بخشی از مقاله
بررسی شاخصه های مجتمع مسکونی اقشار پر درآمد با رویکرد بهینه سازی استانداردهای فضاهای مسکونی
چکیده
همواره مهمترین دغدغه بشر نیاز به سرپناه و فضایی بوده که مامن انسان وشایسته سکونت وی باشد. مفهومی کـه از غارهـای عصـر حجر ، شکاف کوهها وپناهگاهها تا خانه های صنعتی امروزه و از چادرهای عشایری تا خانه های کاخ مانند، معنا وشان خـاص بخشـیده است وآن را محفل پذیرایی خانواده نموده وباعث آرامش وامنیت وی شده است.حال اگـر پذیرفتـه شـود کـه سـکنی گزیـدن و ارامـش داشتن از نیازهای اساسی هر انسان است، پس میتوان اهمیت مسکن (از ریشه سکن به معنـای هـر چیـزی کـه انسـان بـه وسـیله آن تسکین یابد) وشناخت ویژگی های انواع آن را مورد بررسی قرار داده وبه شناخت آن پرداخت.مسکن مورد نیاز اقشار جامعـه درایـران را میتوان به سه گروه عمده، مسکن برای اقشار کم درآمد، اقشار با درآمد متوسط واقشار پردرآمد تقسیم بندی نمود. طبـق بررسـی هـای انجام شده در مقالات وکتب استانداردهایی برای طراحی مسکن موجود می باشد که عمدتا جنبه عمومی وبـرای تمـام اقشـار درآمـدی جامعه میباشد. آنچه در مطالعات وپژوهشها کمتر مورد بررسی قرار گرفته است، ضوابط واستانداردهای قابل استناد در رابطه با طراحـی اختصاصی بر پایه نیازها ومطالبات اقشار پردرآمد میباشد.مسکن اقشار پردرآمد عموما در شمال شهر ونقاط گران قیمت ساخته میشوند وهمانند دیگر پروژه های انبوه سازی انواع مختلف مسکن با متراژها وقیمت های متفاوتی ساخته خواهد شـد تـا نیازهـای مختلـف ایـن قشر از جامعه را برآورده کند.بنابراین آنچه در این تحقیق مورد بررسی قرار میگیرد استخراج استانداردها ومعیارها برای طراحی مسـکن اقشار پردرآمد با رویکرد بهینه سازی استانداردهای فضاهای مسکونی با در نظر گرفتن این نکته که این قشر توان مـالی خریـد مسـکن دارند و محدودیتهای اقتصادی که به طور معمول در عمده طراحی های معماری در ایران مشاهده میشود برای این قشر وجود ندارد.
کلید واژه:مسکن، اقشار پردرآمد، استاندارد سازی
بیان مسأله اصلی تحقیق :
مسکن در میان نیازهای انسان یکی از نیازهای مهم تلقی میشود. تدوین یک برنامه جامع بخش مسکن نیازمنـد شناسـایی کامـل و تجزیه و تحلیل ابعاد گسترده مسکن ومعیارها و عوامل موثر بر آن از طراحی تا اجرا وسکونت افـراد ورضـایتمندی سـاکنین آن اسـت. مسکن مورد نیاز اقشار جامعه در ایران را میتوان به سه گروه عمده، مسکن برای اقشار کـم درآمـد، اقشـار بـا درآمـد متوسـط و اقشـار پردرآمد تقسیم بندی نمود. طبق بررسی های انجام شده در مقالات وکتب استانداردهایی بـرای طراحـی مسـکن موجـود میباشـد کـه عمدتا جنبه عمومی و برای تمام اقشار درآمدی جامعه میباشد. آنچه در مطالعات و پژوهشها کمتر مورد بررسی قرارگرفته است ، ضوابط و استانداردهای قابل استناد در رابطه با طراحی اختصاصی بر پایه نیازها و مطالبات اقشار نامبرده شده میباشد. بعنوان مثال در رابطه بـا فضاهای مورد نیاز هر یک از اقشار و بهینه سازی تقسیمات فضایی مسکونی و یا نسبت فضاهای عمومی و خصوصی مـورد نیـاز آنهـا بـا توجه به اختلافات فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و کالبدی خانواده ها تحقیقی صورت نپذیرفته است. به نظر میرسد مـوارد نـامبرده روی سلیقه و انتظارات افراد و میزان رضایتمندی آنها از خانه هایشان نقش زیادی داشته باشد. بنابراین آنچه در ایـن تحقیـق مـورد بررسـی
1
قرار می گیرد استخراج استانداردها و معیارها برای طراحی مسکن اقشار پردرآمد با رویکرد بهینه سازی تقسیم فضاهای مسـکونی بـا در نظر گرفتن نیازها و کمبودهایی که در زمینه مسکن این قشر موجود میباشد با در نظرگرفتن این نکته که این قشـر تـوان مـالی خریـد مسکن دارند و محدودیتهای اقتصادی که بطور معمول در عمده طراحی های معماری در ایران مشاهده میشود بـرای ایـن قشـر وجـود ندارد.
