بخشی از مقاله
چکیده
یکی از مهمترین مسائلی که در شهرداریها، دولت و سایر نهادهای متولی همواره مورد توجه بوده بحث تأمین مالی پروژه هاست. در همین راستا سازمان مجری طرح نوسازی و بهسازی بافت فرسوده اطراف حرم مطهر امام رضا - ع - در مشهد مقدس به عنوان نهاد متولی، در راستای تشویق همگانی به سرمایهگذاری و مشارکت در نوسازی و بهسازی این بافت، اقدام به استفاده از روش های متنوع تأمین مالی نموده است.
یکی از این روشها سهامدار پروژه است که در پروژه های سارا، نرجس و رضوان در شهرداری مشهد اجرا شده و با چالشهای زیادی رو به رو بوده است. هدف از این پژوهش تعیین قوتها، ضعفها، فرصتها و تهدیدهای این روش تامین مالی با استفاده از روش دلفی و الگوی تجزیه و تحلیل سوات می باشد. بدین منظور ماتریس ارزیابی عوامل داخلی - IFE - و ارزیابی عوامل خارجی - EFE - تدوین و بر اساس آن استراتژی های مورد نیاز جهت توسعه و کاربرد این روش پیشنهاد گردید.
اطلاعات مورد نیاز از طریق بررسی میدانی و تکمیل پرسشنامه جمع آوری شده است. نتایج پژوهش نشان میدهد که این روش در بافت فرسوده پیرامون حرم مطهر امام رضا - ع - در شرایط فعلی در ناحیه ثبات قرار دارد. بدین معنا که نقاط ضعف بر نقاط قوت و فرصتها بر تهدیدها غلبه میکند. لذا در این شرایط پیشنهاد میگردد شهرداری از استراتژی محافظهکارانه - WO - برای پیشبرد اهداف خود در این روش تأمین مالی استفاده نماید. در این شرایط سازمان مجری و مدیریت شهری بافت فرسوده مشهد بایستی با استفاده از مزیتهایی که در فرصتهای محیطی این روش نهفته است، نسبت به کاهش ضعفها برنامه ریزی نماید.
مقدمه
منطقه ثامن به عنوان یکی از مناطق دارای بافت فرسوده شهری در شهر مشهد میباشد که به دلیل ویژگیهای منحصر به فردی که دارد، نیازمند طرحی خاص و ویژه برای نوسازی و بهسازی بافت پیرامون خود میباشد. ویژگی بارز این منطقه وجود حرم مطهر امام رضا - ع - است، که خود مبنای شکلگیری و سپس توسعه آن از سال 1028 هجری قمری تاکنون بودهاست. وجود حرم مطهر امام رضا - ع - ، مبنای جذب سالانه حدود بیش از 20 میلیون زائر و گردشگر به شهر مشهد و این منطقه میباشد که آن را به عنوان یکی از مهمترین کانونهای زیارت و گردشگری در سطح ملی و فراملی مطرح نموده است . - 1 - از طرفی کمبود خدمات در اطراف حرم مطهر در تمامی ابعاد مانع بهرهمندی و محظوظ شدن کامل زائران و مجاوران از فیوضات و معنویات بارگاه ملکوتی می شود.
در همین راستا سازمان مجری طرح نوسازی و بهسازی حرم مطهر حضرت رضا به عنوان نهاد متولی در راستای تشویق همگانی به سرمایه گذاری و مشارکت در نوسازی و بهسازی این بافت اقدام به استفاده از روشهای متنوع تأمین مالی نموده است - 2 - که سهامدار پروژه یکی از این روشهاست. سهامدار پروژه استفاده از سرمایههای خرد مردمی در قالب عرضه سهام پروژه به عموم مردم میباشد که به عنوان روشی نوین در اجرای طرحهای مصوب در بازسازی بافتهای فرسوده مطرح شده و فرصتی ایدهآل برای جذب سرمایههای خرد به منظور بکارگیری در زمین و مستغلات محسوب میشود . - 3 - این روش دو پروژه سارا و نرجس رضوان در مشهد مقدس انجام و تجربه شده است.
