بخشی از مقاله
چکیده
در این مقاله، به بررسی مطالعات پیشین و شناسایی عوامل تأثیرگذار بر شکست پروژه های مسکن مهر پرداخته شده است. پس از بررسی، عوامل و پارامترهای تأثیرگذار بر شکست پروژه های مسکن مهر به صورت زیر شناسایی گردید، این عوامل عبارتند از:
-1عدم وجود زیرساخت های رفاهی
-2عدم توجه به مسائل فرهنگی
-3عدم انتخاب مناسب محل احداث
-4کیفیت پایین ساخت
-5عدم توجه به معماری واحدها
-6سود دولت به عنوان کارفرما
-7سود پیمانکاران در گام بعدی با استفاده از طراحی پرسشنامه مقایسات زوجی، اقدام
به جمعآوری نظرات افراد خبره درزمینه طراحی و اجرای پروژه های مسکن مهر نموده که پس از تکمیل پرسشنامهها و جمعآوری اطلاعات نوبت تحلیل اطلاعات میباشد . نتایج حاصل از تحلیلهای انجامشده نشان میدهد، دو عامل سود دولت به عنوان کارفرما و سود پیمانکاران مسیر پژوهش را منحرف و به نوعی جدل در بین این دو طرف تبدیل شده است. برای گرفتن نظرات افراد خبره به پیمانکاران و کارفرمایان پروژهها مراجعه و در نهایت با جمعآوری پرسشنامهها به تحلیل عوامل موثر پرداخته شده است.
مقدمه
مسکن پدیده ای است اجتماعی و انسانی و همانند سایر پدیده های انسانی و اجتماعی، ابعاد گوناگونی دارد که بعد فنی و اقتصادی ساده ترین آنهاست. مسکن در نظر مردم ایران علاوه بر ویژگیهای اصلی ای که هر سر پناه باید داشته باشد، دارای کارکردها و فواید دیگری نیز می باشد. نوع مسکن - استیجاری یا ملکی بودن - به رغم محلهای که در آن واقع است و وسعت و امور جانبی دیگر، سرمایهای مادی برای فرد فراهم می سازد و قادر است به نوعی سرمایه فرهنگی نیز تبدیل شود که بوردیو آن را سرمایه نمادین میخواند.در این باره جمعیت شهر نشین ایران در یک دوره پنجاه ساله - 1335 الی - 1385 بیش از 8 برابر شده یعنی از 6 میلیون نفر در سال 1335 به بیش از 48 میلیون نفر در سال 1385 رسیده است افزایش شتابان نرخ شهر نشینی در ایران به افزایش تقاضای مسکن در سطح شهرها، به خصوص شهرهای بزرگ، منجرگردیده است.امروزه یکی از اساسی ترین نیازهای بشری، مسکن مناسب است. رسالت دولت به منظور اجرای صحیح اصول قانون اساسی، تأمین مسکن ارزان قیمت در قالب شرکتهای تعاونی مسکن مهر برای اقشار ضعیف و دهکهای پایین جامعه است. برای تحقق این هدف والا، تمام ارگانهای زیرمجموعه هیئت دولت بسیج شدهاند. وزارت تعاون در کنار سایر نهادها، وظیفه اجرای برخی از موارد محوله در این برنامه را برعهده دارد. در واقع یکی از اهداف وزارت تعاون، ایجاد بسترهای لازم جهت تأمین مسکن برای افراد کم درآمد و فاقد سرمایه و آسیبپذیر در قالب تعاونیها و شناسایی این گونه افراد و اعطای تسهیلات لازم به آنان است [3] به منظور ایجاد زمینه و بستر لازم جهت تأمین مسکن مناسب برای آحاد ملت بخصوص اقشار کم درآمد و حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن، طرح مسکن مهر در حال اجرا هست. در این طرح سازماندهی و نظارت برای ساخت یک میلیون و پانصد هزار واحد مسکونی پیش بینی شده است. طرح عظیمی که تلاش و کمک همه بدنه دولت، مسئولین و همکاری متقاضیان را می طلبد. برنامه ریزی برای اجرای این طرح در دولت نهم که در کشور بی سابقه بوده است در راستای برقراری عدالت و تأکید بر اصل 44 قانون اساسی صورت گرفته است. طرحی با این عظمت و وسعت قطعاً خالی از مشکلات نیست. متأسفانه بعضی با بزرگنمایی مشکلات اجرای طرح به صورت مغرضانه در مورد طرح مسکن مهر قضاوت میکنند. به هرحال در اجرای طرح مسکن مهر موانع و تنگناهایی پیش بینی شده یا غیرقابل پیش بینی وجود دارد که میتواند درروند اجرای این طرح تأثیرگذار باشد. البته بروز موانع و مشکلات در طرحی با این وسعت و
اهمیت کاملاً طبیعی به نظر میرسد. برخی از این تنگناها و موانع در سطح کلان هست، مانند کمبود زمین دولتی مناسب در برخی شهرها، احتمال بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی یا کمبود آن، احتمال دخالت دلالان و واسطه ها در این طرح و.... از طرفی برخی موانع نیز در سطح خرد گریبان گیر اجرای این طرح عظیم باشد. در ادامه موانع و مشکلات سطح خرد یکی در رابطه با متقاضیان و یکی هم در رابطه با مدیریت شرکت های تعاونی مسکن بررسی شده است.