سوابق تحقیق :
در خصوص تعیین اصول و معیارهای طراحی محیط های مسکونی در شهر ها بطور عمـومی پـژوهش هـای گسـترده ای در قالـب مقالات پژوهشی و راهنمای طراحی و غیره توسط افراد و سازمانها و نهادهای گوناگون صورت گرفته است . در اینجـا بـه طـور خلاصـه عنوان، موضوعات مورد بررسی و نتیجه برخی از این تحقیق ها آورده شده است :
· جعفری در پژوهشی تحت عنوان "برآورد تقاضای مسکن در مناطق شهری ایران" کشش تقاضای مسکن را نسبت بـه درآمـد دائمی، جاری و موقت خانوار بررسی میکند(جعفری، 1382، .(128
· عزیزی در مطالعه ای تحت عنوان "تحلیلی بر جایگاه و دگرگونی شاخص های مسکن شهری در ایـران" بـه بررسـی شـاخص های مسکن می پردازد و آنا را به دو دسته درون زا وبرون زا تقسیم بندی میکند (عزیزی، 1384، .(33
· عزیزی درمطالعه ای با عنوان "جایگاه شاخص های مسکن در فرایند برنامه ریزی مسکن" به بررسی ابعـاد مختلـف شـاخص های برنامه ریزی مسکن در سه دسته اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی و کالبدی پرداخته وبراساس آنها برنامه های مسکن کشور را مـورد بررسی قرارداده است. یافته این پژوهش اظهار می دارند که شاخص های مسکن موثر تر از آن هستند کـه بـا برخوردهـای سـطحی در برنامه بکار گرفته شوند و باید در قالب دسته های مختلف مورد تجزیه و تحلیل قرار گیرند(عزیزی،1383، .( 40- 39
· اکبری در پژوهشی تحت عنوان "بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن در شهر مشهد" بـرای تعیـین عوامـل مـوثر بـر مکـان گزینی خانوارهای ساکن مشهد چهار ویژگی قیزیکی یا ساختاری، محیطی،دسترسی و قضایی را معرفی میکند (اکبری، 1383، .(97
· پیمان در پژوهشی تحت عنوان "ویژگی های مسکن خانوارهای شـهری در طبقـه هـای درآمـدی" یـک تحلیـل توصـیفی از ویژگیهای مسکن خانوارهای شهری در طبقه های درآمدی بر اساس محاسبه از ارقام خـام طـرح آمـارگیری هزینـه درآمـد خانوارهـای شهری را مورد بررسی قرار داده است (پیمان،1386، .(71
لیکن پژوهشی قابل استناد در زمینه راهنمای طراحی مسکن های اقشار پردرآمد و عوامل تاثیرگذار بر آن به صـورت مـدون وجـود ندارد.
سوالات و فرضیات تحقیق :
سوالات (حداقل 2 و حداکثر 3 سوال) -1 افزایش توان مالی خانواده چه تاثیراتی بر نحوه تقسیم فضاهای واحد های مسکونی اقشارپردرآمد دارد؟
-2 افزایش توان مالی خانواده چه تاثیراتی برسلیقه افراد در انتظاراتی که از فضاهای مسکونی خانه هایشان دارند می گذارد؟ -3 بهینه ترین متراژها جهت تقسیمات قضاهای داخلی مجتمع های مسکونی اقشار پردرآمد چیست؟
فرضیات (در صورت نیاز) -1 افزایش توان مالی خانواده بر نحوه تقسیم فضایی واحد های مسکونی تاثیرگذار است.
-2 افزایش توان مالی خانواده در انتظاراتی که افراد از فضاهای مسکونی خانه هایشان دارند تاثیرات زیادی دارد. -3 افزایش توان مالی خانواده بر تراکم جمعیتی واحدهای مسکونی تاثیر گذار است.
اهداف تحقیق :
با توجه به طرح مسئله بیان شده هدف از این پژوهش به دست آوردن موارد زیر میباشد:
2
- سرانه زیر بنای مفید و بهینه مسکونی با توجه به سلیقه و انتظارات اقشار پر درآمد.
- تحلیل و بررسی مساحت زیر بنای فضاهای داخلی و مشاعات در مجتمع های مسکونی اقشار پردرآمد.
- برآورد نیازهای سکونتی خانوارهای پردرآمد با تراکم جمعیتی (کم- متوسط- زیاد).
- رسیدن به الگوی فضایی قابل استناد برای خانه های مسکونی اقشار پردرآمد.
اهمیت و ضرورت تحقیق :
به نظر می رسد که اصول و ضوابطی که بطور عمومی برای طراحی مجتمع های مسکونی در ایران وجود دارد برای اقشار پر درآمـد که به لحاظ مالی از توان بالایی برخوردارند پاسخگوی نیازهای آنها نباشد. با توجه به حذف شدن صرفه اقتصادی در ساخت و سـازهای این قشر از طراحی تا اجرا، انتخاب مصالح نما و دکوراسیون داخلی، تعداد وابعاد اتاقها، نسبت فضاهای خصوصی و عمومی ساختمان بـه نسبت تراکم جمعیتی و بعد خانوار ونیاز به فضاهای تفریحی و ورزشی در اینگونه مجتمع ها با نیازهای اقشـار دیگـر جامعـه کـه صـرفه اقتصادی در کلیه ابعاد مسکن آنها لحاظ می شود بسیار متفاوت باشد. از اینرو در این پژوهش تـلاش مـی شـود تـا بـا در نظـر گـرفتن تفاوتهای فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و سلیقه های خاص این قشر جامعه به الگوی بهینه ای از تقسیمات فضایی که قابل استناد باشد برسد.
