بخشی از مقاله
چکیده
در حال حا ضر م شکلات و تنگناهای موجود در زمینه جذب منابع مالی پروژه های نو سازی و به سازی بافت های فر سوده شهری و عدم شناسایی شیوه های مناسب تامین مالی باعث گردیده است تا پروژه های نوسازی با کمبود منابع مالی مواجه شده و از قابلیت لازم برای اجرا برخوردار نباشد. هدف اصلی پژوهش ارزیابی شیوه های تامین مالی و پروژه های نوسازی و بهسازی شهری جهت ایجاد درآمدهای پایدار شهری است.
نتایج این پژوهش ن شان می دهد که متاسفانه سی ستم مدیریت شهری در تهران نتوان سته ا ست همگام با مدیریت شهری در جهان ر شد نماید و از شیوه های نوین تامین منابع مالی بهره برداری نماید؛ لذا در این راه با م شکلات فراوانی روبرو ست که اولین پیامد آن عدم موفقیت در به سازی و نوسازی می باشد. یکی از ممترین دلایلی که نتوانسته است تا به امروز در این زمینه موفق عمل نماید عدم توانایی در جذب مشارکت مردمی و همچنین جذب سرمایه گذاری خصوصی و خارجی می باشد
کلمات کلیدی: شهری بافت فرسوده، نوسازی وبهسازی، تامین مالی
مقدمه
بافتهای فرسودهی شهری حجم بسیار وسیعی دارد. بهسازی و نوسازی شهری، به دلیل آمیختگی با مسائل بخش مسکن و ساختمان، میتواند همانند صنعتی قابل سرمایهگذاری مطرح بشود، در این حوزه، ویژگیهای یک صنعت از جمله تغییر برای بهرهبرداری بیشتر و بهتر و خلق ارزش افزوده فراهم است. بهسازی و نوسازی بافتهای فرسودهی شهری جدا از بُعدهای شهرسازی، معماری، فرهنگی، اقتصادی و اجتماعی، از رویکرد تأمین مالی و سرمایهگذاری، تحقق مشارکت واقعی آحاد پیشگفته، به ویژه سرمایهگذاران، به بسترسازی و نهادسازی مالی و نوآوری ابزارهای نوین مالی نیاز دارد.
اما حجم عظیم بافت های فرسوده ی موجود و نیمه کاره ماندن و طولانی شدن اجرای بسیاری از پروژه های احیا و بهسازی این بافت ها، نشان دهنده ی نامتناسب بودن برنامه ها و مدل های ذر نظر گرفته شده با واقعیت این بافت هاست. در واقع مشکل اصلی پیش روی طرح ها و پروژه های نوسازی، بازسازی و بهسازی بافت های فرسوده، تامین سرمایه و اعتبار هنگفتی است که برای احیای این بافت ها مورد نیاز است.
گذشته از این جنبه ی موضوع، باید به این نکته هم توجه کرد که احیاء نوسازی و بهسازی فرسوده تحقق نخواهد یافت، مگر آن که این فرایند با توجیه کامل و مشارکت همه جانبه ی شهروندان ساکن در اینگونه بافت ها و با در نظر گرفتن منافع آنها طراحی و اجرا شود، به عبارت دیگر، چنانچه دولت و نهاد های عمومی - مانند شهرداری ها - نتوانند اعتماد ساکنان این بافت ها را به دست آورند، نمیتوان به توفیق طرح های احیای بافت های فرسوده امید داشت، ضمن آن که علاوه بر رضایت مندی ساکنان، میباید در اجرای اصول شهرسازی، معماری و اقتصاد شهری در خصوص بافت های یاد شده، به قابلیت های ساکنان هر یک از مناطق مورد نظر توجه داشت و با دیدی جامع نگر نسبت به احیای بافت اقدام کرد، که دست یابی به این هدف نیز به نوبه ی خود، در گرو فراهم آمدن بستر ها و زیر ساخت های لازم برای اجرای همه جانبه و هماهنگ طرح های سامان دهی و مداخله ساکنان محلی در بافت است.
حداقل 10 درصد از سطح شهرهای موجود کشور را بافت های فرسوده و ناکارامد شهری تشکیل داده که برای حفظ و صیانت از سرمایه نیروی انسانی کشور و بهره مندی از زندگی بهتر ضروری است هر چه سریعتر مورد بهسازی و نوسازی قرار گیرند.بررسی ها نشان می دهند که برای بهسازی و نوسازی هر هکتار از این بافت های شهری 50 میلیارد ریال سرمایه گذاری جدید به قیمت ثابت سال 1385 مورد نیاز است.
