بخشی از مقاله
چکیده
یکی از مهمترین و پیچیده ترین مسئله پیش روی بازسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری کشور، "تملک" اراضی مورد نیـاز است. برای غلبه بر این مسئله در برخی از کشورها روشهایی اعمال شده که از رایج ترین آنها می توان روشهای "تملـک اجبـاری"، "تملک داوطلبانه" و "تنظیم مجدد زمین "( Land readjustment) نام برد که روش اخیر، نسـبت بـه دو روش پیشـین، دارای نقاط قوت بیشتر و نقاط ضعف کمتری می باشد. به طور خلاصه، تنظیم مجدد زمین شیوه ای برای مدیریت توسعه اراضی نامناسب شهری است که در آن قطعاتی از زمینهای مجزا و نامنظم جهت برنامه ریـزی یکپارچـه ادغـام و تجمیـع شـده، سـپس بـه عنـوان مجموعه ای واحد، سرویس دهی و تقسیم بندی مجدد می شوند و در نهایت قطعات مسکونی جدید برای مالکان اولیه توزیع مجدد می گردد. اهداف اصلی این روش، تهیه و تامین زمین مورد نیاز برای کاربریهای عمومی، ایجاد قطعات زمین مناسب بـرای اسـتفاده مسکونی مالکان و انتقال حقوق زمین موجود در مکانهای قبلی به مکانهای دوباره قطعه بندی شده جدیـد مـی باشـد. بنـابراین، بـا توجه به جنبه های مثبت اجرای روش تنظیم مجدد زمین نسبت به سـایر روشـهای تملـک زمـین و بکـارگیری آن در تعـدادی از کشورهای پیشرفته و در حال توسعه، می توان آن را به عنوان روشی مناسب جهت احیـای بافتهـای فرسـوده شـهرهای کشـورمان بکاربرد. روشی که می تواند هم برای شهروندان و هم برای مدیریت محلی منافع و مزایایی در برداشته باشد.
واژگان کلیدی:تنظیم مجدد زمین، توزیع و تخصیص مجدد زمین، مدیریت زمین، بافت فرسوده، هم بخشی
1
.1مقدمه
نوسازی و احیاء موفقیت آمیز بافتهای فرسوده شهری مشروط به تهیه و تامین زمین مناسب مورد نیاز است. بدین ترتیب، یکـی از مهمترین مراحل فرآیند نوسازی بافتهای فرسوده، تملک اراضـی و امـلاک مسـکونی و تجـاری سـاکنین آن بافتهـا بـرای اجـرای زیرساختهای مورد نیاز می باشد که از رایج ترین آنها می توان به روشهای "تملک اجباری"، " تملک داوطلبانـه" و "تنظـیم مجـدد زمین" اشاره کرد. در روش"تملک اجباری" دولتهای محلی برای اجرای فرآیند احیای بافتهای فرسوده، اقدام بـه تجمیـع پلاکهـای فرسوده و خرید زمین محدوده مورد نظر می کنند. از آنجاکه این روش نیازمند منابع مالی سنگین است، به منظور اقتصادی کـردن آن، از اهرمهای افزایش تراکم، تغییر کاربری و اختصاص یارانه های دولتی و وام خارجی استفاده می شود. از نقاط قـوت ایـن روش، رعایت اصول شهرسازی و معماری و برخورداری از مقیاس اقتصادی مطلوب و از نقـاط ضـعف آن، سـهیم نکـردن مالکـان در ارزش افزوده ایجاد شده در اثر احیاء، تاخیر پروژه بخاط مخالفت سـاکنین و تـامین مـالی سـنگین مـی تـوان نـام بـرد. در روش"تملـک داوطلبانه"، دولتهای محلی با اعمال اهرمهای تشویقی -تنبیهی بر نوسازی بافتهای فرسوده توسط خود مالکان تاکید دارد. از دیـدگاه اقتصادی، شهرداری هزینه ای متحمل نشده و توسط ابزارهای موجود اقدام به احیای بافتهای فرسوده می کند. از نقاط مثبـت ایـن روش، مشارکت صاحبان بافتها در فرآیند احیا و توانمندسازی آنها و از نقاط ضعف آن، عدم رعایت اصول شهرسازی و معماری، عدم برخورداری از اقتصاد مقیاس مناسب، زمان طولانی انجام پروژه و عدم توانمندسازی بخش عمومی بـرای تـامین مسـکن گروههـای هدف می توان اشاره کرد (عباسی و رضوی، .(1385
با وصف مختصری که از روشهای اجباری و داوطلبانه و نقاط ضعف و قوت آنها صورت گرفت، در این مقاله به طور مفصل روشـی تشریح می شود که جنبه های مثبت آن از دو روش قبلی بیشتر و نقاط ضعف آن نیز تا حدودی کمتر است. روش مورد نظر که بـه عنوان" تنظیم مجدد قطعات زمین" و یا "سازماندهی مجدد زمین" معروف است، با موفقیـت در برخـی از کشـورهای جهـان اجـرا گردیده است.