جنبههای نوآورانه بودن تحقیق :
در رابطه با تعیین اصول ضوابط طراحی مجتمع های مسکونی در شهرها به طـور عمـومی پـژوهش هـای گسـترده ای در قالبهـای مختلفی صورت گرفته است ولی به صورت خاص جهت طراحی و تقسیمات فضای داخلی و مشاعات در مجتمع هـای مسـکونی لاقشـار پردرآمد با توجه به سلیقه استفاده کنندگان اینگونه مسکن ها پژوهش مدون و قابل استنادی صـورت نگرفتـه اسـت . از اینـرو در ایـن پژوهش تلاش میشود تا به الگوی تقسیمات فضایی قابل استنادی برای طراحی اینگونه مجتمع های مسکونی برسیم.
شاخص های مسکن :
تدوین یک برنامه جامع بخش مسکن نیازمند شناسایی کامل و تجزیه و تحلیل عمیق ابعاد گسـترده مسـکن و عوامـل مـؤثر بـر آن است. در این میان پرداختن به شاخص های مسکن به عنوان کلیدی ترین ابزار برنامه ریزی و تشکیل دهنده شـالوده اصـلی آن را مـی توان از حساس ترین مراحل برنامه ریزی دانست. با انجام تحقیقات و پژوهش های جدی در شناخت و تجزیـه و تحلیـل شـاخص هـای مختلف مسکن، می توان میزان کارآیی برنامه های مسکن را به طور چشمگیری افزایش داد. پیچیـدگی ابعـاد مختلـف مسـکن و تعـدد شاخص های مورد نیاز برای تجریه و تحلیل و تصمیم گیری ها در فرآیند برنامه ریزی مسکن، ایجاب می کند کـه ایـن شـاخص هـا در گروه های مختلف اقتصادی، اجتماعی و کالبدی دسته بندی شوند. هر چند برخی از شاخص ها می توانند عملکرد دوگانه و یا چندگانـه داشته باشند. مقاله حاضر به بررسی ابعاد مختلف شاخص ها پرداخته و ضمن دسته بندی آنها در گروه های مختلف، برنامه های مسکن کشور را نیز بررسی می کند. یافته های تحقیق به این امر تأکید دارد که شاخص های مسکن مـؤثرتر از آن هسـتند کـه بـا برخـورد و بررسی سطحی در برنامه به کار گرفته شوند. ضروریست بررسی جامع از شاخص ها به عمل آمده و آنها را در قالب دسته هـای مختلـف مورد تجزیه و تحلیل قرار داد.
بخش مسکن را می توان یکی از مهم ترین بخش های توسعه در یک جامعه است. این بخش با ابعـاد وسـیع اقتصـادی، اجتمـاعی، فرهنگی، زیست شناسی محیطی و کالبدی خود اثرات گسترده ای در ارایه ویژگی ها و سیمای جامعه به مفهوم عـام دارد. از یـک سـو، اهمیت اقتصادی و اجتماعی مسکن، این بخش را کانون توجهات عمومی قرار داده است و از سوی دیگـر، بـه دلیـل اشـتغال زایـی ایـن بخش و ارتباط آن با بسیاری از بخش های دیگر اقتصادی، به عنوان ابزاری مناسب در جهت تحقق سیاست هـای اقتصـادی تلقـی مـی شود. به موازات اهمیت بخش مسکن، برنامه ریزی مسکن نیز امروزه جایگاه خود را در نظام برنامه ریزی یافته و نقش تعیین کننـده آن در اشتغال، سهم سرمایه گذاری از تولید ناخالص ملی، جایگاه آن در هدف های اجتماعی و عمرانی به خوبی روشن است. برای پاسخ بـه تقاضای فزاینده مسکن نه تنها به زمین، سرمایه، مصالح ساختمانی، نیروی انسانی و فناوری نیاز است، بلکـه داشـتن یـک نظـام برنامـه
3
ریزی مطلوب به منظور ایجاد هماهنگی بین بخش مسکن و سایر بخش هـا و بـین اجـزای بـه وجـود آورنـده مسـکن (زمـین، مصـالح ساختمانی و ...) با تأسیسات زیربنایی، تسهیلات عمومی، خدمات اجتماعی، سیستم حمل و نقل و ... ضرورتی محض است.
شناخت و بررسی وضعیت مسکن در یک کشور منوط به شناسایی و تحلیل عوامل تأثیرگذار بر مسکن است. برای بررسـی وضـعیت مسکن می توان اصلوبو معیارهای فراوانی را در نظر گرفت. این اصول و معیارها عمدتاً جنبه های کیفی و کلی مانند عدالت، انعطـاف، هماهنگی، رضایت، توان مالی و محیط زیست را دربرمی گیرند. از آنجایی که سـنجش و ارزیـابی ایـن اصـول و معیارهـا دشـوار اسـت، شاخص مسکن به عنوان متغیرهای قابل اندازه گیری مطرح می شوند، تا کمّیت و کیفیت ابعاد مختلف مسکن را بیان کنند.
علی رغم اینکه تاکنون تحقیقات و مطالعات فراوانی در ایران در ابعاد مختلف مسکن صورت گرفته است، اما شاید به شـاخص هـای مسکن و جایگاه آن ها در فرآیند برنامه ریزی به طور جامع کمتر پرداخته شده است. ایـن تحقیـق سـعی دارد تـا بـه اهمیـت، نقـش و جایگاه شاخص های مسکن مسکن در فرآیند برنامه ریزی مسکن بپردازد. بدین منظـور شـاخص هـای مختلـف اقتصـادی، اجتمـاعی و کالبدی مسکن بررسی و معرفی می شوند. تحلیلی از جایگاه شاخص های مسکن در برنامه ریزی بخش مسکن ایران نیز به عمل آمده و در انتها فهرستی از نمونه شاخص های مسکن در ابعاد مختلف ارایه می گردد که می تواند در فرآیند برنامه زیزی مسکن به کـار گرفتـه شوند.
