بخشی از پاورپوینت
--- پاورپوینت شامل تصاویر میباشد ----
اسلاید 1 :
مقدمه
شکل گیری برخی از محلات و مناطق شهرهای بزرگ بنا به دلایل متعدد به گونه ای بوده است که با ضوابط و
معیارهای شهرسازی و معماری امروز مغایرت داشته و به نوعی وصله ناجور به تن شهرها خصوصاً کلان شهرها می باشد.
این بافت به مرور زمان فرسوده تر شده و علاوه بر فرسودگی ابنیه، شبکه تاسیسات شهری آنها نیز فرسوده شده و
کارکردهای شهری خود را از دست می دهند.
دلایل زیادی وجود دارد که مردم ترجیح نمی دهند منازل خود را در این بافت ها، نوسازی نمایند.
نوسازی و بهسازی این نوع بافت ها، توجه و اهتمام ویژه دولت و شهرداری ها و همکاری مردم را می طلبد.
در این مقاله سعی شده است از منظر اقتصادی به موضوع نگریسته شود و راهکارهاو شیوه های نوین تامین مالی و
جذب سرمایه گذار جهت اجرای این قبیل پروژه ها ذکر شود.
اسلاید 2 :
تعریف
بافت فرسوده شهری:
اصطلاحاً به مناطقی از شهر اطلاق می شود که بیش از 50 % املاک آن سه ویژگی شاخص زیر را داشته باشد:
- مساحت قطعات کمتر از یکصد متر مربع باشد.
- ساختمان ها، کم دوام یا بی دوام و خشت و گل و چوبی باشد.
- شبکه معابر کمتر از شش متر عرض داشته باشد.
اسلاید 3 :
دلایل اقتصادی فرسوده ماندن بافت های فرسوده
بافت ناهمگون این بلوک ها به گونه ای است که هریک از مالکین رأساً نمی توانند به بلند مرتبه سازی اقدام نمایند چرا که اینکار
مستلزم داشتن عرصه ای با متراژ مناسب می باشد که آن هم نیازمند تجمیع چند ملک است که توافق با صاحبان سایر املاک،
مشکلات خاص خود را دارد.
از سوی دیگر مباحثی همچون سایه اندازی، عرض معابر و بعضاً عدم امکان ورود و خروج خودرو به ملک موجب می شود ارزش
افزوده ساخت و ساز به صورت موردی در بلوک های بافت فرسوده کمتر از سایر نقاط شهر شود.
اگر به فرض صاحبان چند ملک هم اقدام به نوسازی نمایند ممکن است مجاورین تا دهها سال اقدام ننمایند و این موضوع ارزش
اقتصادی پروژه را پایین می آورد.
فلذا کسانی که قصد ساخت و ساز دارند عمدتاً شهرک های جدید یا املاکی که چنین مشکلاتی نداشته باشند را انتخاب می نمایند.
ارزش افزوده در بلوک های بافت فرسوده به قدری پایین است که علیرغم تخصیص وام های طویل المدت و با بهره پایین و علیرغم معاف
شدن این املاک از پرداخت عوارض پروانه ساخت در حد ضوابط، باز هم رغبتی در مالکین اینگونه املاک جهت نوسازی ملک خویش
بوجود نیاورده است.
پیشنهاد می شود این گونه بافت ها، به صورت یکپارچه و تجمیعی در قالب یک بلوک توسط شرکت های بزرگ سرمایه گذار اقدام
شود به طوری که یک شرکت یا کنسرسیومی از چند شرکت، اقدام به نوسازی و بهسازی مجموعه یک بلوک بافت فرسوده بنمایند.
اما گویی چنین شرکت هایی هم با مشکلاتی مواجه هستند که در ادامه به آنها می پردازیم.
اسلاید 4 :
دلایل عدم گرایش شرکت های فعال در امر ساخت و ساز به پروژه های بافت فرسوده
دلایل زیادی وجود دارد که انبوه سازان و شرکت های ساختمانی و سرمایه گذاران بخش مسکن را از ورود به
پروژه های بافت فرسوده برحذر می دارد از جمله:
- مشکلات و مسایل تملک
- سود نسبی اندک در قیاس با سایر پروژه های ساختمانی
- عدم وجود منابع مالی به گسترۀ یک بلوک در یک شرکت
اسلاید 5 :
مشکلات و مسایل تملک
همانطور که در تعریف بافت فرسوده آمد، یکی از ویژگی های بافت فرسوده این است که اغلب املاک دارای مساحت کمتر از
یکصد متر مربع می باشد.
جهت اجرای یک پروژه نوسازی بافت فرسوده، گام اول،تملک املاک می باشد.
به طور مثال: در یک بلوک کوچک بافت فرسوده حدود پنج هکتاری، حداقل چهارصد قطعه ملک باید تملک گردد.