.2 هدف تحقیق
از آنجا که بحث پیرامون روشهای تملک و تامین زمین مورد نیاز احیاء بافتهای فرسوده کشور یکی از مهمترین مسـائل مهـم در طی دو دهه اخیر بوده است، از اینرو، اهداف این مقاله معرفی و بررسی یکی از کارآترین روشـهای تملـک و تـامین زمـین (تنظـیم مجدد زمین) برای احیاء بافتهای فرسوده و پیشنهاد راهکارهایی برای کاربرد این روش در ایران می باشد.
.3 پیشینه، ایده کلی و مفاهیم تنظیم مجدد زمین
هرچند مفهوم تنظیم مجدد زمین، مفهومی جدید در برنامه ریزی نیست، اما می تواند یک سیاست ارضی کلیدی برای برخی از کشورها باشد. بامشاهده جدول شماره (1) می توان پی برد که ایـن مفهـوم در سراسـر دنیـا از اصـطلا حات و گونـه هـای مختلفـی برخوردار است. اولین چارچوب قانونی این برنامه در کشور آلمان در سال 1902 به تصویب رسـید و از جنبـه زمـانی بـیش از 100 سال در کشورهایی همچون آلمان و ژاپن مورد استفاده گرفته شده است .( Blanco) فردی که قانون مذکور را به طور زیاد تحـت تاثیر قرارداد آقای فرانـز آدیکـز (franz adickes)، شـهردار سـابق فرانکفـورت آلمـان بـود و بـدین منظـور، قـانون آدیکـز" lex "adickes نامیده شد .(Muller, 2004)
2
جدول شماره(:(1تجربیات بین المللی درخصوص تنظیم مجدد زمین باتکنیک های مربوط(( Blanco
ردیف کشور منشا قانونی یا مقررات مربوط سال آغاز
1 ژاپن قانون یکپارچگی اراضی کشاورزی Agricultural Land 1899
Consolidation Act
قانون تنظیم مجدد زمین اولیه 1954
former Land Readjustment Act
2 آلمان ازطریق lex adickes اولیه یا قانون یکپارچگی راضی((LAC 1902
Land Consolidation Act
Baugesestzbuchویا((baugb 1986
قانون اصلاح کشاورزی (LAA) 1990
Law on Adjustment of Agriculture
3 هند قانون برنامه ریزی شهری بمبئی 1915
Bombay Town Planning Act
4 استرالیا قانون برنامه ریزی و توسعه شهری استرالیای غربی((TPA چهارچوب از 1928
Western Australian Town Planning and Development Act وTPAموجوداز1984
5 ترکیه قانون سلب مالکیت شهری 1934
Municipal Expropriation Law
قانون عفو ساخت و ساز 1983
Building Amnesty Law
قانون بازسازی 1985
Reconstruction Law
قانون عفو ساخت و ساز جاری 2005
Current Building Amnesty Law
6 کره جنوبی قانون برنامه ریزی شهری 1934
City Planning Act
قانون بهبود توسعه اراضی مسکونی 1980
Residential Land Development Promotion Act
7 تایوان قانون اساسی جمهوری تایوان 1949
Republic's constitution
برنامه یکپارچگی اراضی کشاورزی 1985
Agrarian Land Consolidation Program
8 اسپانیا قانون کاربری اراضی 1956
Land Use Law
9 اندونزی قانون مدیریت استفاده فضایی 1960
Spatial Use Management Law
قانون مسکن و سکونتگاه 1992
Law on Housing and Settlement