امروزه در جهان و به ویژه از سوی سازمان های بین المللی استفاده از شـاخص هـای گونـاگون شـهری از جملـه شـاخص مسـکن، اهمیت ویژه ای پیدا کرده است. یکی از تحقیقات و پژوهش های بنیادی اخیر در مقیاس جهانی، برنامه شاخص های مسـکن بـوده کـه در دهه 1990مشترکاً توسط مرکز اسکان بشر سازمان ملل متحد (هبیتت) و بانـک جهـانی انجـام شـد. در ایـن پـروژه از حـدود 50 شاخص مسکن در شهرهای عمده 53 کشور جهان استفاده گردید. ایـن پـژوهش اهـداف ذیـل را مـد نظـر داشـت (World Bank, .1992a)
· تدوین یک چارچوب جامع و تحلیلی برای نظارت بر بخش مسکن.
· ایجاد ابزار عملی برای ارزیابی عملکرد بخش مسکن از طریق استفاده از روش های کمّی که ارتباط مسـتقیم بـا سیاسـتگزاری داشته و برای تعداد وسیعی از کشورها استفاده گردد.
· تهیه و تدوین اطلاعات مهم بخش مسکن در نظام های مختلف اجتماعی و اقتصادی از طریق بررسی دقیق.
· تدوین چارچوب تشکیلات جدیدی برای مدیریت بخش مسکن مناسب و برای تدوین و اجرای سیاست هـای آینـده در قالـب یافته های جدید پژوهش (همچنین، ر.ک. رفیعی، .(1374
· گستردگی، پیچیدگی و تنوع شاخص های مسکن و نقش آنها در برنامه ریزی مسـکن ایجـاب مـی کنـد تـا ایـن شـاخص هـا برحسب نقش و عملکرد آنها در گروه های مختلف دسته بندی شده و مورد بررسی و تجزیه و تحلیل قرار گیرند. در اینجا بـه بررسـی و تجزیه و تحلیل قرار گیرند. در اینجا به بررسی و معرفی این شاخص ها در هر یک از ابعاد مسکن پرداخته می شـود، ضـمن آنکـه بایـد گفت که برخی از شاخص ها می توانند در دسته ها و گروه های مختلف قرار گیرند و از ابعاد مختلف بررسی شوند.
4
شاخص های اقتصادی مسکن -1 نسبت سرمایه گذاری، در مسکن به تولید ناخالص ملی -2 میزان اعتبارات دولت در بخش مسکن
-3 میزان سرمایه گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن -4 یارانه در بخش مسکن
-5 تسهیلات اعتباری بانک ها و مؤسسات در بخش مسکن (نسبت وام مسکن) -6 توان تولید سالیانه مسکن (عرضه) -7 سهم های مختلف در ساخت و تولید مسکن -8 نرخ افزایش سالانه قیمت مسکن
-9 نسبت هزینه مسکن به کل هزینه خانوار
-10 نسبت اجاره مسکن به درآمد خانوار
-11 نسبت پایین ترین قیمت مسکن به درآمد
-12 قیمت زمین -13 قیمت مصالح ساختمانی عمده فروشی و خرده فروشی
-14 هزینه ساخت یک مترمربع در الگوهای مختلف مسکن -15 هزینه آماده سازی زمین -16 شاخص بهای خدمات ساختمانی و نیروی کار
-17 شاخص های بهای عمده فروشی و خرده فروشی ساختمانی -18 مهارت نیروی کار (ضریب مهارت) -19 سهم واردات مصالح و ارزبری آن -20 دوره ساخت
شاخص های فرهنگی - اجتماعی مسکن -1 موجودی مسکن -2 تعداد خانوار
-3 نرخ رشد جمعیت و خانوار (سالیانه) -4 میزان نیاز به مسکن ( کمبود+ خانوارهای جدید) -5 نسبت شهرنشینی -6 بعّد خانوار
-7 تراکم خانوار در واحد مسکونی
-8 تراکم نفر در واحد مسکونی
-9 تراکم اتاق در واحد مسکونی
-10 تراکم نفر در اتاق -11 سطح زیر بنا (حداقل زیر بنای مورد نیاز )
-12 سرانه زیربنا (آسایش روانی) -13 نحوه تصرف مسکن (ملکی، عرصه، اعیان، استیجاری و ..)