میزان بالای سرمایه گذاری مورد نیاز و عجین بودن ان با مسائل بخش مسکن و ساختمان م یتواند صنعت بزرگی را فراروی سرمایه گذاران بخش خصوصی و غیر دولتی در قالب بسته های مختلف سرمایه گذاری از جمله اجرای طرح های نوسازی و جایگزینی قرار دهد. بر پایی صنعت بهسازی و نوسازی شهری جز با جلب مشارکت کلیه کنشگران و احاد مرتبط، اهم از ساکنان، مالکان واحد های فرسوده، سازندگان جز، انبوسازان، سرمایه گذاران داخلی خارجی، مدیران و مشاوران طراحی و اجرایی، تسهیلگران و دولت و شهرداری ها به عنوان محور های اصلی بهسازی و نوسازی شهری، امکان پذیر نمی باشد.
فراهم نمودن مقدمات و پیش شرط های راه اندازی و توسعه این صنعت و راه کارهای نامین مالی آن از جمله موضوعاتی است که بایستی بدان پرداخت. بررسی صورت گرفته در میان مطالعات داخلی و خارجی مرتبط با هدف مطالعه حاضر حاکی از وجود مطالعات فراوان در این زمینه بوده است که هر کدام به نوعی مبحث پیرامون تامین مالی صنعت بهسازی و نوسازی بافت فرسوده شهری را در مناطق مختلف ارزیابی قرار داده اند.
در ادامه به برخی از آنها اشاره شده است:حسن زاده - 1390 - در مطالعه ای عناصر مهم تصمیم گیری یعنی تاثیر عامل محصول نهایی در تعیین نوع روش تامین مالی را مورد بررسی قرار داده است. فرضیه این پژوهش بدین صورت بیان شده که تامین منابع مالی صنعت نوسازی بافت های فرسوده ارتباط تنگاتنگی با نوع محصول مورد انتظار از فرایند نوسازی دارد، بنابراین لازم است درکی صحیح از محصول مورد انتظار و شرایط خاص ان صورت پذیرد. در همین راستا در مطالعه فوق با توجه به نقاط قوت و ضعف هر یک از محصول مورد انتظار و شرایط خاص ان صورت پذیرد.
در همین راستا در مطالعه فوق با توجه به نقاط قوت و ضعف هر یک زا روش های تامین مالی مورد ارزیابی، معیار های موثر در انتخاب از میان آنها مشخص گردید که برای انجام سنجش میان گزینه ها روش انتخاب سلسله مراتبی AHP و نرم افزار Expert Choice به کار برده شد. در این تحقیق از 6 نمونه نوسازی در ایران به عنوان گزینه های مختلف از روش های تامین مالی استفاده شده است.
نتایج بدست امده در این تحقیق بیاگر این موضوع بوده که در انواع پروژه های کامل و زیر ساختی نیاز به مداخله مستقیم دولت امری انکار ناپذیر و در پروژه های هماهنگ و قطعه قطعه تشویق بخش خصوصی، شرکتی و جلب مشارکت شهروندان جهت سرمایه گذاری بهترین روش تامین مالی نوسازی بافت فرسوده می باشد. لطفعلی پور - 1389 - نیز در مطالعه ای انواع روش های مختلف تامین مالی پروژه ها در بافت پرامون حرم امام رضا - ع - ، نقاط قوت و ضعف هر یک، دلایل موفقیت یا عدم موفقیت آنها را مورد بررسی قرار داده و در نهایت راهکارهای موفقیت در تامین مالی پروژه های بافت را تبیین کرده است.
بر اساس نتایج این مطالعه یکی از مشکلات عمده تامین مالی این پروژه ها، عدم برنامه ریزی و مدیریت صحیح از سوی دولت و بروکراسی اداری می باشد که خود منجر به کاهش انگیزه سرمایه گذاری بخش خصوصی و به تبع آن طولانی شدن روند بهسازی این نوع بافتها شده است. به اعتقاد وی بایستی به منظور اجرای این طرح بزرگ با این حجم سرمایه بالای مور نیاز، سبدی از منابع مختلف شامل منابع داخلی و خارجی، مشارکت مردم و دولت را در نظر گرفت.
