بخشی از مقاله
ارزیابی مسکن مهر بهاران ابرویکرد توسعه پایدارشهری
(نمونه موردی : شهرک بهاران سنندج)
چکیده :
ارزیابی اثرات فعالیت های توسعه ای، یکی از راه های مقبول برای دستیابی به اهداف توسعه پایدار است .از اقدامات توسعه ای سال های اخیر،طرح مسکن مهر می باشد که گرچه باهدف تامین یکی از سه نیازاصلی (مسکن) است، بدون ارزیابی جوانب توسعه پایدار ، اهداف اصلی را به حاشیه راند و ثمره ی آن پیامدهای اجتماعی اقتصادی وزیست محیطی منفی پیش بینی نشده است .در این پژوهش سعی بربررسی تاثیراتی است که پروژه های مسکن مهر بر شاخص های توسعه ی پایدار گذاشته است و باعث پایداری یا ناپایداری آن ها می شود و پروژه های تعریف شده در شهرک بهاران سنندج به عنوان نمونه مورد مطالعه قرار خواهند گرفت .روش تحقیق دراین پژوهش، تحلیلیBتوصیفی از نوع کاربردی می باشد که از تکنیک های پرسشنا مه و مصاحبه و مشاهده میدانی و ارزیابی در روند بررسی نمونه موردی استفاده شده است .علاوه بر این، از روش های تحقیق توصیفی و ارزیابی کیفی نیز استفاده می گردد.نحوه ارزیابی به این گونه است ،ابتدا یک به یک معیارهای تعیین شده در مبانی نظری مورد بررسی قرار گرفته ودر نهایت دقیقا مشخص می شود که طرح اجرایی در زمینه اقتصادی و زیست محیطی تاحدی قابل قبول و در زمی نه اجتماعی غیرقابل قبول می باشدو روند اجرایی تاحدبسیارزیادی مغایر با اصول توسعه پایدارشهری و مردود می باشد.
وازگان کلیدی : ارزیابی ، مسکن ،زمین، مسکن مهر، توسعه پایدارشهری
.1مقدمه :
مسکن صرفا یک سرپناه نیست ، بلکه مجموعه ای از عناصر فیزیکی و ارزش های انسانی برای زیست است .به عبارتی یک سرپناه به تنهایی پاسخگوی نیازهای انسانی نمی باشد. سرپناه ومسکن رامیتوان شالوده ومتن اصلی تشکیل اجتماعات انسانی محسوب کرد؛چراکه بعد ازایجاب لزوم ساخت سکونتگاه،درکناربناهای دولتی ونظامی وعنصراقتصادی( بازار ) ،مسکن ازعناصراصلی ساخت شهرهابوده است، »شکل گیری مسکن تابع عوامل وشرایط فرهنگی،اقلیمی،اقتصادی،معیشتی وتکنیک ساخت جامعه استفاده کننده است .«امامفهوم مسکن مناسب رانه تنهادرابعادفی زیکی وکالبدی،بلکه درقالب نیازهاو ضرورتهای زیستی،فرهنگی،اجتماعی،اقتصادی وامنیتی ساکنین آن بایدجستجو نمود. پاسخگویی به نیاز مسکن کمدرآمد در برنامههای توسعه در قالب سیاستهای مختلف مورد توجه بوده است.(شیعه،.(1380عزم دولت در رفع این نیاز اولیه در سالیان اخیر قابل توجه است . سیاست حق بهرهبرداری از زمین که حذف قیمت زمین از هزینه تمام شده ساختمان را مورد توجه داشته است اقدامی است که قطعاً در صورت توجه به تمامی ابعاد آن نتایج مثبتی را در بخش مسکن و تعدیل بازار زمین ایفا خواهد کرد . استارت اولیه پروژه - های مسکن مهر در سطح کشور از سال 1386 به بعد با قانون تبصره 6 بودجه سال 1386 زده شد.