پروژه تجاری -اقامتی سارا از جمله بزرگترین پروژه های طرح بهسازی و نوسازی بافت فرسوده اطراف حرم مطهر امام رضا - ع - میباشد که در قطاع 3 واقع گردیده است. این پروژه در زمینی به مساحت ناخالص تقریبی 14000 مترمربع در فاصله 300 متری از حرم مطهر امام رضا واقع شده است . - 4 - سهامدار پروژه سارا عقد خصوصی است که بین شرکت مسکنسازان منطقه شرق و سهامداران و با هماهنگی " شرکت مادر تخصص عمران و بهسازی شهری ایران" منعقد شده است.این سهام در سال 1383طراحی و به اجراء گذاشته شد. در این سال درهیچ یک از قوانین و مقررات موجود تأمین مالی پروژه از طریق سهامدار پروژه تعریف نشده لذا ناشر به استناد ماده 10 قانون مدنی ایران اقدام به عرضه عمومی و ابتکاری سهامدار پروژه نمود. - 1 - .1
پروژه نرجس و رضوان از دیگر پروژه هایی است که بدین روش تامین مالی شده است. بر اساس آخرین طرح و توافقات این پروژه در زمینی به مساحت 9987 مترمربع درابتدای بست شیرازی حرم مطهر قراردارد. با وجود اینکه طرح در سال1385 آغاز شده ولی با گذشت حدود 8 سال از زمان اجرای پروژه، پیشرفت فیزیکی قابل قبولی نداشته و مدیران پروژه عمده مشکلات آنرا مربوط به تملک اراضی میدانند . - 5 - سهام پروژه نرجس بین شرکت سامان حریم شرق و سهامداران منعقد شده است.
مبانی نظری و ادبیات موضوع
سهامدار پروژه استفاده از سرمایههای خرد مردمی در قالب عرضه سهام پروژه به عموم مردم میباشد که به عنوان روشی نوین در اجرای طرحهای مصوب در بازسازی بافتهای فرسوده مطرح شده و فرصتی ایدهآل برای جذب سرمایههای خرد به منظور بکارگیری در زمین و مستغلات محسوب میشود . - 3 - این روش سابقه چندان طولانی در کشور ندارد. در این روش بر منافع مردم خصوصاً با رویکرد مشارکت آنها در انجام طرحها تأکید میشود. شیوه سهامدار پروژه سعی بر این دارد که مجموعه سهامداران در مرکز نگاه قرار گیرند، سود ناشی از اجرای پروژه در نگاه اول متوجه سهامداران باشد و با تعامل و اطلاعرسانی مستمر ایشان در جریان امور قرار گرفته و قدرت انعطاف در مقابل خواست آنان از نکات مهم و قابل توجه این شیوه میباشد.
در این روش با عرضه سهام پروژه توسط ناشر برای پروژه خاص، صاحبان سهام پروژه در آن پروژه شریک میشوند و با اتمام پروژه سود صاحبان سهام بر مبنای میزان سهمشان محاسبه و پرداخت میگردد. تضمین بازپرداخت اصل و حداقل سود سرمایه در پایان و یا در جریان اجرای پروژه موجب جذابیت و اقبال از این روش میگردد، چرا که عموم پروژههای ساختمانی پس از پیشرفت بخشی یا تمام پروژه و پیش فروش یا فروش قسمتهای ساخته شده به بازدهی میرسند. در این روش ارزش افزوده ناشی از اخذ وام با پیش فروش واحدها به نفع سهامداران پروژه بوده و حداقل سود مشابه سود اوراق مشارکت و یا بانکها را برای خریداران سهام پروژه - مشروط به حداقل 12 ماه مشارکت - تضمین مینماید. بازخرید هر مقدار سهم پروژه - در صورت تقاضا - توسط مجری انجام و اصل و سود متعلقه نقداً پرداخت خواهد شد . - 3 -
علاوه بر موارد فوق استفاده از سرمایه های خرد مردمی، افزایش میزان مشارکت مالکین بافت فرسوده، عدم مواجه شرکت ناشر با کمبود نقدینگی در طی عمر پروژه، عرضه و انتشار سهام به میزان تقاضا، احساس تعلق به محیط شهری، تسریع در اجرای پروژه های شهری، مشروعیت بخشی به طرحها و کاهش مقاومت مردم در طرح های نوسازی بافت فرسوده شهری از دیگر مزیتها و ویژگیهای این روش می باشد . - 3 -
با وجود مزیتهای بیان شده، لیکن با توجه به اینکه در این روش نیازی به اخذ مجوز از مراجع رسمی و قانونی وجود نداشته و عدم ثبت این اوراق نزد سازمان بورس، از اعتبار این اوراق کاسته و می-تواند موجب کاهش اقبال عمومی به اوراق را در پی داشته باشد. چرا که از عمدهترین دلایل توجه به اوراق سرمایهگذاری اطمینان آنها از بازگشت اصل و سود سرمایهشان است. از این رو ثبت اوراق نزد سازمان بورس و اوراق بهادار اعتماد زیادی را در این زمینه ایجاد می کند. لذا میتوان گفت حسن شهرت ناشر و قابل اعتماد بودن وی است که باعث جذب و خرید سهام میشود. علاوه بر اینها عدم وجود بازار ثانویه رسمی برای خرید و فروش اوراق و عدم وجود بازار کنترلی باعث جلوگیری از حضور خریداران حرفهای به بازار سهام میشوند.
