بخشی از مقاله
چکیده
امروزه نوسانات قیمت زمین روستایی به ویژه در برخی از روستاها نظیر روستاهاي با کارکرد گردشگري، ییلاقی و روستاهاي حاشیه شهري سبب بروز تحولاتی در بافت کالبدي روستاها و به تبع آن به وجود آمدن برخی نارسائی ها براي زیست و ادامه سکونت در این روستاها شده است. بخش عمده اي از این تغییر متوجه چهره ظاهري و ابعاد بافت کالبدي روستا مشتمل بر تغییرات کاربري اراضی، عناصر فیزیکی نظیر مساکن، راه ها، مبلمان روستایی و چینش و قرارگیري این عناصر در قالب ساختار مکانی روستا می باشد.
بر این اساس مطالعه حاضر به دنبال تحلیل و بررسی تحولات کالبدي ناشی از تغییر قیمت زمین در نواحی روستایی از دیدگاه ساکنین روستا می باشد که براي این منظور یازده روستا در دهستان شاندیز به عنوان نمونه انتخاب و مورد بررسی قرار گرفته اند.
روش مطالعه مبتنی بر مطالعه میدانی - مشاهده مستقیم و تکمیل پرسشنامه - می باشد. همچنین جهت تحلیل داده ها از نرم افزار SPSS و از روش هاي آماري متناسب استفاده شده است. روایی و پایایی داده هاي آماري مورد آزمون قرار گرفت که با میزان0,85 تایید شد. نتایج بدست آمده از تحلیل داده ها بیانگر وجود وجود رابطه بین تغییر قیمت زمین و تحولات کالبدي می باشد همچنین بین میزان تحولات کالبدي در روستاهاي مورد بررسی تفاوت وجوددارد.
مقدمه
روستاها به واسطه کارکرد اساسی خود که تأمین کننده بسیاري از نیازهاي زیستی، سکونتی و اقتصادي جامعه روستایی هستند، از خصیصه پویایی و تغییر دایمی برخوردارند. پویایی روستاها در ابعاد مختلف اجتماعی، اقتصادي، کالبدي و فضایی قابل بررسی و ملاحظه است. این خصیصه از پویایی افراد و گروه هاي جامعه روستایی براي اعمال نگرش ها و علایق خود در ساخت کالبدهاي فعالیت و شکل دادن به فضاي مورد استفاده و تصمیمات در حال تغییر آنها براي رویارویی با عوامل محدود کننده تمایلات خود در شکل دادن به کالبد و فضاي روستا ناشی می شود
در دهه هاي اخیر، سکونتگاههاي روستایی به عنوان چشم انداز فرهنگی حاصل از تعامل بین انسان و محیط؛ در طی فرایندهاي متأثر از عوامل و نیروهاي درونی و بیرونی دچار تغییر و تحولاتی در بافت کالبدي - فضایی خود شده اند، که این امر موجب پدید آمدن مشکلات و نارسائیهاي فراوانی براي زیست و ادامه سکونت در این روستاها شده است. در واقع جوامع روستایی به عنوان بخشی از نظام سلسله مراتب سکونتگاهی کشور در طی دهه هاي اخیر با توجه به دگرگونیهاي حاصل از سیاستهاي اجتماعی- اقتصادي بخشهاي دولتی و خصوصی، ضمن ایجاد رابطه اي پیچیده و تنگاتنگ با جوامع شهري دستخوش تغییرات و دگرگونیهاي بسیاري در عرصه کالبدي- فضایی خود شده اند
بخش عمده اي از این تغییر متوجه چهره ظاهري و ابعاد بافت کالبدي روستا مشتمل بر تغییرات کاربري اراضی، عناصر فیزیکی نظیر مساکن، راه ها، مبلمان روستایی و چینش و قرارگیري این عناصر در قالب ساختار مکانی روستا می باشد. به عبارتی در این بین بافت کالبدي - فیزیکی روستاها به عنوان تجلی گاهی از شیوه زیستی -فرهنگی روستاییان - چه نتیجه یک روند شکل پذیري مبتنی بر برنامه و یا حاصل برپایی و گسترش خود به خودي باشد
