینه سازی هزینهها نیز فراهم میگردد. بدیهی است با توجه به این مطلب نگهداری و تعمیرات ساختمان و مدیریت آن از اهمیت ویژهای برخوردار میباشد.
همانطور که از جدول شماره 1 استنباط میگردد طیف مشکلات و چالشهایی که تیم نگهداری و تعمیرات با آنها روبروست بسیار متنوع است. جهت رفع این دغدغهها به صورت سنتی و از سالیان دور معمولا بازرسیهایی همانند آنچه در جدول شماره2 مشاهده میشود در ادوار مختلف جهت بررسی دقیق وضعیت سازه و تجهیزات آن طراحی میگردید. اما شاید امروزه با اتکا صرف به بازرسیهایی از این جنس مزیت رقابتی یک تیم نگهداری و تعمیرات در رقابت با سایرین به خصوص در کشورهای پیشرفته از میان برود. امروزه مبحث نگهداری از ساختمان وارد دوره جدیدی از عمر خود شدهاست.