روش تحقیق
روش تحقیق عبارت است از بهکارگیری راه و روشی خاص که اطلاعات مناسبتر و بیشتر را درباره موضوع مورد مطالعه فراهم نموده و عوامل و علل مرتبط بدان را مشخص نماید. در علوم مختلف از روشهای مخصوص و متفاوت برای مطالعه و بررسی استفاده میشود تا شناخت موضوع تحت بررسی را ممکن گرداند .روش تحقیق درواقع وسیلهای است که از طریق آن میتوان مشخص نمود که چگونه یک گزاره تحقیق مورد تائید یا رد قرار میگیرد. به سخن دیگر، روش تحقیق همان چارچوب عملیات یا اقدامات جستجوگرانه جهت دستیابی به هدف پژوهش، برای آزمودن فرضیه یا پاسخ دادن به سؤالات تحقیق است. محقق میتواند برای رسیدن به این هدف از روشهای مختلف تحقیق سود برده و به توصیف، تشریح، اکتشاف و برقراری ارتباط همبستگی، علت و معلولی و امثالهم بپردازد . نوع تحقیق در این پژوهش توصیفی-تحلیلی بوده و از مطالعات کتابخانهای - فیشبرداری - و میدانی - مشاهده، مصاحبه، پرسشنامه و... - استفاده گردیده است. گام بعدی در تدوین پژوهش، تجزیهوتحلیل اطلاعات بهدستآمده از برداشتهای میدانی محدوده موردمطالعه میباشد که با استفاده از مدل تحلیل سلسله مراتبی1 صورت میپذیرد. در این مدل شاخصهای استخراجشده از مطالعات کتابخانهای و برداشتهای میدانی محدوده موردنظر با استفاده از نرمافزار اکسپرت چویس2 مورد تجزیهوتحلیل قرار میگیرند که این شاخصها توسط نرمافزار بر اساس اهداف پژوهش اولویتبندی میگردند و اهمیت هر یک را مشخص میگرداند .[7] انبوه سازی در ایران - پروژه های مسکن مهر - با هدف تأمین مسکن برای افراد کم درآمد و تنها در جهت رفع مشکلات کمی مسکن در دستور کار قرار گرفته و از سایر ابعاد مورد غفلت قرار گرفته است. نظر به مشکلات موجود در این زمینه، در مطالعه طرح جامع مسکن که سند راهبردی، اجرایی آن در سال 1385 ،تدوین و نهایی شد ، 55 برنامه در قالب9 محور پیش بینی شد که یکی از برنامه های آن در محور مسکن گروه های کم درآمد، برنامه واگذاری حق بهره برداری از زمین موسوم به مسکن مهر بود که در قالب بند "د" تبصره و میانی تعیین شد.[8] بر اساس این برنامه، و نیم یک ساخت حدود میلیون واحد مسکونی در دستور کار قرار گرفت. در واقع مسکن مهر نمونه ای از انبوه سازی دوره جدید ایران به شمار می رود که با هدف تولید مسکن با قیمت اندک و سیاست حذف قیمت زمین طراحی شد. پروژه های مسکن مهر دارای نواقص زیادی هستند و بخش عمدهای از آنها به علتهای گوناگون ناقص مانده است. ما در ابتدا به بررسی موارد مختلف و تاثیرگذار بر ساخت و بهرهبرداری در پروژههای مسکن مهر میپردازیم. سپس با استفاده از تحلیل سلسله مراتبی به بررسی پارامترهای اثرگذار در انتخاب شکست پروژه های مسکن مهر پرداختهایم و درنهایت پارامترهای شناساییشده را رتبهبندی مینماییم.