ارزیابی اثرات فعالیت های توسعه ای، یکی از راه های مقبول برای دستیابی به اهداف توسعه پایدار است و می تواند به عنوان یک ابزار برنامه ریزی و در دسترس برنامه ریزان ، مدیران و تصمیم گیران قرارگیرد تابراساس آن بتوانند اثرات بالقوه همه جوانب،که درنتیجه اجرای پروژه های عمرانی و توسعه پدیدار می شوند را شناسایی نموده و گزینه های منطقی جهت حل آن ها راانتخاب کنند. در رابطه باطرح مسکن مهر این ضرورت بیشتراحساس می شود زیرا :
.1دروسعت زیادی به اجرا درآمده است
.2بااقشار آسیب پذیرجامعه (دهک های پایین ) سروکار دارد
.3به مهمترین نیازمردم یعنی مسکن می پردازد
درنتیجه لازم است نحوه و نوع تامین زمین در پروزه مسکن مهر هم در اهداف و هم پس از اجرا مورد بررسی قرارگیرد.
محدوده مورد بررسی واقع در استان کردستان،شهرسنندج و درجنوب غربی شهر در شهرک جدید بهاران واقع گردیده است .که به لحاظ اینکه موقعیت طرح جزیی از امتداد رشته کوه های آبیدر است خاک ریزی و خاک برداری بسیار مشکل خواهد بود .همچنین نوعی تخریب زیست محیطی راشامل می شود.از مشکلات طرح می توان به مسائل اقتصادی و اجتماعی اشاره کرد.چراکه به دلیل ناهمواری های بسیار و خاک برداری های عظیم از لحاظ اقتصادی مقرون به صرفه نمی باشد . از لحاظ اجتماعی نیز از آنجا که این شیوه مسکن از نوع آپارتمانی می باشد درنتیجه گروه های مختلفی از مردم باسلایق و فرهنگ متفاوت در کنار هم زندگی خواهند کرد ومشکلات عدیدی را بوجود خواهد آورد که باتوجه به شناخت مقدماتی می توان گفت که در هدف اولیه مسکن مهر به اصول توسعه پایدار توجه شده است ولی در عمل به خوبی اجرانشده است..حال برای بررسی این فرضیه ، سوال اساسی این است که،
➢ آیا اهداف سیاست مسکن مهر براساس توسعه پایدارشهری بوده است؟
➢ سیاست مسکن مهر از طریق چه عواملی برتوسعه پایدار شهری تاثیرگذار است و این تاثیرات را چگونه ارزیابی می کنید؟
.2تعاریف
.2.1ارزیابی
ارزیابی یک روندتحصیلی است که در آن کوشش می شود دلیل ها و شواهدی دال برمزایا ومعایب طرح های معین فراهم شود و نگرش های جدید برای تهیه آلترناتیوهای برتر بدست می آید .بدین ترتیب ارزیابی دارای فرایند مشخصی است که به منظور بهبود و ارتقا زندگی اعضای جامعه انجام می شود.(حسین زاده دلیر،(22: 1388
.2.2وظایف و عملکردهای ارزیابی
ارزیابی دارای عملکردهای متعددی است که یکی از مهمترین آنها دستیابی به یک روند معقول و منطقی در برنامه ریزی و ارائه راه حل هاست.چنین روندی از طریق بررسی مستمر آثار پیشنهادات طرحها بر روی گروههای مختلف و تطبیق آنها با هدفهای برنامه حاصل می شود.ازدیگر نقش هایی که ارزیابی در طرح های شهری برعهده دارد، تهیه اطلاعات موردنیاز برای برنامه ریزی و اخذ تصمیمات جدید جهت بهبود فضای شهری است.در این بعد ارزیابی همچون امری است که اطلاعات لازم رابطور مداوم در اختیار برنامه ریزان قرار داده و جهت صحیح تغییرات رانشان می دهد.