زیرا قیمت سهم اطلاعاتی از وضع شرکت را نشان نمیدهد. در واقع ناشر با کنترل بازار جلوی تاثیر سیگنالهای مثبت و منفی را بر روی قیمت سهام می گیرد . - 1 - از دیگر مشکلات این روش عدم حضور شخص ثالث در سهامدار پروژه است که اعتبار این اوراق را به شدت پایین می آورد. چرا که ناشر می تواند به راحتی از تعهداتش قصور کند بدون اینکه سهامدار بتواند از حقوقش دفاع کند. همچنین عدم حضور نهاد ثالث باعث می شود که سهامدارن هیچ گونه نظارتی بر نحوه عملکرد کادر مدیریتی نداشته باشند . - 3 -
تجربه استفاده از این روش در بافت فرسوده اطراف حرم مطهر امام رضا - ع - انشان می دهد که مهمترین عامل موفقیت در روش سهامدار پروژه میزان مشارکت مالکین است هرچه میزان مشارکت مالکین بیشتر باشد اجرای پروژه راحتتر و سریعتر اتفاق خواهد افتاد. با توجه به شرایط و سلایق مختلف مالکین باید راههای مشارکت متفاوت برای آنان تعریف نمود تا بتوان حداکثر میزان مشارکت را جذب نمود. تعامل کامل با مالکین، انعطافپذیری در نوع مشارکت و سرمایهگذاری، وجود دفاتر مشارکت در سازمانهای متولی به منظور دسترسی آسان مالکین به مدیران و مسئولین از مهمترین عوامل جذب مشارکت آنان میباشد.
به طور مثال در پروژه سارا میزان مشارکت مالکینی که در محدوده بافت بودهاند علی رغم مشوقها و انگیزهایی که برای مالکین در نظر گرفته و داشتن انعطاف با مالکین و شیوههای مختلف مشارکت برای آنان، نتایج مشارکت مالکین راضیکننده نبوده و تعداد مالکین که دارای سهام پروژه هستند، بسیار محدود میباشند. از آنجا که یکی از اهداف انتشار سهام پروژه همراهی و جلب مشارکت افراد ساکن در بافت میباشند در این خصوص روش مذکور نتوانسته است اقدام مناسب و مفیدی انجام دهد.
عدم شفافیت در قیمتها و نظام اطلاعاتی موجود در این روش از دیگر مشکلات این روش است که اغلب توسط سهامداران عمده بیان شده است. از دیگر موارد می توان به بسیار طولانی و زمانبر شدن این روش اشاره نمود. بنابراین با توجه به موارد بیان شده این پرسش مطرح می شود که مهمترین استراتژیها برای کاربرد این روش توسط مدیریت شهری کدامست؟ بدین منظور پژوهش به دنبال شناسایی نقاط قوت و ضعف روش تامین مالی سهامدار پروژه بر اساس فرصتهای داخلی و تهدیدات خارجی و تدوین ماتریس ارزیابی عوامل داخلی - IFE - و ارزیابی عوامل خارجی - EFE - می باشد. که بدین منظور از روش دلفی، مقیاس لیکرت و تجزیه و تحلیل سوات - SWOT - بهره گرفته شده است . - 7 -
روش تحقیق
در پژوهش حاضر، جمع آوری اطلاعات لازم به منظور تحلیل روش تامین مالی سهامدار پروژه با دو روش کتابخانهای و میدانی انجام شده و کتب، مقالات، اینترنت، پرسشنامه و مصاحبه مورد استفاده قرار است. جامعه آماری نیز 30 نفر از مدیران و کارشناسان در پروژه های مذکور است. با توجه به محدودیت جامعه مذکور و تأکید پژوهشگران بر حفظ روایی پژوهش، کل جامعه آماری مورد بررسی قرار گرفته است.