10 کره شمالی سیاست احیا مجدد و تغییر وضعیت طبیعت 1976
nature remodeling, Nature remaking policy
قانون کشاورزی 1990
Agricultural Law
11 کانادا(برخی قانون دولت محلی 1983
ازایالت ها) Local Government Act
12 کلمبیا قانون اصلاح شهری 1989
Urban Reform Law
قانون توسعه ارضی 1997
Territorial Development Law
13 نپال قانون تملک زمین 1976
land Acquisition Act
قانون توسعه شهری 1988
Town Development Act
14 تایلند قانون تنظیم مجدد زمین 2005
Land Readjustment Act
اصطلاح/ تکنیکهای بکاررفته
Kukakuseiri
baulandmlegung
Plot reconstitution
Land pooling
Land readjustment
Land readjustment
Land consolidation
reparcelacion
Land consolidation
Land reallingment
Replotting schemes
Reajuste de tierras
Land plotting
Experience with land sharing befor land readjustment
3
ایده کلی روش تنظیم مجدد زمین، مبادله یا معاوضه قطعات زمین در محدوده پروژه است. به این معنی که در این روش، تملک زمین بوسیله شهرداری یا هر سرمایه گذار دیگر صورت نمی گیرد. ازاینرو، نه تامین کننده مالی واسطه ای وجود دارد و نـه خطـری در رابطه با خصوصی کردن مجدد قطعات زمین، بلکه تمامی قطعات زمین درون محدوده یـک پـروژه بایـد بـه مجموعـه ای تحـت تنظیم مجدد زمین با یکدیگر ادغام شوند .( Muller, 2004)
در ایران، اصطلاحات گوناگونی برای مفهوم تنظم مجدد زمین بکار رفته که"یکپارچه سـازی اراضـی"، " اصـلاح مجـدد زمـین"، حوزه بندی مجدد زمین"، "تفکیک و تنظیم مجدد اراضـی"، "سـازماندهی مجـدد زمـین" از آنجملـه انـد. افـزون بـر آن، تعـاریف متعددی نیز از این مفهوم توسط نویسندگان مختلف ارائه شده که به برخی از آنها اشاره می شود.
"تنظیم مجدد زمین" تکنیک و شیوه ای برای مدیریت توسعه اراضی نامناسب شهری می باشد کـه از آن طریـق، قطعـه زمـین های مجزا و نامنظم جهت برنامه ریزی یکپارچه با هم ادغام و تجمیع شده، سپس به عنـوان مجموعـه ای واحـد، سـرویس دهـی و تقسیم بندی مجدد می گردند و در نهایت قطعات مسکونی جدید به مالکان اولیه بـازتوزیع مـی شـوند. ایـن روش بـه عنـوان ابـزار مدیریت زمین شهری، زمین مورد نیاز خـدمات عمـومی و خصوصـی را در روش سـازماندهی مجـدد بـه آسـانی فـراهم مـی کنـد .(Yomralioglu& Parker 1993) در همین راستا، نویسنده در جای دیگر تنظـیم مجـدد زمـین را یـک سیسـتم اصـلاحات اراضی می داند که هدف اصلی آن در دست گرفتن اراضی شهری فاقد برنامه ریزی و تقسیم بندی منظم آنها و سپس توزیع مجـدد آنها در توازن لازم برای استفاده عمومی و خصوصی بر اساس مقررات برنامه ریزی شهری می باشد. ازاینرو، از طریق تنظـیم مجـدد زمین، مدیریت شهری، هیاتهای عمومی انتخابی و حتی موسسات خصوصی مـی تواننـد بـه طـور مسـتقیم در فرآینـد شهرنشـینی مشارکت نموده و در فواید آن سهیم شوند .( Yomralioglu & Parker, 1996)