یکی از روش های عمده طبقه بندی امور ارزیابی در رابطه بازمان انجام آن است که برمبنای این طبقه بندی به سه نوع ارزیابی تقسیم می شود: (حسین زاده دلیر،(23: 1388
➢ ارزیابی پیش از اجرا
➢ ارزیابی جاری یا درحین اجرا
➢ ارزیابی پایانی یا بعداجرا
.2.3توسعه
تَسغٍ فرایىدی از تغییر و دگرگَوی است کٍ طی آن کل جامغٍ و وظام اوشاوی در جٌت ایجاد جامغٍ ای بٌرت و اوشاوی تر در حرکتىد. تَسغٍ تىٌا بغد اقتصادی را شامل منی شَد، بلکٍ سیشته اجتناعی، سازمان سیاسی و باالخره ضَابطی کٍ رفتارًای اوشاوی را در جامغٍ رًربی می کىد را ویز شامل می شَد . بر خالف رشد کٍ یک مقَلٍ کنی است، تَسغٍ یک مقَلٍ کیفی است و از آجنایی کٍ ارزشٌا بٍ شرایط مطلَب و مَرد وظر ًر جامغٍ بشتگی دارد و ًیچ الگَی جٌاوی برای سىجش ارزشٌا وجَد ودارد، لذا از یي وظر مفٌَم تَسغٍ جىبٍ وظری و ارزشی داشتٍ کٍ از جامغٍ ای بٍ جامغٍ دیگر و از زماوی بٍ زمان دیگر در حال تغییر است. بٍ عبارتی دیدگاه ارزشی افراد در تبییي درجٍ تَسغٍ ًر جامغٍ مٌه می باشد .)زوگی آبادی،) 1386
.2.4توسعه پایدارشهری
مفهوم اصلی توسعه پایدار شهری آن است که پیترهال آن را چنین معرفی کرده است :"شکلی از توسعه ی امروزی که توان توسعه ی مداوم شهرها و جوامع شهری نسل های آینده راتضمین کند"(.(hall1993 : 22 از نظر کالبدی ، توسعه پایدار شهری یعنی، تغییراتی که در کاربری زمین و سطوح تراکم جهت رفع نیازهای ساکنان شهر در زمینه ی مسکن، حمل ونقل،اوقات فراغت و غذا به عمل می آید تا در طول زمان شهر را از نظر زیست محیطی قابل سکونت و زندگی (هوای پاک، آب آشامیدنی سالم، اراضی و آب های سطحی وزیرزمینی بدون آلودگی و غیره)، از نظراقتصادی بادوام(اقتصادشهری هماهنگ باتغییرات فنی و صنعتی جهت حفظ مشاغل پایه ای و تامین مسکن مناسب و در حد استطاعت ساکنان، با بار مالیاتی سرانه ی عادلانه )، و از نظر اجتماعی همبسته(الگوهای کاربری اراضی همبستگی اجتماعی و احساس تعلق شهروندان به میراث های شهر ار ارتقاخواهد داد )نگه دارد(سعیدی رضوانی،(1392
.2.5مسکن
مفهوم مسکن علاوه بر شرایط فیزیکی، کل محیط مسکن را نیز در بر می گیرد که شامل کلیه خدمات و تسهیلات ضروری مورد نیاز برای بهزیستن خانواده و طرحهای اشتغال، آموزش و بهداشت است . به عبارت دیگر مسکن چیزی بیش از یک سرپناه صرفا فیزیکی است و کلیه خدمات و تسهیلات عمومی لازم برای بهزیستن را شامل می شود و باید حق تصرف نسبتا طولانی و مطمین برای استفاده کننده آن فراهم باشد(پورمحمدی، .(3: 1379
.2.6مسکن مهر
مسکن مهر به عنوان مهمترین اقدام دولت نهم در بخش مسکن در راستای تأمین مسکن متناسب با نیاز دهک های پایین درآمدی جامعه که تاکنون از تسهیلات دولتی جهت مسکن بی بهره بوده اند، از سوی دولت ارائه شد . مؤلفه های اصلی مسکن مهر که واگذاری حق بهره برداری از زمین و تخصیص وام ساخت بوده است، در دولت دهم نیز ادامه یافت . توجه به سیاستهای دولت نهم تامین مسکن مناسب برای آحاد ملت به خصوص اقشار کم درآمد در اولویت برنامه های آن دولت ها قرار گرفت . بند " د " ذیل تبصره 6 قانون بوجه سال 1386 کل کشور ضمن تاکید بر انجام این مهم جهت نیل به اهداف تعیین شده راهکارهای متعددی از جمله اجاره بلند مدت زمین در چارچوب حق بهره برداری از زمینهای دولتی به منظور کاهش قیمت واحد مسکونی و حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده واحد مسکونی را پیشنهاد نمود. دستور العمل اجرائی آئین نامه اجرائی بند " د " تبصره 6 قانون بودجه سال 86 توسط وزارت مسکن و شهرسازی در جهت اجرائی شدن اهداف طرح مذکور تهیه ودر تاریخ 86/04/13 توسط وزیر مسکن و شهرسازی ابلاغ شد.