-14 کیفیت مسکن از نظر دسترسی به خدمات آب، برق و .. -15 کیفیت مسکن از نظر دسترسی به خدمات فرهنگی-اجتماعی -16 کیفیت مسکن از نظر سلامت و بهداشت -17 عمر ساختمان
-18 کیفیت مسکن از نظر آسایش (گرما، سرما، صوتی، بصری)
5
-19 کیفیت مسکن در مقابل بلایای طبیعی
-20 کیفیت مسکن از نظر دوام ساختمان
-21 نوع مصالح ساختمانی و الگوی ساخت
کالبدی مسکن -1 الگوهای مسکن (تک واحدی، آپارتمانی متعارف)، مجتمع های مسکونی، بلندمرتبه) -2 تراکم ساختمانی -3 سطح اشغال
-4 متوسط زیربنا (ترکیب و شکل گیری فرم کالبدی شهر) -5 سرانه زیربنا (ترکیب و شکل گیری فرم کالبدی شهر) -6 نما و نوع مصالح ساختمانی (نمود بیرونی) -7 شیوه های ساخت (نمود بیرونی)
شاخص های اقتصادی مسکن :
اهمیت مسکن در اقتصاد ملی با مطرح شدن آن به عنوان یکی از زیرخش های عمده و کلان اقتصادی ملی روشن می شود. در بین تمامی بخش های اقتصادی، اعم از جوامع توسعه یافته و یا در حال توسعه، مسکن بزرگترین سرمایه گذاری را به خـود اختصـاص مـی دهد. بر این اساس، رابطه مستقیم بین اقتصاد کلان و سرمایه گذاری در بخش مسکن و سیاست های آن را می توان در سرمایه گذاری مسکن و توسعه، سرمایه گذاری مسکن و اشتعال، سیاست مسکن و ساختار تشکیلاتی و نیـز دیـدگاه مسـکن بـه عنـوان یـک سـرمایه گذاری اجتماعی- اقتصادی و تولیدی و نه مصرفی دید.
در رابطه با اثرات بخش مسکن بر اقتصاد کلان باید گفت که میزان سرمایه گذاری، بازدهی، اشتغال و قیمت های مسـکن از جملـه عواملی هستند که بر اقتصاد کلان تأثیر می گذارند. افزایش سرمایه گذاری در بخـش مسـکن باعـث افـزایش سـرمایه گـذاری فعالیـت اقتصادی در بخش های دیگر از جمله منجر به افزایش تولید اشتغال در سایر بخش ها می شود. در مقیاس ملی، مسکن بر تورم، تحرک نیروی کار و بودجه دولت از طریق مالیات و یارانه تأثیر می گذارد. همچنین سیاست های اقتصادی متفاوت در سـطح کـلان منجـر بـه تأثیرات متفاوت در بخش مسکن شده و در مقابل، موفقیت برنامه های مسکن تا حدود زیادی بستگی بـه وضـعیت کلـی اقتصـاد کـلان داشته که بر تولید و تقاضا در بخش مسکن اثر می گذارد. نرخ بهره وام ها، هدایت اعتبارات، مالیات، تعرفه ها، سرمایه گـذاری دولتـی و خصوصی و مالکیت از جمله موارد این مقوله هستند.
سرمایه گذاری در بخش مسکن معمولاً دو الی هشت درصد از GNP و 10 الی 30 درصد از تشکیل سرمایه ناخالص در کشـورهای در حال توسعه را شامل می شود و بین پنج الی ده درصد دیگر نیز برای سایر خدمات جریان سـرمایه گـذاری را موجـب مـی شـود. بـا ترکیب سرمایه گذاری مستقیم در بخش مسکن و خدمات مرتبط با آن، مجموعاً بـین 20 الـی 50 درصـد از ثـروت تولیـدی در بخـش کشورها حاصل می گردد. همچنین مسکن یک انگیزه عمده برای پس انداز خانوارها است و اثر مهمی در مصرف خانوارها دارد. علاوه بر این، مسکن بر تورم، کسری بودجه، تحرکات نیروی کار و تعادل پرداخت ها و نیز بر بودجه های دولت از طریق مالیات ها و یارانه ها اثر
می گذارد (رفیعی 1382، ص14؛ .(Balchin and Rhoden, 2002:21, World Bank 1992
برای مثال، در دوران پس از انقلاب اسلامی، بخش مسکن بین 20 تـا 40درصـد از کـل سـرمایه گـذاری هـای کشـور را بـه خـود اختصاص داده که 4 تا 8 درصد تولید ناخالص ملی را شامل می شـده اسـت (رفیعـی، 1382، ص.(14 در فاصـله سـال هـای 1359 تـا 1362، بیش از سی درصد از هزینه های سرمایه گذاری کلان ملی در بخش مسـکن صـورت گرفتـه اسـت. در سـال 1367، در حـدود 32درصد از درآمد گروه فقیر به هزینه بخش مسکن تخصیص یافته است. در سال 1378 از مجموع اعتبارات عمرانـی دولـت در فصـول
6
ساختمان، مسکن و عمران شهرها، حدود 19/1 درصد از کل این اعتبارات به بخش مسکن اختصاص داده شـده اسـت (پژویـان، 1376، ص211 ، مهندسین مشاورگروه بررسی هایجامع،137،.(211
در طول برنامه دوم توسعه جمهوری اسلامی (سال های (74-78، سهم بخش سـاختمان از تشـکیل سـرمایه ثابـت ناخـالص 28/3 درصد بوده که رشدی 5/1 درصدی داشته است. همچنین ارزش افزوده این بخش در طی برنامه برابر 4/4 درصد کـل ارزش افـزوده در برنامه بوده و رشدی 2/9 درصدی را نشان می دهد. بررسی های آماری حاکی است که در برخی سال ها سهم بخـش مسـکن در تولیـد ناخالص داخلی ایران بیش از حدی بوده است که سازمان ملل متحده برای کشورهای در حال توسعه توصـیه مـی کنـد. سـازمان ملـل تخصیصی حدود 5درصد از تولید ناخالص ملی را در دهه 60 و حدود 6درصدی را برای دهه 70 پیش بینی و توصـیه مـی کنـد. یعنـی حدود 20 و 25 درصد تشکیل سرمایه ثابت. نمونه مثال های فوق الذکر اهمیت مسکن را در اقتصاد کلان، تشکیل سرمایه، سبد هزینـه خانوار و توزیع درآمد نشان می دهد (حبیبی و دیگران، 1370، ص 92-94؛ پژویان، 1376، ص.(26