در تعریف دیگر، "تنظیم مجدد زمین" روشی مبتنی بر تعاون و همکاری و یک راهبرد توسعه می باشد که بوسیله آن، الگوهـای نامنظم اراضی کشاورزی و اراضی بخشهایی از شهر به قطعات منظم، دوباره سـازماندهی شـده و بـه زیرسـاختهای اساسـی شـهری همچون گذرها و شبکه فاضلاب مجهز می شوند. در نتیجه بخشی از زمین توسط مالک، برای تجهیز عرصه های عمـومی و ذخیـره زمین، به دولت محلی واگذار می شود .(blanco)
در فرآیند تنظیم مجدد زمین، تمام محدوده ها و کاربریهای تسهیلات عمومی مشخصه در طرح های توسعه شهری نظیرگـذرها، پارکینگ ها، فضاهای سبزعمومی، تفریحگاه و غیره برای شهرداری جدا شده و مقدارمساحت باقیمانده نیز توزیع مجـدد مـی شـود. حتی محدوده هایی که برای سایر کاربری های عمومی مانند کودکستان، مدرسه، گورستان و غیره مورد نیـاز اسـت، مـی تـوان بـه شهرداری یا هر عامل عمومی دیگر واگذار کرد، مشروط به اینکه آن نهاد عمومی قادر به ارائه زمین جایگزین مناسب بـرای مـالکین باشد .(Muller, 2004) در این فرآیند، هرچند مالک قسمتی از زمین خود را از دست می دهد، لکن بخاطر تنظیم شکل زمـین و تجهیز محدوده به خدمات و تاسیسات عمومی و بهسازی های صورت گرفته، مزایای بیشتری نصیب آنها می شود. به ایـن بخـش از پروژه، که مالک قسمتی از زمین خود را برای پروژه اختصاص می دهد، اصطلاحا "هم بخشی "(Contribution) یاسـهم گـذاری گویند که در حقیقت یکی از اجزای مهم پروژه محسوب می شود. جزء مهم دیگـر پـروژه، تفکیـک مجـدد زمـین و توزیـع آن بـین مالکین، منهای زمینهای تخصیصی برای خدمات عمومی و زمین ذخیره برای فروش می باشد. همه حقوق و مزایای زمین قبلی، بـه زمین جدید منتقل می شود که این انتقال بـه عرضـه "تفکیکـی جدیـد ( Reploting disposition) "معـروف اسـت (شـریف زاده،.(1385
شکل دیگر برنامه تنظیم مجدد زمین، که عمدتاً در نوسـازی و بازسـازی بافتهـای فرسـوده اسـتفاده مـی شـود، ایـن اسـت کـه شهرداری بجای مصادره و تخریب ملک ساکنین، اقدام به معاوضه ملک آنان با واحدهایی مـی کنـد کـه در جریـان بازسـازی بافـت ساخت شده اند. در عوض، شهرداری نیز درصدی از زمین هر یک از مالکان برای تامین زمین مورد نیاز زیرساختهای شهری دریافت می نماید. بنابراین، در این فرآیند هم مالکان به منزلی جدید در بافت بازسازی شده می رسند و هم شهرداری بـدون صـرف هزینـه های گزاف می تواند زمینهای مورد نیاز خود را برای پیشبرد طرحهای توسعه شهری بدست آورد. در نتیجه، ارزش افـزوده ناشـی از
4
تبدیل بافتهای فرسوده به بافتهای نوسازی و بازسازی شده بین مالکان، سرمایه گـذاران و شـهرداری تقسـیم مـی شـود (عباسـی و رضوی،.(1385 این فرآیند، در شکل های شماره (1) و (2) به طور خلاصه نشان داده شده است.