(تصویر:(1
.3مبانی نظری
1؟.3پیش فرض های توسعه پایدار شهری:
در راستای تحقق توسعه پایدار شهری می بایست شرایطی فراهم شود تا امکان بستر سازی توسعه پایدار انسانی و بهبود رفاه اجتماعی شهروندی، فراهم گردد که در این بستر می توان به برقراری عدالت اجتماعی (هاروی، (99 -110 :1376 طراحی اقلیمی هماهنگ با محیط زیست انسانی (بحرینی، شیعه، 1380 ،(25، تقویت ساختارهای همبستگی اجتماعی همچون تعهد و مسئولیت پذیری، تقویت بنیانهای اجتماعی و خانوادگی و احیای محیط زیست همگانی (بحرینی، 1378 ،(34 وایجاد انتظام ساختاری در فضای شهری برای ادراک زیباشناختی و خوانایی شهری (کوین لینچ، (34 -12 :1381 و بهبود بهره گیری از فضاهای شهری و افزایش رضایت شهروندی (بحرینی، 1378، (129 -98 و یکپارچگی بخشی به ساختار بصری محیط و منظر شهری (گوردن کالن، (90 -64 :1377 اشاره کرد. شاخص های توسعه پایدار باید ابعاد توسعه پایدار را در برگیرد . به عنوان مثال شاخص های توسعه پایدار برپایه ی فصول دستور کار 21 عبارتند از : شاخص های اجتماعی، شاخص های اقتصادی، شاخص های زیست محیطی و شاخص های بنیادی.(ملکی، 1390 ،.(16
.3.2توسعه پایدار شهری و زمین
زمین یک عامل تولید طبیعی و محل سکونت و استقرار فعالیت های اقتصادی و اجتماعی و سرمایه ملی انسانهاست .زمین اساسی ترین عامل در توسعه شهری وساخت مسکن است و ازهمین رو نمی توان نسبت به این کالای کمیاب و باارزش بی توجه بود.شایدیکی از دلایل مهم تورم در بخش زمین ومسکن کشورمان، کم توجهیB وگاه بی توجهی Bبه سیاست زمین باشد.از آنجاکه بشرموجودی سود جو ومنفعت طلب است و سودجویی های فردی بامنافع عمومی جامعه تعارض دارد، افراد بدون درنظرگرفتن منافع و نیازهای عمومی به دنبال سودخود هستند . بدین ترتیب لازم است دولت ها برای تامین منافع عمومی وجلوگیری ازبورس بازی و معاملات قماری روی زمین، اقدام و مداخله کنند.(ماجدی،(1383
.3.3توسعه پایدار شهری و مسکن
باتوجه به تعاریف توسعه پایدار شهری، ملاحضه می شود که تامین مسکن از جمله نیازهای ضروری و اجتماعی بشر محسوب می گردد و در امر برنامه ریزی توسعه ی پایدار شهری مدنظر برنامه ریزان است .همچنین بررسی های مربوط به کاربری های زمین در
شهرهای مختلف حکایت ازآن دارد که کاربری های مسکونی همواره سهمی بیش از سایر کاربری ها دارند .(عباس زادگان، (1388دبلیوبلینکوای می گوید:کاربری های مسکونی بیش از کاربری های دیگر در تشکیل ناحیه ی توسعه یافته شهری سهیم اند.درحالیکه 40 درصد از زمین های شهری به مسکن اختصاص دارد، دوگروه دیگر کاربری زمین یعنی فضاهای باز و صنعت، هر یک به ترتیب تنها 20درصد و 10 درصد از زمین ها را اختیار دارند.بنابراین، مسکن جنبه ای مهم از برنامه ریزی کاربری زمین به شمار می آید.