پس از تجزیه و تحلیل داده های حاصل از بررسی مدارک و مستندات، مطالعات تطبیقی و نظرسنجی های به عمل آمده، 48عامل درونی شامل 36 نقاط قوت و 13ضعف و 23 عامل بیرونی شامل 13 فرصت و 10 تهدید - در مجموع 71 مورد - فرآروی روش تامین مالی سهامدار پروژه شناسایی شدند. سپس با استفاده از روش دلفی و با نظر سنجی و تحلیل های راهبردی مجدد از اساتید و فعالان حوزه ساخت و ساز و مدیران شهری با استفاده از پرسشنامه ای در مقیاس 9 گزینه ای طیف لیکرت در مجموع 21 نقطه قوت، ضعف، فرصت و تهدید تأیید و مشخص شد.
روش دلفی هدف روش کیفی موضوع مورد بررسی را برآورد می کند. زیرا مبتنی بر این است که اگر چه آینده نامعلوم است اما احتمال قضاوت توسط افراد واجد شرایط در مورد آینده وجود دارد . - 6 - برای استخراج تنگاها و چالشها، به مقایسه ضعفها و قوتهای درونی با فرصتها و تهدیدهای بیرونی چالشهای روش تامین مالی سهامدار پروژه با استفاده از روش دلفی، طیف لیکرت و مدل سوات پرداخته شد.
در مرحله پایانی با ارزیابی ماتریس عوامل درونی و بیرونی و تعیین موقعیت فعلی روش مذکور در فرایند تجزیه و تحلیل مدل سوات، بهترین استراتژیها که باید توسط مدیریت شهری انتخاب شود، معرفی گردید. نتایج و یافته های پژوهش - نقاط قوت، ضعف، فرصت و تهدید از مجموع 71 نقاط قوت، ضعف، فرصت و تهدید استخراج شده در خصوص روش تامین مالی سهامدار پروژه با استفاده از روش دلفی و نظرسنجی های صورت گرفته و بر اساس پرسشنامه 9 گزینه ای طیف لیکرت، نهایتا تعداد 21 نقطه قوت، ضعف، فرصت و تهدید تأیید شدند که به شرح زیر می باشد.
· قوتهای روش سهامدار پروژه
- تأمینکننده منابع مالی پروژه در سود آن شریک میشود.
- تضمین اصل سرمایه و حداقل سود توسط شرکت برای سهامداران جزء در پروژه
- عدم مواجه شرکت ناشر با کمبود نقدینگی در طی عمر پروژه - زیرا سهام پروژه تا زمانی که توسط شرکت بازخرید نشود، تعهد پرداخت سود دورهای را ندارد. -
- حذف دخالت مستقیم سرمایهگذار در تصمیمگیریهای مدیریتی و اجرای پروژه که یکی از موانع مشارکتهای مردمی در قراردادها میباشد.
- ضمانت بازخرید سهام پروژه و اطمینان سرمایهگذار از عدم بلوکه شدن سرمایهاش در پروژه
- ایجاد فرهنگ پسانداز، با پرداخت اقساط ماهیانه برای اقشار کم درآمد جامعه
- برخلاف روش اوراق مشارکت که پس از انتشار و در فواصل زمانی مشخص - هر سه ماه یکبار - سود اوراق پرداخت میگردد، در این روش دارنده سهام پروژه در زمان تکمیل پروژه، اصل و سود مشارکتی دریافت مینماید.
- در این روش مجری طرح نه تنها برای جذب سرمایههای خرد میتواند سهام پروژه منتشر نماید؛ بلکه در حین اجرای طرح نیز - به عنوان مثال جهت خرید مصالح - میتواند بجای پرداخت وجه نقد، سهام پروژه را عرضه نموده و به روش تهاتری مصالح مورد نیاز خود را تأمین نماید.
- رعایت عدالت در بهرهمندی از ارزشهای افزوده در طرحهای نوسازی بافت برای مالکین و همه دستاندرکاران
- انتشار اولیه به اندازه میزان تقاضا صورت میپذیرد
· ضعفهای روش سهامدار پروژه