شکل شماره :(1) ساز و کارتنظیم مجدد زمین ( Yomralioglu & et al. 1996)
شکل شماره :(2) ساز و کارتنظیم مجدد زمین با جزئیات (World Bank,2008)
5
.4 الگوهای روش تنظیم مجدد زمین
الف) الگوی شهر جدید :(New Town Type) این الگو به طور سریع و در مقیاس بزرگ در محدوده حومه ای شـهری بـرای برآوردن تقاضاهای ضروری و فوری مسکن، به طورخاص به علت تمرکز جمعیت و صنعت در شهرهای بـزرگ در خـلال دوره رشـد سریع اقتصادی، اجراشده است (شکل شماره .(3
شکل شماره :(3) الگوی شهر جدید
ب) الگوی جلوگیری از گسترش افقی شهر :(Sprawl prevention type) گسترش بی رویه شـهری در بخشـهای پیرامـونی مناطق شهری اتفاق می افتد. درآنجا ساخت و سازهای پراکنده و لکه ای صورت می پذیرد که به منظور جلوگیری از گسترش افقی نامنظم و تلاش برای ایجاد مناطق شهری برخوردار از محیط مناسب و خوب نیاز به توسعه برنامه ریزی شده ضروری و حیاتی است (شکل شماره .(4
شکل شماره :(4) الگوی جلوگیری از گسترش افقی شهر
ج) الگوی نوسازی شهری :(Urban renewal type) الگوی نوسازی شهری در مناطق ساخته شده موجود با ساخت یا مرمـت ساختمانها، فروشگاهها، خیابانها، میادین و غیره و با ایجاد زیرساختهای شهری کافی به اجرا درمی آید. نظرباینکه این پـروژه هـا در مناطق ساخته شده اجرا می شوند، هماهنگی پیچیده مالکین زمین، که زمان بسیار طولانی از پروژه و مقدار زیـادی از هزینـه آن را بخود اختصاص می دهد، ضروریست (شکل شماره .(5
شکل شماره :(5) الگوی نوسازی شهری
6
د) الگوی توسعه هسته مرکزی شهر :(Urban Center Development) این الگو در مرکز شهرها به اجـرا در مـی آیـد. تحـت این الگو، محدوده هایی که به دلیل جابجایی صنایع و غیره رها و متروک مانده اند (به علت تغییر وضعیت اقتصادی-اجتمـاعی)، بـا توسعه مناسب زیرساختهای شهری و تعیین کاربری های جدید بهسازی یا نوسازی می شوند (شکل شماره .(6
شکل شماره :(6) الگوی توسعه هسته مرکزی شهر
ه) الگوی بازسازی شهری :(Urban Reconstruction Type) این الگوی تنظیم مجدد زمین برای بازسازی منـاطق شـهری ویران شده ناشی از جنگ یا بلایای طبیعی بکار می رود (شکل شماره .(Apostolos,2005) (7
شکل شماره :(7) الگوی بازسازی شهری
.5 موارداستفاده ازروش تنظیم مجدد زمین
مهمترین موارد استفاده از تنظیم مجدد زمین را می توان بشرح زیر خلاصه نمود:
7
- تهیه و تامین زمینهای مورد نیاز از تمامی مالکان مشارکت کننده در محدوده پروژه به منظور ایجاد کاربریهای عمومی ضروری جامعه مانند خیابانها، پارکهـا، بیمارسـتانها و مـدارس(. (Yomralioglu& Parker , 1993 در ایـن میـان، اجـرای مسـیرهای ارتباطی از اهمیت فوق العاده ای برخوردارند زیرا می توانند بسترهای لازم برای نوسازی و بازسازی بافتهای فرسوده فراهم نمایند.
- بازسازی مناطق شهری: در مناطق ساخته شده که به دلایل طبیعی مانند سیل، زلزله، آتش سوزی یا جنگ ممکن است تعداد زیادی از ساختمانها تخریب شده باشند، این روش، در مقایسه با سایر روشها، آسانتر به نظر می رسد.
- توسعه شهرکها و شهرهای جدید مسکونی: یک شهر جدید نیز با استفاده از روش تنظیم مجدد زمین می تواند توسعه یابد کـه شهر جدید کوزوجی خارج از دامنه شهر ناگویا در ژاپن، از آنجمله است (شریف زاده،.(1385
- ایجاد قطعات مناسب و استاندار زمین جهت استفاده مسکونی مطابق با مقررات طرح منطقه بندی.
- جابجایی حقوق مالکیت زمین موجود در مکانهای قبلی به مکانهای دوباره قطعه بندی شده جدید، در جائیکـه توسـعه شـهری
در حال اجراست . (Yomralioglu& Parker , 1993)
.6 روش و مراحل انجام تنظیم مجدد زمین
به طور ساده، روش کار در این برنامه به این صورت است: نخست، نقشه محل (سایت پلان) توسـط شـهرداری تهیـه مـی شـود. سپس، محدوده مورد نظر در الگویی مناسب شامل خیابانها، پارکهـا، مـدارس، و سـایر کاربریهـا تقسـیم بنـدی مـی گـردد و درون بلوکهای شکل گرفته بوسیله خیابانها، قطعات جدیدی برای ساخت مساکن خصوصی تخصیص داده می شـود. مسـاحت کاربریهـای عمومی با معیار متر مربع در خیابانها، پارکها و سایر موارد برنامه ریزی شده و مقایسه آنها با کل مساحت پروژه تعیین می شـود. در ادامه هر قطعه زمین ثبتی به قطعات مسکونی تبدیل می گردد. بعد از این مرحله، پروژه قادر به سازماندهی مجـدد توسـعه شـهری خواهد بود و در عین حال، مالکان خصوصی قطعات جدیدی دریافت خواهند نمود که تا حد امکان نزدیک به موقعیت زمین اولشان می باشد .( Yomralioglu & et al. 1996) شکل شماره (8) فرآیند تنظیم مجدد زمین را نشان می دهد.