حسین آبادی و تقوایی در مطالعه ای به بررسی شیوه های تامین مالی قابل اجرا در نوسازی بافت های فرسوده شهری پرداخته که به همین منظور محله حمزه آباد شهر تهران به عنوان یکی از محلات فرسوده شهر که طرح نوسازی ان تهیه و پروژ های اجرایی نوسازی برای ان تدوین گردیده، به عنوان نمونه انتخاب گردید. در این مطالعه 6 روش تامین مالی مناسب برای نوسازی بافت های فرسوده شهری، با استفاده از سه شاخص مشارکت، سهولت اجرایی و بازدهی اقتصادی طرح با استفاده از آزمون فریدمن، نرخ بازدهی داخلی مورد ارزیابی قرار گرفتند.
بر اساس نتایج این مطالعه روش مشارکت مدنی در بین روش های تامین مالی بیشترین سطح مشارکت ساکنین برخوردار بوده و روش دریافت تسهیلات بانکی، سهامدار پروژه، روش فروش متری و اوراق مشارکت در رتیه های بعدی قرار دارند. از دیدگاه مدیران شهرداری شیوه فروش متری زمین بهترین شیوه از نظر سهولت اجرایی بوده است. همچنین روش انتشار اوراق مشارکت بیشترین نرخ بازدهی داخلی بهترین شیوه تامین مالی شناسایی شده است. روش فروش متری، BOT ، مشارکت مدنی، دریافت وام از موسسات و بانکهای داخلی و سهامدار پروژه به ترتیب رتبه های بعدی از نظر بازدهی اقتصادی قرار گرفته اند.
فرهادی و همکاران د رمطالعه به بررسی ابزار های نوین تامین مالی جهت ترمیم بافت فرسوده شهری پرداخته و سه الگوی کلی را به این منظور ارئه کرده و بر ضرورت بکارگیری موثرتر این الگوها در بخش تامین مالی شهرداری تاکید نموده اند. ایشان در مطالعه خود در ابتدا شرح مختصری از نظام سپرده گذاری و اعطای تسهیلات ارائه کرده و سپس فرایند تشکیل صندوق سرمایه گذاری شهرداری را توضیح داده و در نهایت مدل اجرایی الگوی تبدیل داراییها به اوراق بهادار و طراحی ابزارهایی که با شرایط کشورمان سازگار است می توان نتایجی را در قالب چندمین مقوله کلی بدست اورد و مشکلات مربوط به بافت های فرسوده شهری را تا حد قابل قبولی مرتفع نمود.
نوروزی - 1390 - در مطالعه ای به بررسی یکی از شیوه های تامین مالی به نام سهام پروژه جهت بهسازی بافت فرسوده شهری پرداخته است. روش نوین تامین مالی سهامدار پروژه با استفاده از جذب سرمایه های خرد مردمی و جلب مشارکت مالکین و صاحبان حقوق، اقدام به معرفی روش نوین تامین مالی سهامدار پروژه جدید نموده است.
روش تحقیق
به منظور دستیابی به روش ها و راهکارهای مناسب و کارا جهت تامین مالی بهسازی و نوسازی شهری، پس از بررسی های جامعه کتابخانه ای و میدانی د رمیان کارشناسان و متخصصان زیر ربط و مردم محلی، لیستی از پر کابردترین روشهای تامین مالی این صنعت تنظیم گردید. به منظور امکان سنجی روش های تامین مالی بهسازی و نوسازی شهری بر اساس نظرات ساکنان مناطق فرسوده شهری، با استفاده از ابزار تحقیقی پرسشنامه، نظرات اعضای نمونه در زمینه میزان موافقت ایشان با هر یک از روش ها و نیز میزان تاثیر گذاری هر یک از انها بر بهبود روند بهسازی این مناطق جمع اوری شده است. جامعه آماری پژوهش شامل کلیه مدیران و کارشناسان مالی در بحث نوسازی و بهسازی است.
در بخش کارشناسان تعداد 200 کارشناس به شکل تصادفی انتخاب گردیدند که با استفاده از روش نمونه گیری کوکران تعداد 180 نفر به عنوان نمونه آماری جهت تکمیل پرسشنامه در نظر گرفته شد. اطلاعات بدست آمده در قالب طیف لیکرت، از طریق نرم افزار Excel 2007 استخراج و با استفاده از نرم افزار آماری spss مورد تجریه و تحلیل قرار گرفت.
بحث و نتیجه گیری
در این بخش در ابتدا بر اساس اطلاعات جمع آوری شده بوسیله پرسشنامه، به بررسی برخی ویژگی های نمونه مورد مطالعه پرداخته می شود تا شناخت بهتری از نمونه فوق حاصل گردد. خلاصه ای از ویژ گی های شخصی نمونه مورد مطالعه در جدول 1 ارائه شده است.