.3.4مسکن مهر و توسعه پایدار شهری
بنیاد مسکن پس از تصویب شیوه نامه به صورت پیگیرو مجدانه در راستای تحقق اهداف طرح مذکور بااستفاده از پتانسیل های بالای خود و شبکه گسترده ادارات و شعبات در سطح شهرستان ها و شهرهای کشور تمام تلاش خود را به کاربسته و در تعامل فراگیر با بانک مسکن که به عنو ان بانک عامل پرداخت کننده تسهیلات بخش مسکن می باشد همکاری گسترده ای در پیش گرفته تاآنجا که بسیاری از موارد باپیشنهاد بنیادمسکن تبصره ها و اصلاحیه های متعددی در جهت تسریع و پیشبرد طرح قبل ازاجرا به آن اضافه شده است که مهمترین آنها از لحاظ پایداری شامل موارد زیر می باشد : (اهری وامینی جدید،(1375
(تصویر:(2
حوزه های سه گانه توسعه پایدار شهری
.3.5عوامل زیست محیطی و مسکن مهر:
.3.5.1تامین زمین
سازمان مسکن و شهرسازی استانها ضمن هماهنگی باشورای مسکن استان موظفند باتوجه به تعداد کل متقاضیان واجد شرایط در هر شهر نسبت به برآورد میزان کسری زمین اقدام و باتوجه به ضوابط طرحهای مصوب بالادست نسبت به تامین آن به ترتیب الویت از طریق:
1 - اراضی دولتی با کاربری مسکونی واقع در داخل محدوده شهرها اعم از اراضی متعلق به وزارت مسکن وشهرسازی و یاسایر دستگاه های دولتی که در اجرای قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن باید به مالکیت وزارت مسکن وشهرسازی دراید.ضمنااراضی بامشخصات فوق در بافت های فرسوده در الویت قراردارند.
- 2 اراضی غیردولتی مناسب در داخل محدوده شهرها از طریق توافق با طرح موضوع در کمیسیون ماده 5 و یادر راستای ماده7 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن.
3 - معاوضه اراضی مسکونی غیردولتی واقع در محدوده شهرها بااراضی دولتی (باهرنوع کاربری)
4 - خرید اراضی غیردولتی واقع در محدوده شهرها در صورتیکه تامین زمین از طرق بالا موثر نباشد
5 - اراضی دولتی مناسب به خط محدوده مصوب شهر
6 - اراضی غیر دولتی مناسب جهت کاربری مسکونی متصل به خط محدوده مصوب از طریق توافق و طرح موضوع در کارگروه مسکن وشهرسازی
7 - اراضی دولتی واقع در محدوده سکونتگاههای داخل حریم شهرها و یااراضی مناسب جهت احداث شهرک های مسکونی
خارج از حریم بافوریت اقدام نمایند.