شکل شماره :(8) فرآیند تنظیم مجدد زمین ( (Yomralioglu & Parker ,1993
روش کار فوق روشی ساده و اولیه محسوب می شود، زیرا برای رسیدن به اهداف موردنظر پروژه تنظیم مجدد زمـین لازم اسـت مراحلی طی نمود که تا حدامکان اجرای برنامه با کمترین مشکل مواجه شود. ازاینرو، مراحل انجام آن بشرح زیر می توان برشمرد:
-1 نخست مقامات محلی باید در جلسه ای همگانی اطلاعات عمومی و اولیه برای تمـامی مالکـان در خصـوص معرفـی پـروژه و قوانین و شیوه انجام آن تشریح نمایند.
-2 کمیته پروژه در مورد راه حل خاص پروژه، تعیین محدوده و مشخص کردن قطعات زمـین درون آن تصـمیم گیـری کننـد و این تصمیم گیریها باید به اطلاع عموم برسند. سپس، لازم است محدویتها و کنترل هایی در جهت توسعه و هرگونه سـاخت و سـاز
8
اعمال شود. به این معنی که تمام اقدامات مهم و تاثیرگذاری همچون خرید و فروش زمین، تفکیـک زمـین، تاسـیس زیرسـاختهای کالبدی درون محدوده پروژه تنها با مجوز مکتوب کمیته مذکور انجام باید پذیرد.
-3 در مرحله بعد، در مذاکرات جداگانه با تمام مالکان محدوده موردنظر، باید خواسـته و آرزوهـای آنهـا و امکـان پـذیری پـروژه بررسی شده و در نتیجه پیش نویسی از طرح تنظیم مجدد زمین تنظیم کرد. در ادامه، مدیریت پروژه برای جلب توافق مالکـان، در خصوص استفاده از قطعات زمین فعلی آنها که برای ساخت گذرها مورد نیاز است، تلاشهایی انجـام مـی دهنـد. اگـر موفـق شـدند، شهرداری یا هرکارگزار مسئول تامین زیرساختهای عمومی محلی می توانند سـاخت و سـازگذرها و شـبکه جمـع آوری فاضـلاب را شروع نمایند. در این بین اگر مالکی از توافقش سرباز زد، کمیته تنظیم مجدد زمین مجاز است از طریق شهرداری و قبل از تکمیل طرح، زمین او را تصرف کند.
-4 بعد از طراحی پیش نویس طرح و بحث و بررسی با مالکان،کمیته مذکور باید در خصوص طرح تنظیم مجدد زمین تصـمیم گیری نماید. در این طرح لازم است بهره برداری جدید پیشنهادی و موقعیت تمام تغییرات واقعی و قـانونی قطعـات درون محـدوده پروژه نشان داده شود. این طرح نقشه و فهرست پروژه را نیز شامل می شود. لذا این تصمیم گیریها باید جهت اطـلاع عمـوم دوبـاره منتشر و نتایج مربوط برای مالکان و گروههای درگیر ارسال گردد. اگر در این مرحله مخالفتی در برابر پروژه صورت نگرفت، کمیتـه باید زمانی را مشخص و اعلام نمایدکه بعد از آن برنامه ابطال ناپذیر خواهـد بـود. بـا انتشـار اعـلام عمـومی، قطعـات جدیـد زمـین جایگزین قطعات قدیمی می شود.