پارامترهای تاثیرگذار بر عدم موفقیت پروژه های مسکن مهر
موضوع تأخیر در پروژههای عمرانی در ایران به طور گسترده ای مورد بررسی قرار گرفته است. اکثرا این پژوهشها دلایل تأخیر را بر اساس دلایل مربوط به کارفرما، پیمانکار، مشاور، عوامل خارجی و...دسته بندی کرده اند.
شاکری و همکاران، در بررسی آماری این عوامل در ایران - و تدوین پرسشنامه ای جامع - ،به اولویتبندی زیر دست یافتهاند:
-1تاخیر در پرداخت صورت وضعیتها و تعدیلها
-2ضعف مدیریت کارگاه
-3تعلل در نقشههای اجرایی
-4عدم شناخت مناسب از منطقه پروژه
-5عدم کفایت تجربه پیمانکار
-6تخصص و مهارت ناکافی نیروی انسانی
-7برآورد ناقص هزینه اجرای پروژه.[9]
بزان و همکاران، در پژوهشی که به علل عمده تاخیرات پروژههای عمرانی استان سمنان پرداختهاند به این نتیجه رسیدهاند که مطالعات اولیه ناقص یا اشتباه و اشکلات نقشهها از سوی طراحان و یا کارفرما، زمان و هزینه پروژهها را به شدت افزایش داده و بعضا باعث توقف پروژه میشود.[10]
آنچه نوری و همکاران، در مورد علل تاخیربه آن اشاره کردهاند عبارتند از:
-1استملاک اراضی
-2تورم
-3 مشکلات مالی
-4مشکلات کارفرما
-5نواقص مطالعه و طراحی
-6 مشکلات و ضعفهای پیمانکار
-7 ساختار و قوانین به همین دلیل آنها ساخت مدل برهم کنش عوامل تأخیر با اصلاح
ساختار و قوانین پروژهها و استفاده از شیوههای تأمین مالی مانند بی او تی 3 و مهندسی، تامین، ساخت و تامین مالی4 را جهت کاهش تأخیر پیشنهاد کردهاند.مطالعات فتحی و نجفیان، در بررسی علل تأخیر در پروژههای عمرانی استان کرمانشاه ضمن تائید مطالعات دیگر کمبود مصالح را نیز در شمار علل تأخیر در پروژههای عمرانی در ایران ذکر کردهاند.، در پژوهشی که به منظور بررسی مشکلات فرآوری پیمانکاران انجام داده است، بخشنامههای صادره را غیرشفاف عنوان کردهاست از جمله مشکلات پیمانکاران که تأثیر بسزایی در ایجاد تأخیر دارد واقعی نبودن ضرایب تعدیل و شرایط عمومی پیمان است.
کزاز و همکاران، در تحقیقی علل تاخیر در صنعت ساختوساز ترکیه پرداخته و سطح اهمیت آنها را مورد بررسی قرار دادند. با توجه به نتایج، طراحی و تغییر مصالح، موثرترین فاکتور در تأخیر و به دنبال آن تأخیر در پرداخت و مشکلات جریان نقدی، با تاثیر کمتر شناسایی شدند. از لحاظ سطح اهمیت گروههای عاملی در تأخیر، عوامل مالی در گروه اول قرار گرفتند. در حالی که عوامل محیطی کمترین تأثیر را در تأخیر داشتند. عوامل مدیرتی هم در کشورهای درحال توسعه و هم توسعهیافته باعث تأخیر در پروژهها میشوند درحالی که عوامل مالی فقط در کشورهای درحال توسعه باعث تأخیر میشوند.[
چان و کومارا اسومی ، تأخیرات صنعت ساختوساز در هنگ کنگ را مطالعه کردهاند. آنها تأکید کردهاند که واگذاری بهموقع پروژه با هزینه و کیفیت مطلوب و استاندارد توسط کارفرما یکی از دلایل تحویل موفقیتآمیز پروژه است. شکست در انجام بهموقع و باهزینه و کیفیت معینشده پروژه ناشی از تأثیرات منفی و غیرقابل پیشبینی مختلف روی پروژه است. معمولاً وقتی پروژه به تأخیر میافتد، دچار نوعی شتاب میشود که سبب تحمیل هزینههای اضافی میشود. اگرچه طرفهای قرارداد، زمان و هزینه اضافی ناشی از تأخیر را میپذیرند، اما در برخی موارد مشکلاتی میان پیمانکارو کارفرما در این زمینه بهوجود میآید[15] لذا پرداختن به علل افزایش زمان و شناختن عواملی که باعث بروز