(گزیده ای از قوانین و مقررات اختصاصی وموردعمل وزارت مسکن وشهرسازی و سازمان ملی زمین و مسکن و سازمان های وابسته، وزارت مسکن وشهرسازی،سازمان ملی زمین ومسکن)
.3.6اقتصاد و مسکن مهر:
بعضی از محققین عقیده دارند که صورت نبود طرح مسکن مهر پیش از اجرای قانون هدفمند کردن یارانه ها، این قانون با موفقیت
اجرا نمی شد و به شکست می انجامید. رونق مسکن مهر طی سال گذشته در عمل بستر مناسبی را به منظور اجرای موفقیت آمیز
قانون هدفمندکردن یارانه ها مهیا کرده است و شرط تداوم این موفقیت و اجرایی شدن کامل قانون در گرو تداوم رونق مسکن مهر
است . در یک طبقه بندی کلی می توان مزایای مسکن مهر را در چهارچوب نظام اقتصادی کشور به موارد زیر خلاصه کرد :
(رفیعی،(1382
✓ کاهش تورم
✓ ایجاد رونق در بخش های مختلف صنعت و خدمات
✓ اشتغال زایی گسترده و پراکنده
✓ کاهش سهم هزینه ی مسکن در سبد هزینه خانوار
✓ بهبود شاخص هزینه دسترسی
.3.7ابعاد اجتماعی و مسکن مهر:
تامین مسکن اقشار کم درآمد یکی از مسایل عمده در نظام برنامه ریزی کشورهای مختلف و به ویژه کشورهای در حال توسعه می باشد. در اصول 31 و 43 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران »داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی « دانسته شده است.همچنین در این زمینه الویت به اقشار محروم و کارگران داده شده است .به همین ترتیب از طریق این سیاست می توان مسکن مورد نیاز این سری از اقشار جامعه رافراهم نمود و از شکل گیری بیشتر معضلات اجتماعی و بافت ها وسکونتگاه های غیررسمی جلوگیری به عمل آورد.(آزادارمکی،(1388
.4محدوده مورد مطالعه
محدوده مورد مطالعه، بخشی از ناحیه 18 و21 در حوزه شهری جنوبی و درجنوب و جنوب غربی شهر قرار دارد . بافت اصلی این نواحی که در سالهای اخیر ایجاد گردیده است به فاز دوم شهرک بهاران موسوم می باشد .اراضی این نواحی دارای توپوگرافی قا بل ملاحضه ای می باشد.
محدوده مورد نظر در ناحیه 18 شامل محله 2 می باشد که تقریبا اراضی خالی و قسمت غربی محله 3 راشامل می شود.
محدوده موردنظر در ناحیه 21 شامل محله 1 می باشد که تماما با طرح ها و مجموعه های آپارتمانی و در طول مدت تهیه طرح در حال شکل گرفتن بوده است.در این محله و برمبنای واگذاری های زمین صورت گرفته طرح های مختلفی تهیه و در جلسات کمیته کار و کمیسیون ماده پنج مطرح و به تصویب رسیده است.اهم این طرح ها که در طرح تفضیلی انعکاس داده شده اند عبارتند از : (
مهندسین مشاور تدبیر شهر، 1390،طرح تفضیلی شهر سنندج )
➢ طرح آماده سازی اراضی شهرک مسکن مهر سنندج مربوط به اتحادیه شرکت های تعاونی مسکن مهر سنندج با مساحت حدود 112 هکتار با تعداد کل واحدهای مسکونی 6044 واحد در بلوک های 7 طبقه
➢ سایت جانمایی بلوک های آپارتمانی مسکن مهر بهاران( اصلاحیه طرح)
➢ طرح مجموعه مسکونی روحانیون در بهاران با مساحت اراضی 18000 مترمربع و تعداد واحد مسکونی 240 واحد بصورت بلوک های 4 طبقه و پیلوت
➢ طرح مجموعه مسکونی 144 واحدی مسکن مهر با مساحت زمین 14016 مترمربع
➢