اگر برخی از این املاک بیش از یک مالک داشته باشند و برخی دیگر وراث متعددی داشته باشند.
بنابراین یک شرکت جهت اجرای گام اول (تملک) می بایست حداقل با یک هزارو پانصد نفر مصالحه نامه امضاء نمایند که هر
کدام، مسایل و مشکلات خاص حقوقی و ثبتی خود را دارند.
و اگر در این بین از 400 ملک تعداد 399 ملک و از 1500 نفر تعداد 1499 نفر مصالحه نمایند و یک ملک یا یک نفر مصالحه
ننماید، همان نفر آخری کافی است تا پروژه با توقف عملیات روبرو شود.
البته که راهکارهایی در این خصوص وجود دارند.
اما نفس این عمل که یک شرکت فقط در یک پروژه، خود را درگیر چندین هزار پرونده ملکی، ثبتی، حقوقی و قضایی بنماید
موجب بی رغبتی شرکت ها جهت ورود به این نوع پروژه ها می شود.
اسلاید 6 :
سود پایین
واقع شدن اغلب بافت های فرسوده در مرکز شهر و عدم امکان اجرای بلند مرتبه سازی، یکی از مسایل این بافت ها می
باشد که میزان سودآوری آنها را نسبت به سایر املاک کاهش می دهد.
در اغلب بلوک های بافت فرسوده، وجود آثار میراثی با موضوع اشرافیت یا کوچه های کم عرض امکان ساخت و ساز
اقتصادی را ناممکن می نماید.
طراحی های جدید برای بلوک های بافت فرسوده اغلب به گونه ای است که این پروژه ها فاقد توجیه اقتصادی هستند.
همواره شهرسازان و معماران شهری، طرحها را به گونه ای طراحی می نمایند که بیشترین فضای باز، کمترین ارتفاع در
ساخت و ساز، بیشترین فضاها و کاربری های عمومی در طرح رعایت شود.
و عقیده دارند که:«قرار نیست بافت فرسودۀ چند سال پیش را تخریب کنیم و بافت فرسوده برای دهها سال بعد ایجاد
کنیم».
اسلاید 7 :
منابع مالی
اغلب شرکت ها، بیشتر علاقه مند به اجرای پروژه های کوچک، جمع و جور، سریع الوصول و با بازدهی سود
بیشتر می باشند.
چرا که، با منابع مالی کمتری(احیاناً با منابع مالی داخلی خود شرکت) چنین پروژه هایی را مدیریت می نمایند.
گستردگی کاری بافت های فرسوده به گونه ای است که یک سرمایه گذار جهت اجرای آن می بایست قسمت
عمده منابع مالی و سرمایه ای خود را جهت تملک «اجرای گام اول» صرف نماید، در حالی که امکان پیش
فروش و بازگشت سرمایه در این مرحله مقدور نخواهد بود.
از سویی:
رعایت اصل «تمام تخم مرغ ها را در یک سبد نریز» موجب بی میلی شرکتها جهت ورود به این قبیل پروژه ها می
گردد.
قطعاً باید برای تامین منابع، ایده های جدیدی را بکار گرفت.
اسلاید 8 :
راهکار برون رفت از این وضعیت چیست؟
به ترتیبی که مشکلات و موانع ذکر شد، به همان ترتیب نیز سیستم برون رفت طراحی می شود:
- جهت حل مشکل تملک:
حمایت های قانونی از سرمایه گذاران پروژه های بافت فرسوده انجام گیرد.
- جهت حل مشکل سود پایین:
سودآور نمودن پروژه ها در طراحی.
- جهت حل مشکل تامین منابع مالی:
ابزارها و شیوه های نوین تامین مالی مورد استفاده قرار گیرد.
اسلاید 9 :
حمایت های قانونی از سرمایه گذاران پروژه های بافت فرسوده:
- تهیه و تدوین و تصویب آیین نامه ها ، مقررات و قوانین لازم جهت سهولت تملک اراضی بافت فرسوده.
- استفاده بهینه از ابزارهای قانونی موجود شهرداریها و سایر سازمانها برای اجرای گام تملک.
- تضمین امنیت اجرایی پروژه «با هر شکایتی، پروژه توقف عملیات نخورد»
اسلاید 10 :
سود آور نمودن پروژه ها:
طراحی بلوک های بافت فرسوده به گونه ای باشد که دامنه سود پروژه در قیاس با سایر پروژه های ساخت و ساز ،
بیشتر نشان داده شود تا انگیزه و رغبت لازم در شرکتها جهت قبول مشکلات عدیده پروژه های بافت فرسوده
بوجود آید.
- اعطای تسهیلات ، امتیازات و مشوقهای ویژه.
- تضمین خرید قسمتی از مستحدثات پروژه، توسط دولت یا شهرداریها یا سازمانهای مسکن و شهرسازی.