-5 در این مرحله، اصلاحات مورد نیاز در اسناد عمومی و پرداختها صورت می گیرد. ذکراین نکته ضروریست که اگر یـک مالـک مخالف تصمیمات کمیته پروژه تنظیم مجدد زمین بود، مختار است در مراجع قانونی بر علیه کمیته دادخواهی کنـد. چنانچـه ایـن وضعیت خیلی پیچیده شد و مالـک و شـهرداری رای را نپذیرفتنـد، تصـمیم نهـایی بوسـیله مراجـع قـانونی بـالاتر گرفتـه خواهـد شد(.(Muller, 2004
-6 تخصیص مجدد زمین: امر تخصیص مجدد زمین پیچیده ترین مرحله یک فرآیند درست تنظیم مجدد زمین می باشـد. ایـن فعالیت نوعی معاوضه و مبادله زمین بین افراد و اجتماع، و همچنین در میان افراد است. اغلب اوقـات قطعـات مجـزا و متعـددی از زمینهای تکه تکه (پراکنده) درون یکدیگر تجمیع می شوند و مالکان، قطعات زمین جدید در اندازه و مکان مختلف نسبت به قطعـه زمین اولیه شان دریافت می کنند. از اینرو، توزیع قطعات جدید حساس ترین مرحله از کل این فرآیند بوده کـه نیازمنـد راه حلـی مناسب برای توزیع زمین است.
هدف اصلی تخصیص مجدد زمین، ایجاد قطعات مسکونی جدید مطابق استانداردهای منطقه بندی است. در اینجـا، نخسـت هـر بلوک به قطعات جدید مناسب تفکیک و سپس توزیع مجدد زمین صورت می پذیرد. اصل بنیادین در این مرحلـه، حفـظ زمـین در مکان اولیه یا حداقل در همان بلوک است. همچنین، بر برنامه ریزان واجـب اسـت اسـتانداردهای تفکیـک قیـد شـده در طرحهـای منطقه بندی، همچون حداقل اندازه قطعات، حداکثر تعداد طبقات، محدودیتهای ساخت و ساز و غیـره، در جریـان تفکیـک زمـین رعایت نمایند .( Yomralioglu &et al, 1996)
.7 معیارهای توزیع مجدد زمین بین مالکان اولیه
الف) توزیع مجدد زمین بر اساس اندازه نسبی زمین
در این روش، عامل اندازه زمین ملاک عمل توزیع قرار می گیرد. به این معنی کـه مـالکی کـه در محـدوده اولیـه پـروژه زمـین بزرگتری داشته، پس از اجرای پروژه نیز قطعه زمین مسکونی بزرگتری دریافت می کند (شریف زاده،.(1385 با وجود ایـن، در ایـن پروژه ها، که معیار توزیع مجدد بر اساس اندازه انتخاب می شود، تا حـدود 30 درصـد از قطعـات خصوصـی اولیـه (قـدیمی) بـرای استفاده عموم و بدون پرداخت هرگونه غرامت مالی (پولی) می تـوان بدسـت آورد .(Muller,2004) ارائـه یـک مثـال موضـوع را روشن می سازد:
آقای "الف" مالک قطعه زمینی به مساحت 1000 مترمربع می باشد. طبق پروژه تنظیم مجدد زمین شهرداری مجـاز اسـت 30 درصد 300) مترمربع) از آن زمین را، بر اساس طرح توسعه شهری، برای ایجاد کاربریهای عمومی در اختیار بگیـرد و آقـای "الـف"
9
نیز یک قطعه زمین مسکونی به مساحت 700 مترمربع بدون هرگونه غرامت مالی اضافی بدست آورد. اما اگر آقای " الف" یک قطعه زمین مسکونی 800 مترمربعی درخواست نماید، برای کسب مساحت مازاد 100) مترمربع)، باید غرامت مالی اضافی با قیمت واقعی بازار پرداخت کند(.( Muller,2004
ب)توزیع مجدد زمین بر اساس ارزش نسبی زمین
ایده اصلی این روش، تقسیم منافع ناشی از توسعه شهری بین مالک یا مالکان و شهرداری است. به این معنی که مالک به علت افزایش قیمت زمین، ناشی از برنامه ریزی پروژه (تبدیل زمین بلااستفاده به زمین قابل ساخت)، سـود مـی کنـد و از سـوی دیگـر، شهرداری نیز ارزش افزوده زمین (اختلاف ارزش بین زمین توسعه بالقوه و زمین مسکونی) جذب می کند. پایه تعیین ارزش زمـین در این روش، قیمت واقعی بازار است. در زیر مثالی برای این روش ارائه شده است:
قبل از آغاز برنامه ریزی و شروع پروژه تنظیم مجدد زمین، آقای "الف" مالک یک قطعه زمین با مساحت 1000 متر مربـع بـوده است. ارزش بازاری زمین مذکور (قبل از آغاز پروژه) به طور فرضی به شیوه زیر محاسبه می شود:
(یورو)= 5000 (یورو برای هر مترمربع) 5 (مترمربع)1000 قیمت اولیه برای ملک آقای "الف" در آغاز پروژه به صورت زیر است:
(یورو) =200000 (یورو برای هر مترمربع)200 (مترمربع)1000 به این معنی که آقای "الف" بخاطر پروژه تنظیم مجدد زمین سودی بشرح زیر بدست می آورد:
(یورو))=195000یورو)-5000 (یورو)200000 آقای "الف" ممکن است یک قطعه زمین مسکونی به اندازه 600 مترمربع در پروژه تنظـیم مجـدد دریافـت کنـد. ایـن موضـوع، ارزش زمین را به صورت )}یورو) =210000 (یورو برای هر مترمربع)350 (مترمربع){ 600 نشان می دهـد. بنـابراین در صـورت دریافـت قطعــه زمــین مســکونی 600 متــر مربعــی، آقــای "الــف" بایــد غرامــت مــالی اضــافی )}یــورو))=10000یــورو)-200000 (یورو){210000 پرداخت نماید. بنابراین، شهرداری در اینجا 400 مترمربع از زمین قبلی آقای "الف" بعلاوه جبران مـالی 10000
یورویی بدست آورده است. توضیحات فوق در جدول شماره (2) خلاصه شده است.
جدول شماره :(2) ارزیابی و توزیع مجدد زمین بر اساس ارزش نسبی
آقای "الف" اندازه یک قطعه زمین قیمت هر مترمربع زمین قیمت کل یک قطعه زمین
(مالک) (مترمربع) (یورو) (یورو)
قطعه زمین (قبل از برنامه ریزی و تنظیم مجدد زمین) 1000 5 5000
ارزش اولیه (در آغاز پروژه تنظیم مجدد زمین) 1000 200 200000
سود کسب شده - - 195000
قطعه مسکونی (ناشی از اجرای پروژه تنظیم مجدد 600 350 210000
زمین)
مقدار هم بخشی (سهم الشرکه) 400 - 10000
بنابراین با این نوع توسعه شهری، آقای " الف" (مالک) و شهرداری منافعی کسب کرده اند. بدین صـورت کـه آقـای "الـف" یـک قطعه زمین مسکونی بجای زمین بلااستفاده قبلی خود دریافت می کند و شهرداری نیز عرصه های عمـومی بـرای ایجـاد خیابانهـا، پارکها و سایر فضاهای مورد نیاز، بدون پرداخت وجهی، بدست می آورد و از اینرو، توسعه شهری برنامه ریزی شده محدوده پروژه را تحقق می بخشد.
علاوه برآن، گزینه های مختلف و متنوعی برای مالک در پروژه تنظیم مجدد زمین وجود دارد. بـه ایـن معنـی کـه اگـر خواهـان کسب زمین مسکونی بیشتر است، خواسته او مشروط به پرداخت غرامت مالی بیشتر به شهرداری، مطابق ارزش بازار، قابل پـذیرش است. برای مثال اگر آقای "الف" مقدار800 متر مربع زمین مسکونی درخواست کند، این نشان دهنده ارزش بازاری زیر است:
10
(یورو) =210000 (یورو برای هر مترمربع)350 (مترمربع) 800 این قضیه به این معنی است که آقای "الف" تنها200 متر مربع زمین به شهرداری واگذار کرده است، لذا باید مبلغ 80000 یورو
به عنوان غرامت مالی به شهرداری پرداخت نماید:
(یورو))=80000یورو)-20000 (یورو)280000 برعکس مورد اول، ممکن است آقای "الف" خواهان دریافت یک قطعه زمین مسکونی کوچکتر،مثلاً400 مترمربع، باشد. به ایـن
معنی که قطعه زمین او دارای ارزش بازاری بشرح زیر است:
(یورو) =140000 (یورو برای هر مترمربع)) 350 مترمربع)400 بنابر این در این حالت آقای "الف" غرامت مالی اضافی به مقدار زیر از شهرداری دریافت و زمینی به مساحت 600 متر مربـع بـه
شهرداری می بخشد. جدول شماره (3) گزینه های مذکور را نشان می دهد.