قیمت و هزینه مسکن و یارانه های این بخش، از موضوعات مهم در قالب ابعاد اقتصادی هستند. نسبت قیمـت متوسـط مسـکن بـه میزان درآمد در بسیاری از کشورهای توسعه یافته که از سیستم مطلوب مسکن برخوردار هستند، بسیار پـایین بـوده و در مقابـل، ایـن شاخص در کشورهای در حال توسعه میزان بالایی را نشان می دهد. به طور کلی، چنانچه سیاست هـای بخـش مسـکن نیازمنـد یارانـه های سنگین برای مصرف کننده یا تولیدکننده باشد، دچار مشکل می شود. بررسی و مرور یارانه های مسکن می باید در جهت افـزایش کارایی و مؤثر بودن برنامه ها و نیز جلوگیری از اثرات جنبی آن باشد. لازمه چنین امری اینست که موضوع تأمین و پرداخـت یارانـه در بخش مسکن جزء خط مشی ها قرار گرفته و به دقت تعریف و روشن گردد. با اینجال، چنانچه این امر بازار مسکن را تحت الشعاع قـرار دهد، مسایل جدیدی به وجود خواهد آمد .(Bull, 1998, 25)
در مجموع می توان گفت که سرمایه گذاری در بخش مسکن، سرمایه گذاری تولیدی بوده و تفاوت آن با سایر بخش ها در بازدهی، درازمدت بودن آت است و این سرمایه گذاری، جریانی از خدمات را بوجود می آ ورد که در تولید سایر بخش ها مـؤثر واقـع مـی شـود. شاخص های اقتصادی مسکن نماگرهایی هستند که ابعاد مختلف اقتصادی مسکن را بصورت کمّی نشان داده و مقایسه و تحلیـل آن را امکان پذیر می کنند. در اینجا نمونه هایی از شاخص های اقتصادی مسکن آورده می شود :
-1 نسبت سرمایه گذاری در مسکن به تولید ناخالص ملی :
تولید ناخالص داخلی یا ملی ، بیانگر اندازه و حجم اقتصادی یک کشور در مقایسه با سـایر کشـورها مـی باشـد و بـه نـوعی قـدرت اقتصادی یک کشور را مشخص می کند . همچنین تغییرات تولید ناخالص داخلی به عنوان رشد اقتصـادی قلمـداد مـی گـردد و نـوعی
بیانگر روند تحولات اقتصادی و نشانگر بزرگ شدن اندازه ی اقتصاد ملّی طی هر دوره می باشد.
حال نسبت سرمایه گذاری در بخش مسکن هر ساله تأثیر بسزایی در این تغییرات دارد که نمی توان آن را نادیده گرفت که افزایش آن باعث افزایش سالانه رشد اقتصادی کشور می شود .
-2 اعتبارات عمرانی دولت در بخش مسکن :
بخش مسکن یکی از عمده ترین فعالیت های اقتصادی است. که سهم بالایی از تشکیل سرمایه ثابـت ناخـالص داخلـی را بـه خـود اختصاص می دهد. آگاهی از میزان اعتبارات عمرانی دولت در بخش مسکن و در یک دوره مقایسه آن با وضعیت مسکن کمـک شـایانی به تصمیم گیری و برنامه ریزی می کند.
-3 سرمایه گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن :
یکی از شاخص های اقتصادی مهم مسکن، میزان مشارکت بخش خصوصی در ساخت و تولید مسکن است. اگر چه هدف اصلی این بخش از تولید مسکن، رسیدن به سود و کسب درآمد بوده، اما در تأمین مسکن، به خصوص در نقاط شهری، نقش بسزایی ایفا می کند. میزان مشارکت بخش خصوصی در تولید مسکن و ساختمان بستگی به سوددهی آن و نیز قوانین و ضوابط موجود دارد.
7
-4 یارانه در بخش مسکن :
شاخص یارانه مسکن می تواند به اشکال مختلف نظیر پرداخت مستقیم به خانوارها، اعطا کمک به کارکنان در بخش های مختلـف، تأمین زمین رایگان، تخفیف در اجاره واحدهای مسکونی، دادن وام با نرخ بهره پائین و یا کمک های بالاعوض مدنظر قرار گیرد.
-5 تسهیلات اعتباری بانک ها :
میزان سرمایه گذاری بانک ها و اعطای تسهیلات به روش های مختلف، از جمله وام برای ساخت مسکن، از عوامل مـؤثر در میـزان تولید مسکن است.
-6 توان تولید مسکن (واحدهای تکمیل شده در یک سال) :
این شاخص از بُعد اقتصادی بیانگر توانایی بخش های مختلف در ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی طی یک سال است. آگـاهی از تعداد واحدهای تکمیل شده در یک سال در پی بردن به کمبود واحدهای مسکونی، تعداد واحدهای مورد نیاز و با توجه به توان تولید و افزایش تقاضا و ... مؤثر است. معمولاً این شاخص به ازاء هر هزار نفر جمعیت کل محاسبه می شود.