تأخیر در روند اجرای پروژهها میگردد، میتواند از یکسو به بهبود فرآیند پیشرفت پروژههای نیمهتمام کمک کرده و زمینه اتمام آنها را فراهم آورد و از سوی دیگر از تأخیر در پروژههای جدید ممانعت بهعمل آورده و مانع معطل ماندن سرمایههای ملی میگردد. به همین دلیل کسب تجربه، حفظ و استفاده از آن در پروژههای بعدی از اهمیت بسیاری برخوردار است. پس از بررسی و مطالعه موارد بالا برای شناسایی عوامل تاثیر گذار بر شکست پروژههای مسکن مهر ، به سراغ افراد خبره رفتیم و با انجام مصاحبه دلایلی را برای شکست آنها جمع آوری نمودیم. در گام بعدی با بررسی دقیق و اصلاح برخی موارد 7 مورد زیر به عنوان اصلی ترین عوامل تاثیرگذار در شکست پروژههای مسکن مهر انتخاب گردید:
-1عدم انتخاب مناسب محل احداث
-2عدم وجود زیرساخت های رفاهی
-3کیفیت پایین ساخت منازل
-4عدم توجه به معماری منازل
-5عدم توجه به مسائل فرهنگی
-6سود دولت به عنوان کارفرما
7 -سود پیمانکاران
بعد از انتخاب این پارامتر ها نوبت به رتیه بندی آنها می رسد. برای رتبه بندی نیاز به گرفتن نظر خبرگان در این حوزه را داریم. برای جمع آوری نظرات این افراد میبایست پرسشنامه های را طراحی و به این افراد بدهیم تا پس از تکمیل آنها را تحلیل نماییم. گروههایی که برای توزیع و تکمیل پرسشنامهها، عوامل و دست اندرکاران ساخت پروژههای مسکن مهر در نظر گرفته شدند. در ادامه روش طراحی پرسشنامه و نحوه تحلیل را شرح می دهیم.
فرآیند تحلیل سلسله مراتبی5
در دنیای امروز اغلب مسائلی که برای تصمیمگیری به مدیران عرضه میشود؛ دارای ابعاد متنوعی است و با چند معیار فرموله میگردد. بهعبارتدیگر اکثر تصمیمگیریهای مدیران تحت تأثیر عوامل مختلف کمی و کیفی قرار دارد که اغلب این عوامل با یکدیگر در تعارض هستند و آنان سعی میکنند که بین چندین گزینه موجود بهترین گزینه را انتخاب کنند. اشتباه و عدم دقت در تصمیمگیری مستلزم پرداخت هزینه خطاست. هر چه قدرت و اختیارات مدیریت بیشتر باشید؛ هزینه تصمیم غلط نیز بالاتر خواهد بود .[16] رویههایی برای انتخاب فن مناسب تصمیم گیری چند معیاره6 توسط افرادی نظیر هوبز، اوزرنوی، هونگ و یون ارائه شد 18]،.[17 این رویهها عمدتاً بر اساس اطلاعات ورودی موردنیاز فنها - تنوع و شیوه اطلاعاتی که تصمیمگیرنده بایست فراهم کند - ارائهشدهاند؛ اما دیری نپایید که از این رویهها بهعنوان ابزاری برای حذف تکنیکها استفاده شد تا انتخاب فن مناسب، مورداستفاده قرار گرفت. فرآیند تحلیل سلسله مراتبی سازگاری زیادی با نحوه تفکر و فرآیند ذهنی انسان دارد و الگوریتم آن بر اساس یک منطق ریاضی توسط توماس ال ساعتی برای نخستین بار در سال 1980 مطرح شد. تحلیل سلسله مراتبی تصمیمگیریها و قضاوتهای ذهنی را به شیوهای منطقی ترکیب مینماید تا انتخاب مناسب به دست آید