با تحولات اساسی مواجه شده است. تحولات کالبدي محیط روستایی را می توان در مجموع نتیجه عملکرد دو گروه عوامل طبیعی و انسانی دانست که بر اساس شواهد، امروزه نقش عوامل انسانی به واسطه تحولات تکنولوژیکی و فنی بر عوامل طبیعی غالب شده است. عوامل انسانی بسیاري را می توان به عنوان کاتالیزور تحولات و تغییرات کالبدي فضاهاي روستایی برشمرد که در این بین روابط متقابل بین سکونتگاهها در یک ناحیه بر اساس دیدگاه شاریه که معتقد به این تاثیرگذاري است بر آن موثر می باشد. شهرها و روستاها به عنوان اجزاي تشکیل دهنده یک سیستم در یک فضاي جغرافیایی خاص قلمداد می شوند که بین آنها پیوندها و تعاملات مختلفی نظیر جریانات اساسی از رفت و آمد مردم، کالا و سرمایه وجود دارد، که این جریانات با دو ماهیت اثر گذار و اثر پذیر روندهاي سکونتی شهر و روستا را هدایت می کنند
با این تحولات فضایی در عرصه روستاها و بروز مشکلات و نارساییهاي منتج از آن در شیوه سکونت و معیشت ساکنان آن، همراه با پیچیده شدن هر چه بیشتر روابط و مناسبات شهر و روستا - به نوعی وابستگی روز به روز روستاییان به شهر - ، و به دنبال آن تأثیرپذیري از محیطهاي شهري و تقلید از آداب و رسوم زندگی و شیوههاي سکونتی آنان، براي به دست آوردن زیستی دلخواه و شایسته، بافت و سیماي فضایی – کالبدي روستاها به شدت دستخوش دگرگونی و تحول گردید. همچنین اجراي طرح هاي مختلف توسعه را می توان در کنار توسعه ارتباطات شهر و روستا به عنوان ابزار توسعه یک عامل مهم در تغییرات کالبدي روستاها قلمداد نمود. این طرح ها عمدتاً جنبه هاي کالبدي روستاها را مورد توجه قرار می دهند و بخش عمده قابل اجرا یا اجرا شده طرح هاي هادي روستاهاي کشور نیز جنبه کالبدي دارند
همچنین موارد بسیاري نظیر توسعه کارکردهاي جدید در فضاهاي روستایی، با توجه به تغییرات موقعیت نسبی آنها نظیر توسعه کاکرد گردشگري، خدماتی یا مرکزیت را می توان از مهمترین عوامل موثر بر تسریع و تشدید تغییرات کالبدي در نواحی روستایی دانست که به واسطه یک اهرم مهم یعنی تغییر قیمت و ارزش زمین بروز می یابد
در واقع در این بین تمامی این عوامل در کنار سایر موقعیتهاي فضایی و کارکردي حاصل شده از آنها براي نواحی روستایی سبب بروز تغییرات چشمگیر در قیمت زمین و مسکن نواحی روستایی و در نتیجه زمینه ساز تمایل به سایر تحولات کالبدي نظیر گرایش به تغییر کاربري اراضی براي افزایش سود حاصل از دارایی و املاك در این فضاها شده است. به عبارتی قیمت به عنوان متغیر واسطه و میانجی سبب تسریع این فرایند شده است.
تمامی عوامل بیان شده به نوعی باعث افزایش تقاضا براي زمین از سوي اقضار مختلف نظیر شهرنشینان، روستاییان و ... و تغییر کاربري اراضی و ساخت و ساز واحدهاي مسکونی جدید مطابق با معماري نوین غیربومی در روستا می شود که در نهایت باعث تبدیل روستاها به شهرك هاي جدید و سیر صعودي قیمت زمین و مسکن در روستا می شود. در صورت فقدان عملکرد متقابل تاثیرات منفی متعددي به وجود می آید براي نمونه می توان تاثیر بر اراضی کشاورزي از طریق سوداگري زمین، تغییر کاربري اراضی و تبدیل آن ها به واحدهاي مسکونی و به تبع آن افزایش قیمت آن ها اشاره نمود. قیمت اراضی زراعی در روستا به تناسب میزان فاصله روستا از شهر دچار دامنه حداقلی و حداکثري می باشد، به طوریکه بالاترین قیمت اراضی زراعی متعلق به روستاهایی می باشد که در حاشیه شهر واقع شده اند و بالعکس.