-7 سهم مباشرین مختلف در ساخت و تولید مسکن :
سهم مباشرین مختلف از جمله ( خصوصی، مردم، انفرادی، دولتی، تعاونی، بانکی، بانکی، نهادهـا و ....) تـاثیر بـه سـزایی در هزینـه ساخت، مدت ساخت، نحوه ساخت و .... دارد که تأثیر به سزایی در قیمت مسکن دارد .
-8 نرخ افزایش سالانه قیمت مسکن :
اختلاف میزان میانگین قیمت مسکن در هر سال نسبت به سال قبل.
-9 نسبت هزینه مسکن به کل هزینه خانوار:
تقسیم هزینه مسکن بر کل هزینه خانوار
-10 نسبت هزینه مسکن به درآمد خانوار:
هزینه مسکن بصورت درصدی از کل درآمد خانوارد نشان داده می شود.
-11 نسبت قیمت مسکن به در آمد :
نسبت قیمت مسکن ( ارزان قیمت ، متوسط ، گران قیمت ) به میزان درآمد سالانه خانوار.
-12 قیمت بهای زمین :
زمین به عنوان یک عامل مهم در بسیاری موارد تعیین کنده در مسکن است. و در بازار آزاد، بالاترین نسبت را در بین کلیه عوامـل مسکن به خود اختصاص می دهد. عامل زمین نقش کلیدی در موفقیت یا شکست برنامه ها و طرح های توسعه شهری دارد. بـه طـوری که سهم عمده ای از توفیق در تأمین مسکن، زیرساخت ها، تجهیزات و به طور کلی توسعه مطلوب شهری بستگی تام به تأمین به موقع و کافی زمین دارد.
-13 قیمت مصالح ساختمانی :
این شاخصه شامل قیمت مصالح ساختمانی بکار رفته را بررسی می کند که شامل عمده فروشی و خرده فروشی در بازارهای رسمی و آزاد میشود که تاثیری مستقیم بر قیمت تمام شده هر واحد مسکونی دارد.
-14 هزینه ساخت یک مترمربع در الگوهای مختلف مسکن :
میانگین هزینه ساخت یک متر مربع از الگوهای مختلف مسکن ( ارزان قیمت ، متوسط ، گران قیمت )
-15 هزینه آماده سازی زمین :
هزینه آماده سازی زمین شامل ( نقشه برداری ، آزمایش های خاک ، مقاوم سازی بستر ، خاکبرداری ، اجرای دیوار حائل و...)
8
-16 شاخص بهای خدمات ساختمانی و نیروی کار:
این شاخص نشان دهنده بهای خدمات ساختمانی در سال های مختلف است که با توجه به شاخص های فرعی دیگـری نظیـر مـزد یک روز بنا، مزد یک روز کارگر ساختمانی، اجرت نقاشی، اجرت آسفالت بام، اجرت مقنی، اجرت سیمان کار، اجـرت کاشـی کـار و گـچ کار و ... محاسبه می شود. داشتن این شاخص به همراه قیمت زمین و شاخص بهای مصالح ساختمانی می تواند معیـار مناسـبی جهـت بررسی روند بهای مسکن باشد.
-17 شاخص بهای عمده فروشی و خرده فروشی مصالح ساختمانی :
این شاخص بیانگر بهای مصالح ساختمانی است که یکی از عوامل اصلی در تغییرات بهای ساختمان و واحد مسکونی به شـمار مـی رود. در حقیقت، بهای زمین، مصالح ساختمانی و خدمات ساختمانی، اجزا اصلی تشکیل دهنده بهای ساختمان هستند که تغییر در هر یک از آنها، باعث ایجاد تغییر در قیمت ساختمن می شود.
-18 مهارت نیردی کار ( ضریب مهارت ) :
میزان مهارت نیروی انسانی در همه مراحل آماده سازی و ساخت مسکن . در این شاخصه مهارت نیروی کار سرعت انجام پـروژه را بالا برده و تفاوت قیمت را با نیروی کم مهارت که زمان بیشتری را صرف می کند جبران می کند .
-19 سهم واردات مصالح و ارزبری آن :
واردات مصالح ساختمانی و نوسازی ارزی نیز از دیگر عوامل مهم و تاثیرگذار بر اقتصاد است. افزایش یاکاهش قیمت مصالح وارداتی به همراه نوسانات ارزی باعث افزایش یا کاهش قیمت در پروژه های مسکونی می شود.
-20 دوره ساخت :
میزان مدتی که به طور میانگین برای ساخت پروژه های مسکونی صرف می شود که تحت تأثیر عواملی مانند :
- مهارت نیروی کار
- تأمین مالی پروژه
- تأمین به موقع مصالح
- نوع سازه
- نحوه ساخت
- گستردگی پروژه
- ....
می باشد که نشان دهنده دوره ساخت هر پروژه است(عزیزی ، 1382 ، ص . (34
شاخص های اجتماعی و فرهنگی مسکن :
هر چند امروزه مسکن دارای مفهوم گسترده تر از یک نیاز اساسی انسان است، و ابعاد اقتصادی آن ممکـن اسـت غالـب باشـد، امـا همچنان دارای ابعد اجتماعی و فرهنگی وسیعی نیز است. دسترسی به مسکن به عنوان یکی از اهداف اجتماعی همواره و در هر جامعـه ای مطرح می گردد. هدف های اجتماعی در برنامه های توسعه ملی بر نیازها یا درخواست ایـی اشـاره دراد کـه موجـب بهبـود کیفیـت زندگی و بهزیستی اجتماعی مردم می شوند. اگر چه تعریف کیفیت زندگی در کشورهای مختلف و حتی در مناطق یک کشـور متفـاوت است (مخبر، 1362، ص 29 )، با وجود این، در کلیه برنامه های توسعه بر بهبود کیفیت زندگی به عنوان یک هدف کلی و اصـلی تأکیـد می گردد. در صورتی که در این روند و در برنامه های توسعه، به تمامی اقشار به خصوص اقشار آسیب پذیر پرداخته نشـود و بخشـی از جمعیت به سبب این روند، دچار نوعی "کنار گذاشتگی" شود، مشکلات و آسیب هایی نظیر حاشیه نشینی بوجود خواهد آمد. این کـار گذاشتگی باعث منتفی شدن نیاز این گروه به سرپناه نخواهد شد و شاخص های نیاز بر تمامی جنبه های سیستم مسکن اثر می گـذارد که از آن جمله می توان به عدم دسترسی به مسکن (بی مسکنی) و بدمسکنی اشاره کرد (امکچی، .(1376
9
ارکان اساسی مسکن نظیر امنیت، مطلوبیت و انطباق بر توان مالی خانوارها در رأس معیارهای مرتبط با نیازهای اجتماعی قرار مـی گیرند و این معیارها بر اساس اولویت ها، تمایلات و ترجیحات مصرف کنندگان مسکن شکل می گیرند. مردم به دنبال مسکنی هسـتند که از عهده مالی آن برآیند، قابل دسترسی باشد، از نظر فیزیکی امن بوده، به طور مناسبی طراحی شده و در مکان مناسبی قرار گرفتـه باشد. بنابراین، مسکن به یک واحد فیزیکی صرف نمی تواند محدود باشد، بلکه محیط مسکونی را شامل می شـود کـه کلیـه خـدمات و تسهیلات ضروری را نیز شامل شود که در آن رفاه، اشتغال، آموزش و سلامت مدنظر قـرار گیـرد. تـأمین آب، رفـع فاضـلاب، فضـاهای آموزشی و بهداشتی، تفریحی و فرهنگی نیز از جمله ضروریات مسکن هستند.بعد فرهنگی مسکن را نیز مـی بایـد از جملـه موضـوعات مهم در بخش مسکن و تدوین برنامه های آن دانست. تفاوت های منطقه ای در فرهنگ، شیوه زیست، به کارگیری نوع خاص از مصـالح ساختمانی، سنت ها و قومیت ها منجر به گونه های خاصی از مسکن می شود. هویت مذهبی، اجتماعی، اعتقادی، ملی و تـاریخی افـراد و جامعه و به عبارتی، فرهنگ و تمدن، ارتباط عمیقی با مسکن دارند. زیبـایی، امنیـت، همسـایگی، اشـراف، ضـوابط محـرم و نـامحرم، استفاده از فضاهای باز و روابط همسایگی را نیز می باید در این مقوله مورد توجه قرار داد (حبیبی، 1375؛ مخبر، 1363، ص.(64
در اینجا نمونه هایی از شاخص های اجتماعی و فرهنگی مسکن که می تواند در پـژوهش هـا و نیـز تدوین برنامه های مسکن مورد استفاده قرار گیرند، آورده می شود:
-1 موجودی مسکن :
این شاخصه به بررسی موجودی مسکن قابل سکونت کل کشور در یک سال می پردازد، که بـا کـاهش موجـودی مسـکن نیـاز بـه مسکن افزایش می یابد.
شاخص موجودی مسکن تابعی از متغییرعایی مثل : -1 موجودی مسکن در سالهای قبل.
-2 انباشته مسکن در سالهای قبل (اختلاف بین خانوارها و تعداد واحدهای مسکونی موجود.) -3 موجودی واحدهای خالی از سکنه.
-4 تعداد آپارتمان های نوساز.
-5 موجودی واحدهای کلنگی و کم دوام که در شرف باز سازی یا نوسازی هستند. -6 وسعت ساخت و سازها.
-2 تعداد خانوار :
این شاخصه همواره با نرخ رشد سالیانه آن، شاخص های اجتماعی هستند که در ارتباط با یکدیگر بوده و تعداد مسکن مورد نیاز در آینده و کمبود مسکن در وضعیت کنونی را مشخص می کنند. به کمک این شاخصه تعـداد مسـکن موجـود و تـراکم خـانوار در واحـد مسکونی محاسبه می شود.
-3 نرخ رشد سالیانه خانوار ( خانوارهای جدید نیازمند مسکن) :
نرخ رشد سالیانه خانوار، تعداد مسکن مورد نیاز در آینده را مشخص می کند. این شاخص به کمک شـاخص هـای دیگـری نظیـری بعد خانوار مفهوم پیدا می کند.
-4 میزان نیاز به مسکن و کمبود آن :
ا ین شاخص بیانگر میزان کمبود مسکن در وضع موجود است که با توجـه بـه تعـداد واحـدهای مسـکوین و تعـداد خـانوار موجـود محاسبه می شود. با نشان دادن این کمبود، تعداد واحدهای مسکونی که برای رسیدن به وضعیت مطلوب باید تولید شوند، مشخص می گردد (تعداد خانوارهایی که با مشکل بی مسکنی روبرو هستند)