بازار زمین در کشور ما متأثر از عوامل مختلف محیطی، اجتماعی، اقتصادي و کالبدي و به ویژه سیاسی - برنامه ریزي - است. در کنار عوامل مشترك تاثیرگذار بر قیمت زمین شهرها و روستاها، ارزش زمین در نواحی روستایی گاها تابع برخی عوامل محلی و موقعیت کارکردي خاص خود روستا می باشد که در این بین، تهیه و اجراي طرح هادي روستایی در چارچوب نظام برنامه ریزي معیارها و ضوابطی را براي توسعه روستا تعریف می نماید که کاملاً بر عناصر ساختار روستا به ویژه زمین اثر می گذارد. همچنین تعیین و تثبیت محدوده قانونی براي روستا و ضرورت ساخت و ساز در آن، سبب شده است که تا قیمت زمین در روستاها دچارتحول اساسی گردد
در هر صورت، این نوسانات قیمت و ارزشی زمین روستا که می تواند تحت تاثیر عوامل بسیاري ایجاد شود، گاه آثار کالبدي مخربی بر پیکره اجتماع روستایی وارد می سازد که نظایر آن را می توان شامل گرایش روستاییان به بورس بازي زمین، تغییر کاربري اراضی، برهم زدن یکپارچگی اجتماعی روستاها و از بین رفتن هویت بومی آنها و همچنین تخریب محیط هاي طبیعی و بکر روستاها عنوان نمود. همین امر لزوم شناخت عوامل موثر در بازار زمین نواحی روستایی کشور و به کارگیري ابزارهاي سیاستی مناسب را بیش از پیش می کند.
دهستان شاندیز از توابع شهرستان بینالود از جمله مناطقی است که با توجه به موقعیت نسبی و کارکردي ارزشمند خود در مجاورت کلانشهر مشهد، با نوسانات بسیار قیمت زمین و افزایش بورس بازي آن مواجه است. از سویی، این نوسان قیمت زمین در تسریع تحولات کالبدي در این نواحی بسیار تاثیرگذار بوده است. لذا مقاله حاضر به دنبال بررسی مهمترین تغییرات کالبدي ناشی از این نوسان قیمت در این دهستان می باشد. تا کنون مطالعات متعددي در زمینه تغییرات کالبدي ناشی از قیمت زمین در نواحی شهري و روستایی صورت گرفته است که از جمله آن ها عبارتند از:
- سامتی و معینی، - 1386 - در مطالعه اي تحت عنوان بازار زمین، مضیقه دستوري و بحران قیمت ها، علل رشد شدید و مداوم قیمت ها در بازار زمین را مورد بررسی قرار داده اند که در آن از داده هاي شهر اصفهان در دوره زمانی 1371 -83 و براي تخمین، از روش OLS و از تفاضل مرتبه اول متغیرها استفاده شده است. نتایج نشان می دهد که بین رشد درآمد خانوار و رشد قیمت زمین رابطه مستقیم وجود دارد. به علاوه کاهش سرانه زمین شهري به شدت موجب افزایش قیمت زمین و در نتیجه تغییر کالبد شهر می شود.
- باستیه و دزر، - 1382 - با برجسته کردن نقش "زمین" در توسعه شهرهایی چون پاریس، بر این باورند که شتاب شهرسازي در مناطق پیراشهري نخست ناشی از بهاي زمین و امکانات دستیابی به فضا و ساختمان سازي روي زمین هاي ارزان است که در نهایت باعث تحولات کالبدي، اعم از مثبت و منفی در مناطق شهري می شود.
- پی من تل و همکاران، - 1988 - ، در پژوهشی در مورد ایالت کالیفرنیا در آمریکا نتیجه می گیرند که خطر تغییر و تبدیل اراضی کشاورزي با "بلعیده شدن" به وسیله مسا کن، جاده ها، صنایع و ... و سودا گري زمین ادامه می یابد. به طوري که ایالت کالیفرنیا هر ساله سه درصد از وسعت اراضی کشاورزي خود را به دلایل فوق از دست می دهد. یافته هاي تحقیق آن ها نشان داده است که اراضی کشاورزي تنها تلفات گسترش فضایی ناموزون شهري نیست بلکه منابع طبیعی قربانیان مهم تر گترش فضایی شهرها هستند.
